買了一個二手房49萬,毛坯房,但是中介在過戶時候做成了30萬,會不會影響以後買賣?

快樂的北京烤鴨師


一個經紀人,有時候你為賣房人考慮問題,賣房人有時候可能不知道你做了些什麼;有時候你為買房人考慮問題,希望能最大限度的節省購房成本,但是買房人很多事情他不懂,有時候你付出了努力,結果有可能適得其反。為什麼?因為有些事買房人和賣房人沒有或者很少經歷買房賣房,有些事情不懂或者一知半解,經紀人又得不到不信任,於是就出現意見相反的情況。

比如說這個提問,就是這麼一個案例。經紀人為買房人想到要節約稅費的時候,買房人問,這合適嗎?關於題主提出的這個問題,我先肯定的說,你再次出售本房,不動產登記中心核定的價格,對你以後出售這套房沒有影響。具體我談談我的觀點。

過戶價格30萬合適嗎

比如在北京、上海等地,實行的是“三合一”的政策,也就是說,購買的房價,銀行評估價格和不動產登記中心產權交易的價格是一個價格。

而在其他之外很多城市,房產的價格存在三個價格:你購買房的價格、銀行評估的價格和不動產權登記中心產權交易繳納稅費的價格是不一樣的,三個價格的目的不一樣,計算的價格也就不一樣。

不動產權登記中心的價格是最低的,是不動產權登記中心根據自己的一套評估體系,來評估一套房的價格,從而計算你產權交易的時候,作為稅費計算的依據。

這個題主提出來的問題就是這樣的。

購買的房價格是49萬,不動產權登記中心評估的繳納稅費的價格是30萬。繳稅是按照30萬的價格繳稅,不是按照你和業主成交價格49萬繳稅。

這樣做的目的是節約你買房人的稅費支出。你繳納稅費的時候,按照49萬繳稅多些還是按照30萬繳納的稅費多?這個很好判斷。

做為買家來說,你也可以要求不動產權登記中心在給你繳納稅費的時候,按照你和業主成交價格的49萬來計算稅費,也是可以的。不過我想,不動產權交易中心的工作人員可能會疑惑的多看你兩眼,你這人太會為社會做貢獻了!

有的人說這是經紀公司簽定的陰陽合同,其目的是為了避稅。其實我覺得這是一個誤會。如果不動產權登記中心要求二手房交易按照成交價格來計算繳稅的依據,經紀公司也不會違背這個規定。問題是政府是不承認經紀公司和業主成交的價格的,不動產權登記中心只承認他們自己的那套評估體系。這就不存在什麼陰陽合同了。

對以後買賣有何影響

這個問題是問題的重點了,對你以後買賣可以說也沒有任何影響。

在二手房交易的時候,主要的稅費包括三個方面,契稅、個人所得稅和增值稅。

①、契稅是根據買房人的情況來確定稅率,每一次的房產交易,不動產權登記中心都是按照當時的核定體系來核定的價格,跟你以前交易多少次沒有關係。

②、增值稅是滿兩年後就可以免除,你持有這套房,你不滿兩年就又要出售?這可能性比較小吧。兩年後出售這套房,就沒有增值稅了,因此,增值稅的影響也沒有。

這套房的價格是49萬,不太清楚具體的面積是多少,可以大概的判斷是某個縣城之類的房產,這就可以推斷,這個城市不存在很多城市滿兩年或者滿三年才能出售,也有可能你在某種情況下會出售本房。

假設是在一個縣城的房子,兩年之內的樓市的變化應該不會太大,價格也不會相差太多,樓市比較平穩的狀態下,不動產權登記中心在你產權交易的時候,也不會提高這套房的過戶核定價格。

不太清楚你所在的地方還有不有差額增值稅一說,如果對增值稅有影響的話,只是差額增值稅有影響:這次出售的價格減去你前次出售的價格,再乘以5.6%的稅率,就是你的差額增值稅。

舉個例子:如果你再次出售你的這套房,不動產權登記中心給你這套房核定的價格是32萬,你前次購買的時候核定的價格是30萬,中間相差2萬,5.6%的稅率,差額增值稅就是1120元。在你再次出售的時候,不動產登記中心是給你核定30萬還是32萬?我想還是會給你核定30萬的,相鄰的不到2年時間,核定的價格不可能相差有多大。

