沪漂小葱头

20年期限和30年期限的商业住房贷款对比，比较明显的区别是每月还款压力的大小有所不同以及所付出的利息的多少也会有差异，如果关注资金利用率，那两者的资金利用率也会有差别，不过如果考虑提前还款，除了还款压力受提前还款的时间点的影响较小外，房贷利息和资金使用率都与提前还的时间点息息相关，越早提前还款，时限长短所造成的区别就越小，反之区别就越大。下面就这些内容我们举例详细了解一下。

一、20年期限与30年期限所造成的主要区别。

这里我们先简述一下申请房贷时选择20年和30年这两种期限所造成的基本区别，对于后面理解房贷不同期限与提前还款的关系会有一定的帮助。

1、月供不同。

月供的差别是不同期限的房贷所表现的最明显的区别之一。在满足即使选择不同的期限依然可以贷到相同的房贷的前提下，选择20年期限的月供要比选择30年的月供多，这就会造成每月不同的还款压力。至于还款压力有多大差别，与房贷总额的高低相关，这里我们假设房贷是100万，以目前比较普遍的等额本息还款且利率5.39%的条件来看一看具体的差别。

• 20年期限的月供：6816元。
  

• 30年期限的月供：5610元。
  

两者每个月相差了1200元左右，是否会形成压力，需要结合个人的收入和家庭支出的情况来考虑，这种差别使生活压力较大的人可以选择长一些的期限，以减轻每个月的支出。

2、利息不同。

房贷的利率是一样的，依上面例子的设定条件，无论那一种期限的房贷利率都是5.39%，利息的计算也一样，都是以房贷剩余本金进行每月计息。但由于期限长短不同，导致每月的还款额不同，其中的本金减少也就有差别，最终会不断导致每月的利息计算基数出现变化。期限短的本金还得快一些，计息的本金也减少得快一些，那利息自然也会比期限长的少。我们要以挑其中的三期来对比一下。

• 第36期（3年）：20年期限的这一期还款额中，利息是4096，而30年期的利息是4301，差距是205。

  
  

• 第96期（8年）：20年期限的这一期还款额中，利息是3257，而30年期的利息是3898，差距是641。
  
• 第144期（12年）：20年期限的这一期还款额中，利息是2403，而30年期的利息是3488，差距是1085。

可见，这种利息的差异会随着时间推移而越来越大，最后造成总利息的巨大差别，如果以用足年限来算，20年的总利息是63.6万，而30年期限的总利息是102万，两者相差了38.4万。

3、资金利用率的不同。

资金利用率并不是很重要的因素，不是每个人都需要考虑的。20年期限的每个月还款数额要比30年期限的更多，换言之也就是支出更多了，对于把钱留在自己的手里有用的人来说，把更多的钱留在手里，意味着可利用的资金就更多，反之就越少了。对于房贷不多的人可能没有什么感觉，但对于几百万房贷的人来说，两者的差别还是比较大的，对善于利用资金的理财高手来说，存在着用这些少支出的钱累积起来赚取更多收益的可能。

二、上述三种差别与提前还款时间点之间的关系。

经过上面的简述，对于大概的差别已经比较明白，结合提前还款的因素，上面所说的这些差别会因为时间点的不同而呈现相差无几或者拉开距离这两种截然不同的现象。

1、月供与提前还款的关系。

如果是提前一次还清，那不用考虑月供的关系。对于部分提前还款，可以与银行商定后续是按原月供继续还款还是需要减少月供进行还款，按原月供还款的人可以把总还款期限缩短，按减少月供还款则保持原期限不变，这个因素对提前还款与不同时长之间的关系影响并不大，还款人可以根据自己的需要进行选择。

2、房贷的利息成本和资金利用率在不同的期限对比中，需要考虑提前还款时间点的影响。

对比不同期限房贷的提前还款区别，需要考虑提前还款的时间点，越早提前还款，不同期限的差别就越少，反之越迟提前还款，不同期限的差别就越大。我们可以沿用上面例子继续深入地分析一下，看看在不同时间点提前还款时，两者的区别有多大。

• 供满2年提前还款：30年期限的房贷利息是10.6万，20年期限的利息是10.5万，两者相差无几；而这两年的总还款额前者是13.5万，后者是16.4万，前者比后者累积的可利用资金多了2.9万，也不会有多大的用途。

