顺其自然59922372
2019年已过半，武汉楼市进入下半场，在平时，也有不少粉丝向酒叔提问，下半年楼市走向如何，军运会之后会不会涨价之类的。今天酒叔就来聊聊这茬事儿~
PS：本文为酒叔个人对武汉楼市的见解，仅供参考，请勿作为购房依据。
01
2019年以前，涨价这个词，似乎已经远离武汉楼市很久了。
2016年10月，武汉楼市出台限购令，同时出台武汉楼市限价政策，简而言之就是备案价只能跌不能涨！所有楼盘价格冻结！当时卖什么价格，后来就一直卖这个价格。
彼时大家已经习惯了，楼盘加推每次价格都一样，参考上期就可以了。价格几乎不用预测，因为没有悬念。
纯新盘出来，参照同片区3公里内最高价，很少有楼盘可以突破区域最高价。
当时只有一种情况可以突破这一情况的，就是地王。对于地王的定价规则，就是保本微利，因为地价太高，因此价格不让开发商亏本，带装修价格基本控制在地价的170%左右。当年知名的几大地王，如融创观澜府、中南熙悦、碧桂园晴川府等，都创造了区域价格新高。
而限价红利带来最多的，就是抢房！买到就是赚到，成为了2017年购房的主旋律。所谓CS费，是那个年代特殊的产物，现在已经烟消云散了。
但实际上在现在看来，当时如果一味高价入手，并非买到就是赚到。潮水退了才看到谁在裸泳，不少高价楼盘后来都出现了降价打折。
曾经武汉的限价令
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2019年以来，广大购房者对武汉楼市最直接的体会就是，涨！
新年一过，所有人都可以明显感受到限价的松动。虽然楼市调控整体还是没有放松，不过从武汉的楼盘来看，备案价只能跌不能涨早已成为了历史，被放进了档案馆。
单价1万左右的盘涨500/平，2万左右的盘涨1000/平，相比于2018年整体涨幅5%左右，几乎已经成为2019年楼市不成文的规律。
不过酒叔可以看出，整体的限价政策依然存在，只不过按照统一标准每个楼盘释放了一些限价压力。
不少开发商朋友跟酒叔说，限价已经不是问题，加上装修部分溢价，销售就很困难了，搞不好还要直接改毛坯，卖不卖的出去才是问题。比如光谷的地王某某台，高层都25000，洋房要是卖28000，你卖的出去吗？
也有少数开发商朋友说，申请涨价还是好难，隔壁楼盘都涨了，我们楼盘还涨不上去。呵呵，你猜这是为啥？
酒叔的朋友阿松制作了一个6月武汉楼市的涨价表格，一个月之内有25个楼盘相比前期价格有上浮。
6月武汉涨跌榜（来源：武汉楼市一线）
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酒叔还发现了一个现象，截止7月底，武汉大部分楼盘相比于2018年都只涨价了一次，幅度基本是2018年毛坯备案价的5%左右。在酒叔印象中，全武汉仅有2个楼盘涨价了2次，分别是招商公园1872和东原启城。
涨价2次的原因，可能是因为他们太便宜了。东原启城此前毛坯备案价仅10850元/平，是三环内价格最低的。而招商公园此前14500元/平的价格，也算便宜。2019年，最后2个楼盘价格都是2连跳，慢慢和区域其他楼盘持平了。
这证明，涨价是在合理区间，并非一味猛涨、瞎涨，那种一夜涨8000的情况，是绝对不存在的。对于购房者来讲，早点买早点好，但晚一点买，损失也没有那么大，一年涨5%，大体也是可以接受的，毕竟买房也有资金成本，市场更趋于理性。
三级跳
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那么涨价给武汉楼市到底带来了什么？酒叔认为积极的影响远大于负面影响。
购房本身就需要大量资金成本，房子买了但还没拿到手，就要开始还贷款。在如今这个利率时代，平均每年的资金成本要在5%左右，2年交房时如果没涨10%，就是阴跌，搁谁心里也都难受。