全額增值稅跟你以前過戶核定的價格是沒有關係的,也就沒有影響。

我是重慶的,在重慶的二手房交易中,只有全額增值稅和沒有增值稅這兩種情況,現在沒有差額增值稅一說。

③、個人所得稅也沒有影響。你以後賣這套房,和買家簽定買賣合同、和買家要貸款購房,銀行的評估價格都和不動產權登記中心產權交易的核定的價格是沒有任何關係的。

你再次出售這套房,不動產權登記中心會再次對這個套房繳稅進行核價,不動產權中心只承認這套房所在小區的大概的評估價格,不關心你前次核定的價格。

如果你選擇差額個稅,在計算的時候是有影響的,但相鄰的兩年,差額會有多大?沒有多大,也就沒有什麼影響了。

再說,你如果是唯一一套住房,你在五年後出售本房,那這個個人所得稅也是可以免除的。個人所得稅已經免除了,有什麼影響呢?

跟銀行的按揭也沒有關係

如果你再次出售這套房,買家要貸款買房,銀行評估時是按照市場價格做參照來評估這套房的價格,不是按照不動產權登記中心核定的價格來評估。因此,買家按揭貸款多少,跟你這個繳稅的核定價格沒有任何關係。銀行只關心這套房目前價格賣多少錢,評估多少,怎麼來規避銀行的風險。

總結一點

中介在過戶時候做成了30萬的目的是為你節約稅費,這是站在你的利益方面考慮的,不存在什麼貓膩。我個人覺得,這樣的中介是值得信任的。為你節約稅費,節省了購房成本。

至於說以後你要出售這套房有什麼影響,上面也具體的分析了,契稅是根據買家的情況來分析該繳納的稅率,跟你這次繳稅的核定價格沒有關係。個人所得稅和增值稅是新的核定價格,跟你前次過戶核定的價格也沒有關係。

當然,這是我個人觀點,僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言,發表你們的觀點和意見,相互交流和學習;有什麼問題也可以私信,我看到後就會回答你;也可以點擊關注我的賬號,方便以後交流這類似的問題。


重慶玖哥


真實成交價是49萬元,過戶時做低為30萬元,這就是我們平時所說的“陰陽合同”。如賣方是純收,所有稅費和手續費均由買方承擔,通過“簽署陰陽合同”的做法,買方有可能省了部分稅費,但有後遺症。在這我重點說一下,陰陽合同對以後房價方面影響。

1.

後續轉讓所產生稅費增加,買方期望通過降低房價來平衡購買成本。

二手房市場通常做法是賣方純收,交易過程中所產生各類稅費、手續費,甚至中介費等一大串費用均由買方承擔支付。普通住宅的這麼多類稅費中,受陰陽合同影響比較大的是個人所得稅。

假設該房源“建築面積70平方米,後續毛坯轉讓價80萬元”,若原購買房屋的價款按30萬計差額,個人所得稅為10萬元;若原購買房屋的價款按49萬計差額,個人所得稅為6.2萬元。前者比後者的稅費高出3.8萬元。

這部分稅費無論由誰來承擔,都有肉痛之感。如由買家承擔,買家也會將這些稅費攤入房價,去和周邊的房源對比。

對比後,發現房價差不多的情況下,其它房源的稅費更低,購買成本更低。那一定會回過頭來和賣方討價還價,打壓價格。

2.

正規票據顯示出來的“原買入價”比較低,買方認為業主賺太多,還價狠。

買賣雙方正式籤合同前夕,如由買方包稅,有經驗的買方都要和賣方確認原買入價,索取原稅票等真實性強的票據核實。

買方看到票據顯示原買入價是49萬和30萬的心裡想法會不一樣。原買入價49萬,現賣80萬,大約是上漲60%,客戶可能感覺還能勉強接受。但如原買入價是30萬,現翻了差不多2.7倍,客戶心理就不平衡了,可能會臨時再壓價。

