临海学原

在我国的一、二线城市,每平米上万的房价随处可见,有的甚至达到每平方米十几万,如此惊人的数字让国人为之震惊。那么，作为三线城市的广西北海,近年来它的房价怎么样呢?据数据显示：2017年1月到2019年10月，北海房价涨幅继续回落，北海新建商品住宅价格指数环比上涨0.4%，同比上涨4.6%，北海二手住宅价格指数环比上涨0.3%，同比上涨1.8%。下面我来为大家详细讲解2019广西北海房价未来发展趋势。

广西北海房价趋势

1.现在的户主大多数都是不允许房产降价的，只要广西北海房价出现了房价下降的风声，那么之前购买的户主就会出现争议，要求退房、退钱等，就是开发商的资金出现了问题，想要马上出售都不行。

2.根据传统观念的束缚，每个人都希望有一套属于自己的房子，有了房才能被称之为家，大部分人不管多么艰难，都会想办法争取买房，这说明了中国人都抱着一颗有房才有家的观念。

3.在广西北海房价中，无论你是买房或是炒房，都是希望所买的房子能够上涨的，只要房价一跌，人们就会想肯定还会再降，相反要是一涨，很多人就会跟风了。

4.近年来广西北海房价受到产业链影响，房地产市场逐渐成为了中国的第一大产业，如果房地产一倒下，那么影响是非常大的。

5.如今受到了通货膨胀的影响，现在的物价和以前的物价相比，已经翻了好几倍了，现在的市场连一根葱都在上涨，更何况是广西北海房价下跌的概率，那更是不可能的。

6.对于现在投资房产或进行炒房的户主们，具有相对的安全性，这种实实在在的东西让人在心理上都更加具有认可度，哪怕房子卖不出去，也可以用来出租，因此不管是投资还是居住，都是在支撑着房价的下跌情况。

7.就算在环境不是很好的小区情况下，还是会出现日光盘的存在的，只要是产品真的好，而且满足得了购房者的需求，那么就不愁卖不出去了。

8.目前我国的城镇化水平和发达国家相比，还是具有很大的发展潜力的，在未来可能会有数千万的人不断涌向城市，随着城镇化的推动，各大城市之间肯定会有所差异，但这并不会影响到最终的结果。

叄岁聊房

去年70万的房子，今年60万卖不出。。。去年去北海住了多半年，奔着炒房去的，最后放弃了，不过回来1年了，当地房产中介依旧不断的给我打电话。。。国家不会再任由房地产野蛮生长了，现在已经是玩火状态了。。。还做梦呢？醒醒吧。

通晓一切真理

广西.北海

结论：未来五年内，北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地产整体水平。

• 前言——几个概念的明确
  

• 支撑地区房价走高的内生性因素

• 北海2018年社会经济发展状况

• 北海房价走势及两主城区价格

• 对北海当前房价合理性的评估

前言——几个概念的明确

1、本题表述的“未来”时间周期不明确。未来到底是什么时候？是30年？是50年？还是100年以后……。“未来”的房价是多少，能不能达3万/平米，应当说没有人能知道，还得是让市场说了算。为便于分析，和尚明确预设了——未来五年内。

2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市，辖有四个县级以上行政管理区，依楼主表述题意，北海房价应当是指——北海市主城区。北海市主城区有两个，即海城区和银海区，主城区的房价一般较其他城区房价要高，相对来说更能代表一个地区的房地产水平，因此，下面的房价分析会倾向主城区房价。

支撑地区房价走高的内生性因素

房子是商品，不论是居住属性还是金融属性，房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。

一个地区的购买力，通常由收入水平和需求水平组成。如果说收入水平有了，但是对住房的需求较低，房价也是较难走高；如果说有需求的市场欲望，但是收入水平较低，房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态，房价的市场化走高才有基础，才能持续，这个市场逻辑应当是比较容易理解。

归根结底，一个健康的房地产市场价格，最终是由地区的内生性因素决定的，这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。

北海2018年社会经济发展状况

1、人口增量规模情况

2010年常住人口153.93万，2018年常住人口168万，十年时间增加14万人，增幅9%，年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢（小）。

2010年户籍人口161.75万，2018年户籍人口178.18万，十年时间增加16.43万人，增幅10.15%，年化增长率1.01%。户籍人口增长率非常小（缓慢）。

从上述人口数量变化来看，北海市属于存量人口流出地区，同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市，人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。

2、社会经济发展状况

——经济基本面

• 2018年GDP值1331.87亿元，人均7.93万元，全国水平6.46万元。

• 三次产业的结构比例为16.6：48.1：35.3，很明显农业占比较大，以工业经济为主，高附加值的服务产业经济较落后。主要规模工业产业：造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主，多为传统性行业。

• 财政预算收入71.64亿元，税收收入49.89亿。人均创收0.43万元，人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。

• 金融机构人民币各项存款余额1092亿元，金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。

——居民生活水平

• 住户存款653.75亿元，人均3.73万元。全国平均5.19万元。
  

• 社会零售总额2018年为265亿，人均1.58万元。全国水平1.98万元。

• 居民人均可支配收入23536元，其中城镇居民人均可支配收入31912元，农村居民人均可支配收入12749元，城乡差别较大。全国水平28228万元。

• 全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。

总体来看，北海经济体量较小，经济基本面较一般，大多数据不及全国平均水平，暂且属于一个经济欠发达地区。

北海房价走势及两主城区价格

近一年来，北海房价呈震荡上涨走势。2019年10月，新盘参考价格9060元，较年初价格8948元，上涨1.25%。5月见高9086元后，呈出现了高位波动走势。

海城区——近一年来，房价呈高位波动走势。2019年10月，新盘参考价格8736元，较年初价格8482元，上涨3%。5月见高8925元后，呈现稳中有落走势。

海城区房价，当前较北海地区整体均价9060元，低了3.7%。

银海区——近一年来，房价呈高位稳中波动走势。2019年10月，新盘参考价格10362元，较年初价格10085元，上涨2.75%。7月见高10426元后，房价略有回落。

