快乐的北京烤鸭师

一个经纪人，有时候你为卖房人考虑问题，卖房人有时候可能不知道你做了些什么；有时候你为买房人考虑问题，希望能最大限度的节省购房成本，但是买房人很多事情他不懂，有时候你付出了努力，结果有可能适得其反。为什么？因为有些事买房人和卖房人没有或者很少经历买房卖房，有些事情不懂或者一知半解，经纪人又得不到不信任，于是就出现意见相反的情况。

比如说这个提问，就是这么一个案例。经纪人为买房人想到要节约税费的时候，买房人问，这合适吗？关于题主提出的这个问题，我先肯定的说，你再次出售本房，不动产登记中心核定的价格，对你以后出售这套房没有影响。具体我谈谈我的观点。

过户价格30万合适吗

比如在北京、上海等地，实行的是“三合一”的政策，也就是说，购买的房价，银行评估价格和不动产登记中心产权交易的价格是一个价格。

而在其他之外很多城市，房产的价格存在三个价格：你购买房的价格、银行评估的价格和不动产权登记中心产权交易缴纳税费的价格是不一样的，三个价格的目的不一样，计算的价格也就不一样。

不动产权登记中心的价格是最低的，是不动产权登记中心根据自己的一套评估体系，来评估一套房的价格，从而计算你产权交易的时候，作为税费计算的依据。

这个题主提出来的问题就是这样的。

购买的房价格是49万，不动产权登记中心评估的缴纳税费的价格是30万。缴税是按照30万的价格缴税，不是按照你和业主成交价格49万缴税。

这样做的目的是节约你买房人的税费支出。你缴纳税费的时候，按照49万缴税多些还是按照30万缴纳的税费多？这个很好判断。

做为买家来说，你也可以要求不动产权登记中心在给你缴纳税费的时候，按照你和业主成交价格的49万来计算税费，也是可以的。不过我想，不动产权交易中心的工作人员可能会疑惑的多看你两眼，你这人太会为社会做贡献了！

有的人说这是经纪公司签定的阴阳合同，其目的是为了避税。其实我觉得这是一个误会。如果不动产权登记中心要求二手房交易按照成交价格来计算缴税的依据，经纪公司也不会违背这个规定。问题是政府是不承认经纪公司和业主成交的价格的，不动产权登记中心只承认他们自己的那套评估体系。这就不存在什么阴阳合同了。

对以后买卖有何影响

这个问题是问题的重点了，对你以后买卖可以说也没有任何影响。

在二手房交易的时候，主要的税费包括三个方面，契税、个人所得税和增值税。

①、契税是根据买房人的情况来确定税率，每一次的房产交易，不动产权登记中心都是按照当时的核定体系来核定的价格，跟你以前交易多少次没有关系。

②、增值税是满两年后就可以免除，你持有这套房，你不满两年就又要出售？这可能性比较小吧。两年后出售这套房，就没有增值税了，因此，增值税的影响也没有。

这套房的价格是49万，不太清楚具体的面积是多少，可以大概的判断是某个县城之类的房产，这就可以推断，这个城市不存在很多城市满两年或者满三年才能出售，也有可能你在某种情况下会出售本房。

假设是在一个县城的房子，两年之内的楼市的变化应该不会太大，价格也不会相差太多，楼市比较平稳的状态下，不动产权登记中心在你产权交易的时候，也不会提高这套房的过户核定价格。

不太清楚你所在的地方还有不有差额增值税一说，如果对增值税有影响的话，只是差额增值税有影响：这次出售的价格减去你前次出售的价格，再乘以5.6%的税率，就是你的差额增值税。

举个例子：如果你再次出售你的这套房，不动产权登记中心给你这套房核定的价格是32万，你前次购买的时候核定的价格是30万，中间相差2万，5.6%的税率，差额增值税就是1120元。在你再次出售的时候，不动产登记中心是给你核定30万还是32万？我想还是会给你核定30万的，相邻的不到2年时间，核定的价格不可能相差有多大。