2018年年底，武汉大规模爆发装修相关事件，除了精装本身的问题之外，“觉得自己买亏了”，是一种很普遍的购房情绪。因为当时房价没涨，如果你挑选了不是那种所谓的笋盘，很有可能有小小的站岗，所以退房、退装修成为了很多购房者的诉求，不少购房者买房之后的情绪是非常负面的。
说实话，公务员真的是万里挑一，你没考上可能真的是因为智商不够，酒叔真的是很佩服管理者的智慧。
2019年涨价以来，价格涨了，资产增值了，也没有人愿意退房了，购房者各方面的怨念似乎一下子少了很多。
同时，开发商的压力也释放了出来，不用每天为了备案价纠结，不用每天想着怎么收取价外价，利润空间增加了，很多事情都好做了。
对于楼盘销售也是一大利好，比如青菱新区的价格楼盘，景瑞14000开盘之后，隔壁旭辉13500剩下的房子3天内就抢光了，这就是涨价带来的连锁效应。
05
那么，有人会问，下半年，武汉新房备案价还会涨吗？
这个问题酒叔真的回答不了你，首先住建部给各个城市都有明确的房价调控目标，管的不好的城市都被约谈了，调控也升级了，例如苏州、大连，都是很明显的例子。
武汉自然有明确的房价调控目标，只有完成这个整体目标，房价才有可能适度放松。
2019年7月 苏州楼市3年限售新政
酒叔认为，在武汉上半年适当涨价释放了房价压力之后，下半年备案价再次上涨的空间不是特别大，但也依然存在。
酒叔预计大概率不会出现每个楼盘再普涨的情况，但也一定会有部分楼盘继续上涨，低价盘2连跳的可能性也是存在的，但酒叔认为涨幅每次也不会超过5%，一年内不会超过10%。
2019年10月，武汉将迎来一张举世瞩目的大考。学生大考之前紧张，大考之后会放松。房价亦是这个逻辑，10月之后，房价再度适当放松的不是不可能。
虽然酒叔对于某些中介传言军运会之后武汉房价大涨这样的观点嗤之以鼻，但酒叔自己一定会在10月之前再买2套房，也建议大家10月之前看中了楼盘就尽快下手。抛开房价的层面，军运会对于一个城市的发展刺激还是很积极正面的。买房，更多的还是看重城市价值和区域价值。
而新房的价格的上涨，只是房价的显性体现。新房价格更多的体现的是调控政策，并不是完全的市场经济形态。而二手房市场价格，更多的才是楼市真实的价格体现。
而2019年以来，二手房价格与2018年高点时有不同幅度的下跌，市场预期变了，曾经那波投资的人也集中出手了，供应量增加的很快。
酒叔的朋友小白，2016年买的那套远城区大户型，虽然入手价格很低，但现在以和周边新房同样的价格挂牌，由于证还没有满二，3个月无人问津，看房的人寥寥无几，很难卖出去。
备案价本来就是楼市调控的辅助工具，房地产市场本来应该是市场经济，房价体现的是城市价值与供需关系，涨与不涨，都在情理之中。
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3年以来，酒叔对于武汉楼市调控政策的评价，就是一个字：稳！
无论全国多么腥风血雨，武汉的调控政策几乎3年未变，库存正常，供需关系正常，价格浮动合理。
涨价，有人会开心，有人不开心。
不涨价，有人会开心，也有人不开心。
对于购房者来讲，不管涨还是不涨，看中了楼盘觉得价格合适就赶快下手。
没看中楼盘，就赶快继续看，不要勉强下手，也不要灰心就不买了。
螺旋上升，这一直是中国楼市不变的方向。
买房最好的时机，永远是十年前和现在。
江湖酒叔
在武汉买房子，什么时候都不算晚；换句话说，只要城市化步伐不停下来，武汉的房价还要继续涨下去。什么“廉租房”“公租房”等等都是杯水车薪，房子的“刚需”任何人都挡不住的。
在我居住的这个小区，具体到我居住的这栋楼，家家户户的房主已经基本上换了一轮——第一批居住的“福利房”房主已经差不多换了一茬，在其它地方全部换成了真正意义上的“商品房”。
至于房价么，到目前翻了几个跟头还没有歇脚的“意思”。隔壁有一套“小两间”，大概在十几年前出手时，房价是38万；第二次出手时变成了68万；前不久又换了一家，这家花了120万——不到五年时间，翻了一番！