• 供满5年提前还款：30年期限的房贷利息是26万，20年期限的利息是25万，两者相差比上面要大一些；而这两年的总还款额前者是33.6万，后者是41万，前者比后者累积的可利用资金多了7.4万。
  
• 供满10年提前还款：30年期限的房贷利息是50万，20年期限的利息是45万，两者相差比上面要更大一些；而这两年的总还款额前者是68万，后者是82.5万，前者比后者累积的可利用资金多了14.5万。
  
• 供满15年提前还款：30年期限的房贷利息是71万，20年期限的利息是59万，两者相差比上面再大了一些；而这两年的总还款额前者是102.6万，后者是124万，前者比后者累积的可利用资金多了21.4万。
  

从上面的数据推测可知，20年期限的房贷和30年期的房贷对比，如果能忽略月供压力的影响，则越早提前还款，差别就越少，比如上面例子中，100万的房贷满两年就提前还款，利息差别可以忽略不计，而即使到满第5年的时候，利息也只是相差了1万左右，第10年的时候差距才拉大到5万，所以对比不同期限的房贷提前还款的差别，需要把期限明确，越早提前还款，两者的差别就越小。

三、关于房贷期限选择的看法。

期限长的房贷，好处是可以用多付出的利息成本去换取相对较轻的还款压力，比较适合压力较大的人，所以如果家庭支出较大、收入比较不稳定或者比较紧张的话，可以选择把房贷的时限做长一些，未来有钱再考虑是否提前还款的事。

期限短的房贷，每月的还款压力相对要大一些，适合有相应经济能力的人选择。而对于提前还款的影响来说，如果选择三五年内提前还款，两者的成本区别其实不会太大，有经济能力的话选择那一种都可以。

<strong>四、总结。

从房贷提前还款的角度来看，对比20年期限和30年期限由于提前还款而产生的区别，需要明确提前还款的时间点，提前还款的时间越早，造成两者利息成本和资金利用率的差别就越小，反之就会越大，因此在期限的选择上，最好能既结合自己的经济能力来考虑，又能结合自己的还款计划来衡量，才能得出适合自己的计划。

CA红叶

有区别，无论是否提前还款，选择贷款30年产生的利息都更多，但由于时间长，前期还款更少

先看个数据：贷款100万，利率4.9%，等额本息方式，分别计算20年和30年。

我们知道，无论贷款20年还是30年，利率都是一样的，而实际还贷是按月偿还的，也就是说，我们可以理解成贷款240个月或360个月，房贷每月还一次，重新算一次利息，利息的多少取决于剩余本金。

如上图：

第一年，贷款20年产生利息48328元，贷款30年产生利48666元，差值仅为338元，非常小。

其主要的原因是，30年贷款比20年贷款用本金的时间更长。

贷款20年的话，第一年还本金30206元，而贷款30年，第一年仅还本金15022元，两者相差15184元， 这个钱就相当于多用了一年，就要产生利息，息差338元就是这么差出来的。

到了第二年，30年贷款比20年贷款本金差31129元，又多用了一年，息差达到了1437元。

以此类推，

当来到第10年的时候，本金相差了191086元，多用了10年，息差达到了42626元。

由此可见，时间越长，本金相差越多，利息差额越大。

照这么看，

如果想两三年就提前还款可以选择30年贷款，毕竟息差不多，而且前期还款压力更小，如果提前还款规划时间长的话，可以选择20年贷款，否则会支付更多的利息。

但这只是表面现象，我的观点是，无论规划长短，选择30年就ok了，接下来说说原因。

选择30年还款的最大好处就是还款压力小，以5年为界限，少还了74230元，这些钱对于手头不是很宽裕的人来讲，完全是一笔很可观的费用。

再说下坏处，30年贷款月供中本金少，剩余本金更多，产生的利息就比较多。

但这个坏处是可以避免的，仍以5年为例，两者差息9691元，这是由于两者本金差83921元，所以关键的问题就是要减少本金差。

方法仍是提前还款

实际提前还款分为两种，一是全部提前还，二是部分提前还，而且很多银行一年后提前还款是没有违约金的，所以我们可以充分利用好部分提前还款的规则。

仍以前5年为例，20年贷款，5年要多还74230元，有很大压力。如果条件允许的话，我将这个数额减半，也就是说多还74230/2=37115元，可以吗？

那么这37115元就是本金，5年之后的本金差是83921-37115=46806元，利息肯定下降，至于能少多少，就要看还款的时间了，越早还，利息越少。

综上

选择30年贷款，月供压力小，可以让自己的工作、生活的风险更小。而且通过部分提前还款，同样可以减少本金，降低利息的支出。

故，选择30年贷款就对了。

小崔聊房

房贷会提前还款与选择的期限长短没有多大关系，因为房贷不存在复利，或者先付息后还本的原理。即选择20年和30年都是一样的，从利息计算方面没有区别，但是提前还款需要考虑违约金问题。