全额增值税跟你以前过户核定的价格是没有关系的，也就没有影响。

我是重庆的，在重庆的二手房交易中，只有全额增值税和没有增值税这两种情况，现在没有差额增值税一说。

③、个人所得税也没有影响。你以后卖这套房，和买家签定买卖合同、和买家要贷款购房，银行的评估价格都和不动产权登记中心产权交易的核定的价格是没有任何关系的。

你再次出售这套房，不动产权登记中心会再次对这个套房缴税进行核价，不动产权中心只承认这套房所在小区的大概的评估价格，不关心你前次核定的价格。

如果你选择差额个税，在计算的时候是有影响的，但相邻的两年，差额会有多大？没有多大，也就没有什么影响了。

再说，你如果是唯一一套住房，你在五年后出售本房，那这个个人所得税也是可以免除的。个人所得税已经免除了，有什么影响呢？

跟银行的按揭也没有关系

如果你再次出售这套房，买家要贷款买房，银行评估时是按照市场价格做参照来评估这套房的价格，不是按照不动产权登记中心核定的价格来评估。因此，买家按揭贷款多少，跟你这个缴税的核定价格没有任何关系。银行只关心这套房目前价格卖多少钱，评估多少，怎么来规避银行的风险。

总结一点

中介在过户时候做成了30万的目的是为你节约税费，这是站在你的利益方面考虑的，不存在什么猫腻。我个人觉得，这样的中介是值得信任的。为你节约税费，节省了购房成本。

至于说以后你要出售这套房有什么影响，上面也具体的分析了，契税是根据买家的情况来分析该缴纳的税率，跟你这次缴税的核定价格没有关系。个人所得税和增值税是新的核定价格，跟你前次过户核定的价格也没有关系。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；有什么问题也可以私信，我看到后就会回答你；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

重庆玖哥

真实成交价是49万元，过户时做低为30万元，这就是我们平时所说的“阴阳合同”。如卖方是纯收，所有税费和手续费均由买方承担，通过“签署阴阳合同”的做法，买方有可能省了部分税费，但有后遗症。在这我重点说一下，阴阳合同对以后房价方面影响。

１.

后续转让所产生税费增加，买方期望通过降低房价来平衡购买成本。

二手房市场通常做法是卖方纯收，交易过程中所产生各类税费、手续费，甚至中介费等一大串费用均由买方承担支付。普通住宅的这么多类税费中，受阴阳合同影响比较大的是个人所得税。

假设该房源“建筑面积70平方米，后续毛坯转让价80万元”，若原购买房屋的价款按30万计差额，个人所得税为10万元；若原购买房屋的价款按49万计差额，个人所得税为6.2万元。前者比后者的税费高出3.8万元。

这部分税费无论由谁来承担，都有肉痛之感。如由买家承担，买家也会将这些税费摊入房价，去和周边的房源对比。

对比后，发现房价差不多的情况下，其它房源的税费更低，购买成本更低。那一定会回过头来和卖方讨价还价，打压价格。

２.

正规票据显示出来的“原买入价”比较低，买方认为业主赚太多，还价狠。

买卖双方正式签合同前夕，如由买方包税，有经验的买方都要和卖方确认原买入价，索取原税票等真实性强的票据核实。

买方看到票据显示原买入价是49万和30万的心里想法会不一样。原买入价49万，现卖80万，大约是上涨60%，客户可能感觉还能勉强接受。但如原买入价是30万，现翻了差不多2.7倍，客户心理就不平衡了，可能会临时再压价。

曾有一买方，在签合同时看到卖方原一手买入时的发票，发现差额接近150万，顿时感觉买亏了，临时变卦，要卖方承担自己的税费或在房价上再优惠，最后双方不欢而散。

由上可见

签阴阳合同，过户时做低成交价，暂时省了部分税费，但对以后买卖的价格有一定的影响，因为这部分省出税费会被转嫁到以后新买家的身上，增大了新买家的购房成本，新买家也会反过来压房价来弥补这部分的支出。