曾有一買方,在籤合同時看到賣方原一手買入時的發票,發現差額接近150萬,頓時感覺買虧了,臨時變卦,要賣方承擔自己的稅費或在房價上再優惠,最後雙方不歡而散。

由上可見

籤陰陽合同,過戶時做低成交價,暫時省了部分稅費,但對以後買賣的價格有一定的影響,因為這部分省出稅費會被轉嫁到以後新買家的身上,增大了新買家的購房成本,新買家也會反過來壓房價來彌補這部分的支出。

如賣方不願意降房價,那隻能“舊技重施”,冒著大風險再去簽署陰陽合同,這樣等於在交易中埋一顆定向炸自己的地雷,慎重慎重。

我是[房微言],微言真知,專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧,歡迎大家關注我。

房微言


先說一下在交易過戶的時候需要繳納的稅種的種類:契稅,個人所得稅,(正常商品房,我們這邊因為房屋限售,所以房產證必須滿兩年或者五年才可以直接上市交易,所以增值稅附加稅沒有了。)

再說一下如何計算交稅基數:網籤價格,地稅指導價及原購房價格三者取最高。舉個例子吧:如果網籤價格30萬,地稅指導價28萬,原購房價格15萬,那麼就以30萬進行交稅的。

至於成交價從49萬做成了30萬,無非就是在交稅的時候能省一些,後面會不會影響以後的買賣呢?我覺得影響不是很大的。如果硬說影響的話,可能在再一次交易中個人所得稅有點不同。介紹個人所得稅的繳納方式吧,一共有兩種:第一種用繳稅基數與房屋原值差額乘以20%。第二種,就是用交稅基數乘以2%(我們地區的) 。

例:房主小明在2015年花了50萬(原購房價格)買一個套房子,今年客戶小剛用100萬購買了這套房子,小剛高首付50萬(正常首付的話30%就可以),需要向銀行貸50萬,所以中介把成交價做到72萬就可以了(講一下為什麼可以,如果把成交價寫到72萬,也就是網籤價做到72萬,網籤價就是給到銀行評估價,這樣在銀行眼裡客戶首付付了30%,需要貸70%就是可以的,正好50萬),現在這個房產市場,地稅指導價(房產局的指導價)都是比市場成交價低很多的,而原購房價格更要低很多在這個例子中原購房價格就是50萬,那麼在這個案例中,按兩種計算個人所得稅的方式分別需要繳納:第一種,個人所得稅=(72-50)*20%=4.4萬;第二種,個人所得稅=72*2%=1.44萬。那為了節約開支肯定都會選擇第二種方式交稅的。

這樣的情況等以後再進行交易的時候,就類似與把原購房價格降低了,如果個人所得稅進行調整,只能按第一種方式進行交稅,那麼會增加繳稅金額的。

今天寫的可能有些急,如有什麼疑問或者不足之處歡迎私聊,我會繼續改正的,感謝大家!


不高不瘦


買二手房時會有“三價”,即交易價,銀行評估價,地稅評估價。交易價就是你題目中的49萬,銀行評估價一般與你交易價差不多,主要是評估你貸款額度,如果過低那麼首付款就會高。舉個例子,你買房49萬,首付為49×30%=14.7萬,貸款為34.3萬。假如銀行評估價過低為40萬,那麼銀行貸款只能貸28萬,所以只能提高首付比例,一般銀行評估價會與交易價差不多。

那麼什麼是地稅評估價呢?也就是政府部門對於房子的控制價格,一般都是比交易價低的,也就是你所說題目中的30萬,這也是用來房子繳納契稅、個稅甚至有增值稅的。一般買二手房的話,如果中介有關係,就可以讓他們給找找相關部門把這個做低,用於少交稅收。沒有關係中介就可能不管了。所以如果是你題目中30萬的話,90平以下的房子,房產證不滿兩年的話,那麼契稅為3000元,個稅為3000元,增值稅為16800元。稅收還是挺高的。

所以對於你所說的做成30萬,也就是地稅評估價,是不影響以後買賣的,就是為了少交稅。

以上是我的分享。


用心看樓市


買了一個二手房49萬,中介過戶時候做成了30萬,會不會影響以後買賣?我首先拋結論,二手房過戶時候做低成交價不會影響房屋後期的出售,但會造成交易瑕疵和後期轉手稅費增加的後果。