银海区房价，当前较北海地区整体均价9060元，高出14.37%。

北海新盘整体价格段分布。价格以0.6万元~1.0万元为主，破万元以上的价格有小部分。

对当前北海房价合理性的评估

1、房价收入比

由于各城区房价有差异，我们采用北海地区均价9060元/平，作为分析基准数据。并从人均可支配收入和城镇职工在岗平均工资，两个角度来考察房价收入比。

假定购买100平米的套房，总价款90.6万元，一家庭两人工资（收入）。

• 平均可支配收入
  

房价收入比=90.6/4.7072=19.25年，这是一家人不吃不喝的情况下，所需支付年限。

如果按全国支出占收入比（70.33%）水平计算，房价比收入比=64.25年，也就是说用一个家庭的余钱来供房，需要64.25年才能买一套房。

• 城镇职工在岗平均工资

  
  

房价收入比=90.6/12.12=7.6年，这是城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。

同样用全国相应水平来换算，房价收入比=25年，相当于城镇家庭用余钱供房。

关于房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。可以看出北海作为四线欠发达的城市，其房价水平已偏离了基本面，居民购房压力较大。

2、北海房价为何涨这么高？

北海房价，从目前来看是偏高的，这有两个原因：

一是全国房价已走牛了20年，当前整个楼市价格依然处在上涨趋势周期中，北海房价也是跟随全国房价这个大环境。

二是近几年，北海进行了棚改计划，纵所周知棚改会推升当地房价，这才是最主要的原因。2015年累计开工建设保障性住房和棚户区改造32168套(户)，建成24954套(户)；2016年保障性住房和棚户区住房改造新开工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚户区改造4069套；2018年棚户区住房改造开工建设1893套，基本建成498套，分配入住公共租赁住房2045套，入住率达95%。

可以说，北海房价近几年来的走高，并不是因为经济基本面因素，而是棚改政策因素助推为主要驱动。2019年全国棚改转向旧改，这对于北海房价会产生较大冲击。

3、目标房价3万/平米，距离有多远

• 以北海地区均价9060元为基准，涨到3万/平，需要涨幅231%。
  

• 以银海区均价10362元为基准，涨到3万/平，需要涨幅190%。
  

北海地区均价2019年来涨幅1.25%，银海区2019年来价格涨幅2.75%，基本处于稳中有涨格局，这符合楼市“房住不炒”和长效调控机制。

近三年来，全国反复强调“房住不炒”，并且稳房价、稳地价、稳预期的调控目标一直没有改变，因为全国楼市已经出现了对经济增长的挤出效应，房价具有了一定泡沫。可以说“房住不炒”经2019年7月30日政治局会议后，叠加“不以房地产作为短期经济刺激的手段”，已经指明了未来房价走势方向，大概率以稳中波动为主，大涨大跌都不符合社会经济发展要求。

综上，北海房价未来五年（甚或十年）内，想从当前房价水平涨到目标价3万/平，概率非常小。即或是主城区可能性也不大。这不仅有北海社会经济基本面因素决定，也有国家政策和楼市长效调控机制的要求。

💕谢谢阅读！

野马和尚

凭这些这些理由，北海房价上涨空间比较大。

● 北海位于中国西南出海口，北部湾经济区重点开发打造城市，是一带一路国家级战略的海上丝绸之路始发港。

● 北海是全国14个沿海城市中最后开发的城市。

● 中国西南唯一同时拥有深水港、全天候机场、高铁和高速公路的城市。

● 中国连接东盟十国的重要国际门户。

● 位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈的结合处。

●冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温22.9℃。

●北海位于北纬21°，跟迪拜、夏威夷、迈阿密，同处一个纬度，被誉为“全球黄金旅居线 ”。

●北海负氧离子含量极高，能起到抗炎、抑菌、镇静、催眠、镇痛、止痒等作用。

●北海的饮用水中所含一种名为“弱碱性小分子团”的矿物质，对人体有着极大的好处，对于心脑血管病、高血压、癌症都有着抑制的疗效。

●北海是一个生活节奏慢，是能让人享受惬意生活的休闲之城，被誉为“长寿之乡”“中国十大宜居城市”。

北海专业购房团

能，何止3万，将来一定会赶超北上广深……不信你去问问当地的房屋中介和楼盘销售代理，他们会给你一个广阔的发展规划和北海的未来发展蓝图……听了看了你会感觉浑身热血沸腾，好像打开了基督山伯爵的财富宝藏，去吧，千万别耽误了……

品格乾进进

北海防城港都是传销房子呢别上当，三年前去过，让我买房说五年能涨到深圳的房价，现在三年过去了，涨了一千，没全国的平均水平高，

边城浪子wrm

多少一平与我无关，再安逸舒适地离子女远都不会去考虑的，劝吿中老年人，老了，还是离子女近，千万别凑热闹买什么海景房。

用户8456658991075

只有北方有退休金的人去那里买房，中青年去那里喝西北风吗，没有工做，工厂少，广东的外资厂不撤去广西，而是撤去越南印度等，千元以下人工费的国家，有何计，36计。

霜叶9975

我觉得广西均价不能少于10万一平…反正自贸区啊大湾区概念一炒作，又有憨憨捞佬来搞传销帮衬，还不飙涨啊？？

13鼻

能，当然可以。30万/平都可以的。越南盾嘛。广西北海拥有中国的马尔代夫的美称，厦门三亚都可以超越一线了，更何况北海

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