如卖方不愿意降房价，那只能“旧技重施”，冒着大风险再去签署阴阳合同，这样等于在交易中埋一颗定向炸自己的地雷，慎重慎重。

房微言

先说一下在交易过户的时候需要缴纳的税种的种类：契税，个人所得税，(正常商品房，我们这边因为房屋限售，所以房产证必须满两年或者五年才可以直接上市交易，所以增值税附加税没有了。)

再说一下如何计算交税基数：网签价格，地税指导价及原购房价格三者取最高。举个例子吧：如果网签价格30万，地税指导价28万，原购房价格15万，那么就以30万进行交税的。

至于成交价从49万做成了30万，无非就是在交税的时候能省一些，后面会不会影响以后的买卖呢？我觉得影响不是很大的。如果硬说影响的话，可能在再一次交易中个人所得税有点不同。介绍个人所得税的缴纳方式吧，一共有两种：第一种用缴税基数与房屋原值差额乘以20%。第二种，就是用交税基数乘以2%（我们地区的） 。

例：房主小明在2015年花了50万（原购房价格）买一个套房子，今年客户小刚用100万购买了这套房子，小刚高首付50万（正常首付的话30%就可以），需要向银行贷50万，所以中介把成交价做到72万就可以了（讲一下为什么可以，如果把成交价写到72万，也就是网签价做到72万，网签价就是给到银行评估价，这样在银行眼里客户首付付了30%，需要贷70%就是可以的，正好50万），现在这个房产市场，地税指导价（房产局的指导价）都是比市场成交价低很多的，而原购房价格更要低很多在这个例子中原购房价格就是50万，那么在这个案例中，按两种计算个人所得税的方式分别需要缴纳：第一种，个人所得税=（72-50）*20%=4.4万；第二种，个人所得税=72*2%=1.44万。那为了节约开支肯定都会选择第二种方式交税的。

这样的情况等以后再进行交易的时候，就类似与把原购房价格降低了，如果个人所得税进行调整，只能按第一种方式进行交税，那么会增加缴税金额的。

今天写的可能有些急，如有什么疑问或者不足之处欢迎私聊，我会继续改正的，感谢大家！

不高不瘦

买二手房时会有“三价”，即交易价，银行评估价，地税评估价。交易价就是你题目中的49万，银行评估价一般与你交易价差不多，主要是评估你贷款额度，如果过低那么首付款就会高。举个例子，你买房49万，首付为49×30％=14.7万，贷款为34.3万。假如银行评估价过低为40万，那么银行贷款只能贷28万，所以只能提高首付比例，一般银行评估价会与交易价差不多。

那么什么是地税评估价呢？也就是政府部门对于房子的控制价格，一般都是比交易价低的，也就是你所说题目中的30万，这也是用来房子缴纳契税、个税甚至有增值税的。一般买二手房的话，如果中介有关系，就可以让他们给找找相关部门把这个做低，用于少交税收。没有关系中介就可能不管了。所以如果是你题目中30万的话，90平以下的房子，房产证不满两年的话，那么契税为3000元，个税为3000元，增值税为16800元。税收还是挺高的。

所以对于你所说的做成30万，也就是地税评估价，是不影响以后买卖的，就是为了少交税。

以上是我的分享。

用心看楼市

买了一个二手房49万，中介过户时候做成了30万，会不会影响以后买卖？我首先抛结论，二手房过户时候做低成交价不会影响房屋后期的出售，但会造成交易瑕疵和后期转手税费增加的后果。

一、二手房做低价格交易不会影响后期销售。

房产交易时候大概三个价格：实际交易价格、银行评估价格、房产局评估价格。其中房产局评估价格应该低于或等于你的实际交易价格，因为很多人为了避税故意标很低的价格，房产局为了避免这种行为，就设置了一个最低价格。