一、二手房做低價格交易不會影響後期銷售。

房產交易時候大概三個價格:實際交易價格、銀行評估價格、房產局評估價格。其中房產局評估價格應該低於或等於你的實際交易價格,因為很多人為了避稅故意標很低的價格,房產局為了避免這種行為,就設置了一個最低價格。

中介公司為了幫購房者節省稅費支出,一般會根據房產局的評估價格進行做低,但這只是一種規避稅費支出的行為。整個過戶行為還是正規的,購房合同還是有效的,並不會影響你以後的買賣行為。

二、實際成交價格和過戶價格不符,房主有無法收回房款的風險。

雖然簽訂了幾份合同,只有在交易合同上的房價是做低了。但從法律上來說,政府只認可在房產局備案過戶的合同,因此這就存在房主無非收回房款的風險。

本來房主是100萬賣給購房者的,但為了降低稅率在房產過戶時候價格做到80萬。購房者如果不承認100萬的成交價格,只認定80萬的成交價格,不肯支付20萬的尾款,法律上政府也只承認80萬的成交價格。這到導致房主有可能無法收回全部房款。

三、未來轉手交易房屋時候,繳納較高的個人所得稅。

中介降低過戶交易價格,主要是節省購房者的個稅支出,但其實並不是節省只是延遲支付,在轉手交易時候依然需要支付。

目前購房個人所得稅徵收方式主要有兩種,一種是差額徵收,一種是總價徵收。其中差額徵收的轉讓所得收入額減去財產原值和合理費用後的餘額,乘以稅率(20%);總價徵收是個人所得稅按交易價格的1%徵收。

例如一套80萬的房子漲到100萬出售,如果按照差額徵收:(100萬-80萬)*20%=4萬,如果按照總價徵收:100萬*1%=1萬。實際操作過程中哪個收稅低就採用那種方式。

中介主要通過降低交易總價降低個人稅費支出,例如原本實際交易100萬需要繳納1萬稅,但中介改變交易價格80萬,只需要繳納8千,節省了2千。

但買家以後轉手的時候依然需要補足繳納個稅,個稅只是延遲繳納並不是不繳納,無非是繳納時間推遲。除非買家在轉手時候依然做低房價。

綜上所述:雖然房價做低不會影響購房者以後的買賣行為,但會對房主造成無法收回全款的風險以及購房者轉手需要繳納較高個稅。


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冷眼看地產


不會的,買房子的時候會有很多套路,真是隻有經歷過了才明白!

買房子的時候辦理貸款的時候,房子會有銀行貸款評估。也就是說,如果你手裡首付款不夠,這時候可以把房價評估的稍微高一點,這個評估是需要評估公司出具

當你辦理過戶的時候,房子會有交易稅申報評估。這時候當然是評估價越低越好!可以省過戶費啊!這時候就需要看地方稅務局規定了,一般都是由地稅局直接出評估價!

但是聽說要三價合一,也就是貸款評估價。過戶評估價,交易價格,必須保持一致!

希望我的回答能給你帶來幫助!




ai六哥


二手房49萬在過戶的時候做成30萬,這個對你今後的買賣不會什麼影響,但是對於你賣房的稅費可能會產生較大的影響。估計把這個價格做少19萬也是為了省些稅費錢,但是下面的一些細節問題你要搞清楚,才能判斷對你以後賣房時有什麼影響。

對個人所得稅影響最大的情況

現在把房價做低從眼前來看確實可以省去很多稅費錢,特別是如果這個房子還沒有滿2年。未來你在交易的時候,實際上把現在房子的價格做低影響的只有個人所得稅這一個稅種,因為個人所得稅是按照所有稅費或者兩次交易的房屋價格差值來進行計算的。

一般個人所得稅是現在賣房價減去買房時的房屋價格乘以20%,如果你現在買這個房子還沒有滿兩年,那麼就個人所得稅這一項差不多可以省掉4萬元錢。

對你以後買賣的影響

我國的房價交易個人所得稅有明確的規定,如果是房屋滿五年,並且是唯一住房的,在交易時不收個人所得稅。如果你現在買的這套房子是你第一套房子,而且完全是為了自住,而且在今後在買房前會把這套房子賣掉,那麼把房價做成30萬對你今後賣房就不會有影響。

上面說的是對你今後賣房的影響,那麼對你買房來說是完全沒有影響的。如果你的城市限購,每人只能買一套房子,那麼不管你現在做成30萬還是49萬就都不能再購買住房,因為你購買第二套住房和購買第一套住房的價格是沒有任何關係。

當然,如果你不到5年就要出售這套房子,其實你同樣可以採取現在的做法,就是把房價再做低,這樣就可以抵消當時做低的19萬了,不過前提是政策依然像現在一樣寬鬆。


老亮說房


不影響以後買賣,不過你應該感謝中介,這是中介冒著風險為你省錢呀!