仔细打听，才知道两次买房子的都是来自周边县市的务工者——也都是为了子女以后有个更好的上升空间；卖掉老家的房子，在武汉置业。
“无恒产者，无恒心”——在城市特别是大城市置办一份产业，是所有进城务工朋友们的梦想，不为别的，就是为了下一代人。总之，一个城市越大，机会也就越多。
表面看起来，武汉市现在的新房价格确实涨势有所放缓；但是，主要原因还是因为新楼盘离市区越来越远；不是“有车一族”，出行都非常困难，更不用说生活配套设施比如学校、幼儿园、超市、医院等等了。
现在卖得比较火的仍然还是“二手房”，尤其是成熟小区，配套设施齐全，交通也方便的那些区域，比如汉口沿江一带、发展大道一带；武昌武珞路沿线一带，还有青山区的价格凹地等等。
买房子的朋友，不要犹豫了；三四线城市的房价必定会松动：但是，武汉的房价仍然会继续上涨——不是有个“武汉城市圈”吗？到武汉来寻找发展机会的人，就是房价的助推剂。
闲看秋风999
武汉目前的房价到底有多高？
图上所示的是武汉房价走势图，可以看到武汉房价进入2018年10月份之后是一直处于下行的趋势的，但是进入2019年后基本稳定在房价均价15000元以上。不过需要跟大家普及的是，武汉目前的房价均价是包含了黄陂、江夏、蔡甸等远城区的房价。根据数据来看主城区的房价已经不低：洪山08月新房均价 21755 元/m²；汉阳08月新房均价 18535 元/m²；武昌08月新房均价 29287 元/m²；江岸08月新房均价 22977 元/m²；江汉08月新房均价 31180 元/m²；硚口08月新房均价 26562 元/m²；青山08月新房均价 17838 元/m²；可以看到老城区内武汉8月份的房价已经不低了，如果仅仅计算这些老城区的房价，武汉的房价均价早已破2万。可以说如今适合外来人口聚集的区域多数集中在武汉的外围，也就是我们经常说的远城区。或许这也是为什么很多在武汉想要定居的朋友一直说，武汉房价高的原因吧。
武汉如今城市框架在扩大，基本所有的人都被向外围迁移，人口流入不停止房价很难停涨
第一、武汉本身丰富的高等教育、医疗等资源和经济发展程度并不缺乏对外来人口的吸引力。根据数据显示，2018年武汉的常住人口流入增加18.81万人，可以说人口的流入还是相当可观的。而且从历史数据来看武汉从来不缺乏对于人口的吸引力，根据一份统计年鉴数据显示，1995年到2015年，武汉市常住人口数量从710万上升到2015年的1060.77万，增长近50%；而且根据《武汉市人口专题研究》提出，到2030年，武汉市域总人口最多可达1700万人，保守估计将达到1500万人；到2050年，武汉市域总人口最多可达2250万人，保守估计为1700万人左右。也就是说目前武汉仍然还有600万左右的增长空间，这样的人口流入势必是保证武汉房价稳定上涨的基础。
第二、人口净流入的城市房价保持稳定上涨是很容易的，什么时候人口增速减缓房价也就到顶。今年武汉房价基本处于稳定的很大部分因素是因为本身政策调控的结果，看过我文章的朋友应该知道，从5月份开始武汉就有意的加大了商品房的供应数量。可以说相比于增加土地供应量来说，增加商品房的供应数量更有利于稳定房价。根据7月份国家统计局的数据显示，武汉新房价格同比上涨14.6%，二手房同比上涨3.4%，可以说武汉还是处于新房和二手房价格都上涨的情况，这样的情况下地方就需要防止出现过多的投资性购房了。
第三、武汉这样城市的房价根本不是以当地的收入水平作为参考的，毕竟如今武汉人口外来人口已经占据了不少。武汉这样的省会城市吸引的是湖北省内的所有人甚至是周边临近省份的人口流入，比如：河南信阳和湖南岳阳等。可以说借助于湖北本身拥有5900多万的人口基数，武汉本身的人口数量还是有一定的上涨空间的，或许真的达到1700万（占据全省总人口28%左右）也不是没有可能。