中介公司为了帮购房者节省税费支出，一般会根据房产局的评估价格进行做低，但这只是一种规避税费支出的行为。整个过户行为还是正规的，购房合同还是有效的，并不会影响你以后的买卖行为。

二、实际成交价格和过户价格不符，房主有无法收回房款的风险。

虽然签订了几份合同，只有在交易合同上的房价是做低了。但从法律上来说，政府只认可在房产局备案过户的合同，因此这就存在房主无非收回房款的风险。

本来房主是100万卖给购房者的，但为了降低税率在房产过户时候价格做到80万。购房者如果不承认100万的成交价格，只认定80万的成交价格，不肯支付20万的尾款，法律上政府也只承认80万的成交价格。这到导致房主有可能无法收回全部房款。

三、未来转手交易房屋时候，缴纳较高的个人所得税。

中介降低过户交易价格，主要是节省购房者的个税支出，但其实并不是节省只是延迟支付，在转手交易时候依然需要支付。

目前购房个人所得税征收方式主要有两种，一种是差额征收，一种是总价征收。其中差额征收的转让所得收入额减去财产原值和合理费用后的余额，乘以税率（20%）；总价征收是个人所得税按交易价格的1%征收。

例如一套80万的房子涨到100万出售，如果按照差额征收：（100万-80万）*20%=4万，如果按照总价征收：100万*1%=1万。实际操作过程中哪个收税低就采用那种方式。

中介主要通过降低交易总价降低个人税费支出，例如原本实际交易100万需要缴纳1万税，但中介改变交易价格80万，只需要缴纳8千，节省了2千。

但买家以后转手的时候依然需要补足缴纳个税，个税只是延迟缴纳并不是不缴纳，无非是缴纳时间推迟。除非买家在转手时候依然做低房价。

综上所述：虽然房价做低不会影响购房者以后的买卖行为，但会对房主造成无法收回全款的风险以及购房者转手需要缴纳较高个税。

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

不会的，买房子的时候会有很多套路，真是只有经历过了才明白！

买房子的时候办理贷款的时候，房子会有银行贷款评估。也就是说，如果你手里首付款不够，这时候可以把房价评估的稍微高一点，这个评估是需要评估公司出具

当你办理过户的时候，房子会有交易税申报评估。这时候当然是评估价越低越好！可以省过户费啊！这时候就需要看地方税务局规定了，一般都是由地税局直接出评估价！

但是听说要三价合一，也就是贷款评估价。过户评估价，交易价格，必须保持一致！

希望我的回答能给你带来帮助！

ai六哥

二手房49万在过户的时候做成30万，这个对你今后的买卖不会什么影响，但是对于你卖房的税费可能会产生较大的影响。估计把这个价格做少19万也是为了省些税费钱，但是下面的一些细节问题你要搞清楚，才能判断对你以后卖房时有什么影响。

对个人所得税影响最大的情况

现在把房价做低从眼前来看确实可以省去很多税费钱，特别是如果这个房子还没有满2年。未来你在交易的时候，实际上把现在房子的价格做低影响的只有个人所得税这一个税种，因为个人所得税是按照所有税费或者两次交易的房屋价格差值来进行计算的。

一般个人所得税是现在卖房价减去买房时的房屋价格乘以20%，如果你现在买这个房子还没有满两年，那么就个人所得税这一项差不多可以省掉4万元钱。

对你以后买卖的影响

我国的房价交易个人所得税有明确的规定，如果是房屋满五年，并且是唯一住房的，在交易时不收个人所得税。如果你现在买的这套房子是你第一套房子，而且完全是为了自住，而且在今后在买房前会把这套房子卖掉，那么把房价做成30万对你今后卖房就不会有影响。