一般情况下，还款期限超过一年以后，提前还款是不收违约金的。但具体情况还要看具体合同，并不能一刀切的认为所有房贷一年以后不收违约金。

那么说为什么选择20年和30年都是一样的呢？因为“每月还款金额=每月应还本金+剩余本金*贷款利率/12”，即房贷是逐月计息的一个过程。

比如贷款金额是100万，贷款利率是4.9%（如今以LPR为基准），按照等额本金还款，那么不管是选择20年还是30年，第1期还款的利息都是4083.33。因为首期本金以100万计算，而月利率为4.9%/12，每月利息=100万*4.9%/12=4083.33元。

但是从第2期算起，20年还所产生的利息就要比30年所产生的利息少，因为30年还每期剩余本金较多。比如20年还，还了第1期之后剩余本金为“100万-100万/20/12=995833.33”元；而30年还，还了第1期之后剩余本金为100万为“100万-100万/30/12=997222.22”元。

两者的剩余本金不同，后期剩余本金产生的利息则不同，比如以月利率4.9%/12代入计算。但它并不是复利或者先付息后还本的结果，只是时间所产生的利息（或价值）。

因此，从计算方式来看两者是没有区别的，银行也不会多收你一分钱（利率水平不变的情况下，如今即LPR不变的情况下），选择两者都一样。

但是如果目前收入较少，或者开支较大，可以选择30年还，毕竟短期内房贷支出较少，可以相应的保证生活质量；而如果目前收入较多，或开支较少，可以选择20年还，毕竟货币存在时间价值，还多一点后期剩余本金产生的利息就较少——说得不好听一点，你全额付清（不贷款）都不用付利息。

三人聚众

放贷时间长短很多时候不是购房者可以决定，而是要根据还款能力来决定的，

放贷审批需要购房者提供资金收入流水证明，按照购房者最高收入一半贷款。流水达不到银行要求是无法获得贷款额度的，一旦银行拒绝发放贷款，购房者就会非常被动，可能面临购房合同违约责任，首付款有拿不回来的风险。

即使通过收入流水证明造假获得贷款，还款过程如果没有按时还款，一次两次不要紧，一个月两个月也不要紧，如果屡次三番没有及时还款，银行有可能对房产进行处置，损失惨重是购房者。

因此购房长短需要根据个人收入来决定，

目前地产抵押贷款一般是等额还款，前期归还的都是利息而不是本金，贷款期限越长，前期利息占比越高，因此提前还款贷款时间越短越有利。支付的利息占比越少，损失也就越小。

像三十年贷款利息支出超过本金，二十年则小于本金。

准备提前还款、只要有能力还款，贷款期限越短越好，

杜坤维

房贷肯定会提前还款的情况，选20年还是30年商贷区别肯定是有的，建议从下面几个角度去考量：

一、依照你自身预期计划考虑，预期5年还清、10年还清还是15年还清？利用贷款计算器分别算下总利息和总额度，然后去优选20年还是30年，不妨去算算。

二、遵照你自身还款能力考虑，压力大的话选30年的，压力小就选20年，心态很重要，保持快乐每一天。

三、按照你自身理财能力考虑，如果你的资金收益率高于房贷利率，选择最长年限30年，等额本息，并且持有到期；如果你的资金的收益率低于房贷利率， 那就选择短期限20年，等额本金；如果你的资金收益率和银行贷款一样，那怎么选择都OK。

另外，按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人考虑提前还款，等额本金还款不失为一个不错的选择，可以节省不少利息。

小罗乾闻

20年的房贷跟30年的房贷或多或少都会有一些区别的，要不然银行就没必要分20年30年了，这种区别主要体现在以下几个方面：

第一、月供金额不一样。

在贷款金额一样的前提之下，选择30年跟20年的房贷，月供肯定是有很大的差别的。30年的时间因为时间拉长，分到每个月上的本金就会减少，对应的月供就减少很多。

比如同样是贷款100万，等额本息还款，利率是5.39%，那么选择20年期限的月供是6816元，选择30年时间的月供只有5609元，相当于20年期限的月供要比30年时间的月供多出1300元左右。