综上，我总是不自觉的喜欢把武汉和南京放在一起进行比较，因为两座城市的相似之处太多，无论是从GDP还是教育等方面来说。目前来看南京的房价均价在18000元左右，武汉房价或许还是有上涨空间的，前提是人口流入速度不减弱。原创不易，欢迎喜欢城市房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
勇谈房产经济壹贰叁
武汉做为湖北省省会城市，目前也是华中地区最大的城市，房价的均价在2万左右。从2018年初开始，到现在一年半的时间，武汉的房价并没有明显的波动。
根据房居客上面统计的房屋售价信息我们可以发现，武汉的房屋售价自去年10月份达到最高峰，而后就开始了逐步的回落，但是我们也应该发现武汉的房价并没有出现断崖式下跌，也就说武汉的房价只是在缓慢的调整过程中，每个月只有几百元的差距，这种调整对整个房价市场的影响并不大。
安居客上面的数据中，包含了武汉所有区域，其中汉南、阳逻、黄陂等比较远的地区也在计算中，这些地区的价格在去年开始有一些下降，其中主要的原因是供求关系的改变。也有一些地区因为房子建设的位置相对之前偏远一些，放假自然也下降一些，比如东湖高新区，以前房子主要集中在高新2路、3路，但是现在房子已经建设到了高新7路，所以房价的波动也比较大。
武汉二手房在去年之前出现倒挂，即为二手房比一手房价格更高，因为政府限制了新房的价格，而新房销售出现秒光的情况，所以很多人不得不转向选择二手房，这样二手房价格就高起来了。但是去年下半年到今年以来，二手房房价出现了一些下降，不过下降幅度依旧是比较小，还没有达到崩盘的地步。
总的来说武汉的房间最近处在价格小幅波动的阶段，如果说武汉还能抗多久？只能说武汉房价不会出现断崖式的下跌，而且随着武汉政府在房市逐步放开，武汉可用之地减少，武汉房价还有可能出现转向。
武汉是一个具有很大发展潜力的城市，将来会有更多的发展空间，人员也会越来越多，武汉的房子需求还会很大，尤其是刚需。从进一年多以来的销售情况看，最抢手的依旧是小户型的房子，这说明武汉依旧聚集一批强大的刚需群体，有刚需的支撑，武汉的房价不会出现断崖式下跌。
帝国烽火
快拉倒吧！投资房产的无非就是为了获利，自己去二手房市场看看，多少房子上架、降价、下架，再上架、降价、下架，除非特别好的或者价格合适的，不然真卖不出去！举个真实的例子，我项目上有个施工老板，有次一块儿喝酒聊到武汉房子，他说他手上有八套，挂了一年半了，才卖出去两套，因为是学区房，其他三环四环附近的稍微偏点，连电话看房的都少！
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武汉房价是个供求问题，人口体量和城市发展摆在那，城市的配套设施摆在那不是小城市比得上的，可以查一下武汉的规划世界级城市规划，有一栋楼里整层全是武汉的沙盘。不管是医疗资源，教育资源，还是就业机会，商业中心，交通枢纽，都是一流城市的配置。而且以后中国的发展方针就是二十几个城市群，全国的人口都会流入这些城市中心，武汉就是其中竞争力排在前列的。所以武汉的人口会随着城市发展越来越多，周边的人口会都会流入这些中心城市。参考一些条件优势比不上武汉三四线城市，武汉的房价应该是属于格力区间。
金钱即尊严
这个问题问出来就已经有预设前提了。第一，武汉房价高。第二，武汉房价会降。从城市的实力和地位看，武汉的房价总体不能算高，当然也不低。至于说会不会降？我看够呛。至少名义价格不会有明显的降。不涨就不错了。而实际情况是正在涨。
知道了58143293
撑不了多久。军运会给了人们这样的错觉:房价会大涨。持房待涨，会前抢购大有人在。六月起为了迎接军运会，政府停批房建项目，这些都助推了房价微涨。军运会后房市会逐步回归正轨。
丁兵321
标题写错了；应该是低房价还能持续多久
久违了111998066
假设房租和折旧相抵，资金成本5%左右，如果低于这个涨幅，基本上资产就会缩水，不如老老实实存大额，
中国未来房地产趋势无非是香港，新加坡和欧美模式，最大概率还是欧美模式，增加持有成本，降低购买成本，所以买房还需慎重！！！