上面说的是对你今后卖房的影响，那么对你买房来说是完全没有影响的。如果你的城市限购，每人只能买一套房子，那么不管你现在做成30万还是49万就都不能再购买住房，因为你购买第二套住房和购买第一套住房的价格是没有任何关系。

当然，如果你不到5年就要出售这套房子，其实你同样可以采取现在的做法，就是把房价再做低，这样就可以抵消当时做低的19万了，不过前提是政策依然像现在一样宽松。

老亮说房

不影响以后买卖，不过你应该感谢中介，这是中介冒着风险为你省钱呀！

买房子首先了解几个价，分别是交易价、银行评估价，过户时的网签价，交易价好理解，就是房子卖多少钱，就是题目中二手房买了49万的价格；再说银行评估价，如果房子是按揭买的，那就必须有银行的评估价，银行会以这个对房子的评估价值的比例给客户贷钱，例如这套49万房子，银行评估的最高是40万（一般都能评到交易价），那么贷70%就是28万，需要首付21万，不过这个题目没有涉及贷款，所以了解一下就可以，如果有贷款，银行的评估价基本就是过户的网签价，当然银行评估价要高过最低的网签价；最后说过户时的网签价，这个价是在房管局过户时备案的价格，缴税的时候一般都会按照网签价缴税，所以缴税多少就是根据网签价多少确定的，以题目为准，假如房子只有1%契税，按30万网签价缴税是3000，如果按交易价49万缴税是4900，相当于省了1700。以我们城市为例，中介做低网签价，相当于变相的逃税避税，当然也有人会说这是合理避税，总之住建委是不允许的，被发现轻则房子过不了户，重则中介被通报批评。

不过下次再交易的话，用着个税需要走差额的有一些影响，不过涉及到太少了，以我们城市为例，正常交易没有走个税差额的，都是个税1%，所以基本没影响。

找家的小贝壳

发现好多评论不懂瞎说，应该是粘贴复制吧。 针对目前二手房情况，评估价低于市场价是很正常的事，银行放房贷要把控风险，市场价100万的房子，评估价80万，贷款6成，就是首付52万，贷款48万。 如果有公积金首付是可以2成的，当然公积金评估价要比商贷评估价低10%左右。 只有评估价低于市场价，说明房市能算是合理的，如果评估价高于市场价，说明就有风险了。 当然这只是针对大环境而言，不排除部分业主因各方面原因，低于市场价很多卖掉的房子

浪够了的孙悟饭

二手房买卖过程中，买家、卖家、银行、地税四方在房产交易过程中都会涉及到房子总价的问题，但是产生的三个价格却是可以不一致的！

交易价格:买家与卖家。

二手房交易中，首先是买家与卖家对房价的沟通，也就是交易价。按照目前市场行情，这里的交易价格一般是卖方的既得价格，即以多少成交，则卖方需实际收款多少。

银行评估价：买家与银行。

在买家与卖家就交易价格谈定后，正式签署购房合同后，如需申请商业贷款的话，则需买卖方前往银行进行面签，银行一方面会审核买方的贷款资格，同时也会审核卖方房产的市场评估价格，银行需根据房产的评估价格确定贷款的额度，同时也就直接影响了最低首付比例！

网签价格：买家与税务。

如果交易的房产未满两年或不是满五唯一，就会产生契税、增值税和个税。上面说过，交易价格一般指的卖方的既得价格，所以目前市场普遍是由买方来承担所有税费。

目前为了防止一房多卖，在签订正式合同和贷款审批通过后，正式过户前；还需在房管局网站上进行网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格。且过户后实际缴税也是按照网签价格来进行缴税，而网签价格只需高于房管局要求的区域最低过户指导价既可，一般均低于交易价格。

正是因为银行、房管局的系统没有实现数据联网，才造成了现在的情况。不过在目前信息发展趋势下，早晚有一天也会实现数据的互通。

關鍵字: 有时候 二手房 卖房