買房子首先了解幾個價,分別是交易價、銀行評估價,過戶時的網籤價,交易價好理解,就是房子賣多少錢,就是題目中二手房買了49萬的價格;再說銀行評估價,如果房子是按揭買的,那就必須有銀行的評估價,銀行會以這個對房子的評估價值的比例給客戶貸錢,例如這套49萬房子,銀行評估的最高是40萬(一般都能評到交易價),那麼貸70%就是28萬,需要首付21萬,不過這個題目沒有涉及貸款,所以瞭解一下就可以,如果有貸款,銀行的評估價基本就是過戶的網籤價,當然銀行評估價要高過最低的網籤價;最後說過戶時的網籤價,這個價是在房管局過戶時備案的價格,繳稅的時候一般都會按照網籤價繳稅,所以繳稅多少就是根據網籤價多少確定的,以題目為準,假如房子只有1%契稅,按30萬網籤價繳稅是3000,如果按交易價49萬繳稅是4900,相當於省了1700。以我們城市為例,中介做低網籤價,相當於變相的逃稅避稅,當然也有人會說這是合理避稅,總之住建委是不允許的,被發現輕則房子過不了戶,重則中介被通報批評。

不過下次再交易的話,用著個稅需要走差額的有一些影響,不過涉及到太少了,以我們城市為例,正常交易沒有走個稅差額的,都是個稅1%,所以基本沒影響。





找家的小貝殼


發現好多評論不懂瞎說,應該是粘貼複製吧。 針對目前二手房情況,評估價低於市場價是很正常的事,銀行放房貸要把控風險,市場價100萬的房子,評估價80萬,貸款6成,就是首付52萬,貸款48萬。 如果有公積金首付是可以2成的,當然公積金評估價要比商貸評估價低10%左右。 只有評估價低於市場價,說明房市能算是合理的,如果評估價高於市場價,說明就有風險了。 當然這只是針對大環境而言,不排除部分業主因各方面原因,低於市場價很多賣掉的房子


浪夠了的孫悟飯


二手房買賣過程中,買家、賣家、銀行、地稅四方在房產交易過程中都會涉及到房子總價的問題,但是產生的三個價格卻是可以不一致的!

交易價格:買家與賣家。

二手房交易中,首先是買家與賣家對房價的溝通,也就是交易價。按照目前市場行情,這裡的交易價格一般是賣方的既得價格,即以多少成交,則賣方需實際收款多少。



銀行評估價:買家與銀行。

在買家與賣家就交易價格談定後,正式簽署購房合同後,如需申請商業貸款的話,則需買賣方前往銀行進行面籤,銀行一方面會審核買方的貸款資格,同時也會審核賣方房產的市場評估價格,銀行需根據房產的評估價格確定貸款的額度,同時也就直接影響了最低首付比例!

網籤價格:買家與稅務。

如果交易的房產未滿兩年或不是滿五唯一,就會產生契稅、增值稅和個稅。上面說過,交易價格一般指的賣方的既得價格,所以目前市場普遍是由買方來承擔所有稅費。

目前為了防止一房多賣,在簽訂正式合同和貸款審批通過後,正式過戶前;還需在房管局網站上進行網上進行公示和籤合同,網籤價也就是在網管局系統裡體現的成交價格。且過戶後實際繳稅也是按照網籤價格來進行繳稅,而網籤價格只需高於房管局要求的區域最低過戶指導價既可,一般均低於交易價格。



正是因為銀行、房管局的系統沒有實現數據聯網,才造成了現在的情況。不過在目前信息發展趨勢下,早晚有一天也會實現數據的互通。


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