由此可以看出，选择30年的期限和20年的期限月供压力是不一样的，对于普通工薪族来说，如果大家的工资不是很高，那选择30年的期限明显要比20年的极限压力更小。

第二、承担的利息不一样。

时间长利息肯定会多一些，而且选择不同的期限，每个月承担的利息也是不一样的，期限短每个月承担的利息明显要比期限长承担的利息高一些。

我们举个简单的例子，假如你房贷10年之后选择提前还款，如果是20年的期限，贷款本息总共是163.6万，每个月的月供是6816.89元，10年时间总共的月供是81.8万，而10年之后剩余的本金是63.1万，这意味着你10年时间付出的利息是81.8-（100-63.1）=44.9万。

如果你选择的是30年的期限，每个月的月供是5609元，10年时间月供累计是67.3万，剩余本金是82.28万，那么10年时间累计付出的利息是67.3-（100-82.8）=50万。相当于同样10年时间，30年期限所付出的利息要比20年期限多出5万块钱左右。

第三、提前还款的成本不一样。

提前还款具体该选择20年还是30年的期限，关键要看两者所付出的总成本。

我们假设你提前10年还款，那么选择20年期限所付出的总成本是6816.89×120（月供）+63.1（剩余未还本金）=144.9万。

而30年期限所付出的总成本是5609×120（月供）+82.28=149.58万。

由此可以看出，同样是100万的贷款，等额本息的还款方式，选择10年提前还款，那么30年期限所付出的成本要比20年期限所复制的产品多出5.6万块钱左右。因此如果你考虑提前还款的话，选择时间短那会更有利一些。

第四、对申请人的要求不一样。

目前房贷的期限基本上是在5年到30年之间，具体选择多少年，大家可以根据自身的条件进行选择，但是能不能获得银行的通过那就不一定了。

在实际操作过程当中，并非用户想选择多少期限银行就批多少期限在实际操作当中银行会根据用户的条件设置合理的期限，如果大家的还款能力足够强，能够承受较高的月供那选择期限短银行也会同意。那如果大家的收入能力比较少，能够承担的月供能力比较弱，那银行一般都会建议大家选择更长的贷款期限，这样可以减轻大家的月供负担，从而保证大家每个月能够正常还款。

贷款教授

当然有区别了。有打算提前还款的情况下，一定要选择20年，因为利息计算方法不一样，我给你举个例子。

假设100万，利率4.9%，等额本息，商业贷款20年和30年，过程中会产生多少利息。

从图中可以看出，贷款20年，第一年的利息需要48330元左右。

从图中可以看出，贷款30年，第一年的利息需要48670元左右。

因此，每一年的利息差要340元，20年就是6800元。别看才几千块，但如果你贷款的钱越多，利息差就越多。

所以，如果有打算提前还款的话，一定要记得选择20年贷款。

探房杜咔咔

贷款年限多少，不影响提前还贷这个动作。

贷款年限影响的是你的月供以及还款利息。

通常来说，贷款年限越长，贷款的利息就越多；贷款年限越短，贷款的利息就越少。

决定要提前还贷，就要考虑在提前还款前这段时间的还款利息的多少。

贷款年限越长，贷款还款总利息越多，而在同一段时间内，还款利息要少于贷款总年限低的。

举个例子，如果你决定5年提前还款，那么在这五年内，你30年限的还款期限所还的利息要少于你20年限的还款方式。

补充点：

影响你5年内提前还款情况下，花费利息成本的还有贷款方式。通常贷款方式分为“等额本金”和“等额本息”两种贷款方式。

顾名思义，等额本金指的是，每个月还相同的本金，这种方式月供=本金（等额）+利息（变化），特点是，前期月供大、利息逐月递减，后面越来越少；等额本息指的是，每个月还相同的利息，这种方式月供=本金（变化）+利息（不变），特点是每个月还款的月供不变，利息不变。

总之，提前还款的期限、总贷款年限以及贷款方式都影响你提前还款期限的还款成本。

房同城

区别在

1. 你目前每月能负担的还款金额大小，大就选短期的，小就选长期的；

2. 长短期肯定总的还款量不同，长的短，但这个都不如第1点更重要！

關鍵字: 房产 还款 房贷