深圳哪裡置業機會更大?可認準“商圈”規劃

哪裡置業機會更大?可認準“商圈”規劃

深圳哪裡置業機會更大?可認準“商圈”規劃

▲深圳西移or東進?“泛中心化”才是真

開業的萬象天地,為深圳注入了全新的商業模式,新穎的街區mall,別具一格的文化地標,瞬時成為一眾潮男潮女的“打卡”天地。

從羅湖萬象城到南山萬象天地,整整11年的跌宕,和深圳城區不斷西拓同步演繹。早些年,關於深圳“西移”的話題比現在火得多,當時無論媒體還是民間,都從城市發展中找到了西移趨勢的證據。但在“東進戰略”出來後,“東進”概念讓兩者保持著動態平衡。如今,“西移東進”話題也不過像老牛這樣,零星地談及。

那是不是意味著,“西移東進”都不過是明日黃花?其實不然,城市大體的發展趨勢和政策的導向意圖,都會深刻地影響著深圳的城區拓展,也會影響著深圳的房價格局。

但一般,我們都不會太過強調某一方面,或忽視某一方面,譬如與其說“西移”不如說“西拓”,城市格局變大,所需容納空間就會更大,置業機會就會顯現。

我們國家的房地產市場從起步至今還不過40年,近十幾二十年才相對成熟,這剛好和深圳的城市發展境況步調一致。身處深圳的我們伴隨著城市發展的快速迭代,目睹了全球成長最快速的城市變遷,見證著與城市發展聯繫密切的房地產市場的風起雲湧。

尤其是近幾年,深圳房地產市場碰撞了多輪調控週期,讓分享到房產增值的紅利買家,以及讓一次次錯過機會的懊悔者,在地產風雲中歷練了一身“辨市”心得。

所以諸如“西移東進”等各種概念,起來得快,也消散得快。回溯深圳的城建發展,由最初的羅湖區人民南路、國貿一片開始,擴展到蔡屋圍東門,而後到福田中心區,延伸到南山後海、前海及深圳灣總部等區域。期間,又有寶中、龍華、龍中等片區中心甚囂塵上。

這其實,不過是進一步證明,深圳的城市中心不是西移也不是東進,而是“泛中心化”。

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▲“泛中心化”的本質是就業機會的集聚

縱使諸多炒作題材,片區之間的價格格局其實依然處於相對穩定的狀態。比如無論現階段的大鵬無論如何漲,與市區的價格差,依然保持著相對穩定的倍數關係。

而影響房價格局的因素非常多,某大富翁喜歡用地段來總結,其實也不無道理。那麼,所謂的地段又是什麼意思呢?老牛淺薄地來看,不外乎“就業機會”。

“泛中心化”實際是深圳一直推崇的多中心多組團發展思路,“中心”就是“地段”的精髓。而地段,最初的本質就是擁有眾多就業機會的商圈群的集合。與房地產價格相關性比較大的,就是商圈中的就業機會。

比如我們在置業前後,可能都會企盼地鐵、企盼各類連接通道與工作地對接。但換個角度來看,其實徒步上班,不應該是最好的交通方式?

因此,中心化的過程就是增加生活便利度的過程,反映在房價上,就是各片區之所以分化的結果。

當這樣的擁有眾多就業機會的商圈輻射到交通預期改善的某個區域的時候,該區域就會得到足夠多的關注,那麼,就會影響人的置業流向。

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▲就業機會推動置業流向,這些區域值得關注

老牛之前也說過的近幾年深圳的置業趨向變化,其實也是受對接或預期對接商圈輻射的影響。

1,大規模的新增空地,優質的規劃發展區域。比如典型的後海、寶中,龍華新城(北站-紅山一帶)。這一帶的崛起是因為受到後海總部基地、南山高新園、福田cbd的商圈輻射。

這類區域都是先聚人氣,後發商業,目前,已經到了商圈崛起的階段,不少商務物業、寫字樓物業開始湧現,也有不少零售商業已開業或即將開業。

比如近期矚目的壹方城本月28日將要誕生,36萬平方米的總建面體量,是深圳目前最大的單體量購物中心,彌補寶中中高端零售商業的空缺。

2,新建的地鐵口及地鐵周邊物業。比如4號線龍華段,1號線寶安段,11號線機場北段,這些交通的規劃或預期改善,會將對接的商圈輻射沿著便捷的軌道交通繼續往外延展。

3,超級舊改與地鐵物業交叉進行,誕生出優質的大型綜合體項目。比如龍華老城、新安、大金沙舊改等區域。

即便目前階段,部分大型綜合體項目交通優勢並不明顯,但其擁有的寫字樓集群成為預期的置業看點。

還有龍中,雖然相對市區距離較遠,但產業化和城市化的雙重利誘下,也將逐漸擺脫“睡城”的標籤。

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▲“泛中心”與“雙城市中心”不矛盾,後者機會更多

說白了,地段就是短期不可複製因素的集中物,其中商業中心,商圈就是短期不可複製的重要因素之一。

為什麼前幾年看似一無所有的前海,還要往裡鑽,就是因為前海的商圈將聚集深圳大量的寫字樓群的預期擺著,設想大量的就業人口,高密度的企業在此集中,資金、資源自然更密集。

也可從過往的經驗來看,無論是福田中心區,還是後來的車公廟,後海,都是具備大量寫字樓群,逐漸發展成為市級商圈。

我們現在能想得到的除了前海、深圳灣總部基地,便是留仙洞總部基地、寶中、深圳北站商務區等。這些耳熟能詳的區域,其實大都列在了深圳十六大重點發展區域中。

前海雖然不在重點區域列表內,但這好比福中也不在其中一樣,它們規劃為深圳的“雙城市中心”區域。

實際上,“泛中心化”和“雙城市中心”並不矛盾,中心也有能量等級之分,誰的中心能級越強,誰輻射釋放的能量就越大,周邊所擁有的機會就越大。

這也是近幾年寶中等寶安區域,置業機會比東部更多的原因之一。

類似寶中等大片新增空地不多後,各個片區的老中心區域,它們靠近市域核心區或靠近新興核心發展區,它們擁有充裕的購買力和片區人口基數,是這一輪城市發展中值得關注的一環。

按老牛前邊的想法,尤其是前海周邊的商業綜合體,可適當關注。比如近期在售的福城·前海新紀元、前海世界之類的項目,既在大型商圈的輻射中,自身的綜合素質又不錯。

而更為偏遠的遠郊區域,仍然是優選地鐵口+大綜合體,或優選綜合體集中區域,坐等交通完善。

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▲稀缺多元的土地性質,暗藏持續成長的可能性

並且,豐富多元的土地性質,會有不斷成長的可能性。我們都知道,住宅社區是比較凝固的狀態,而產業空間它會隨著租賃的企業成長而成長,置換而置換。

有高規格的企業就會帶來高規格就業機會。就業機會使人聚集,吸引人在周邊置業的可能性就大。有人流又會產生高規格的商圈,商圈的提升,帶動土地價值的提升,反過來進一步推動周邊居住價值的提升。

這就不難解釋,為什麼一座城市的商務區周邊的住宅區,總會有較高的溢價。比如福田CBD的香蜜湖、後海等區域,未來應該就是在前海周邊了。

當然,這些區位已不僅僅是產業化的結果,還是城市化高度濃縮的結果,各類市政配套、城市壟斷資源的集聚,使得這類片區,得以傲世全市。

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