今天上午九點，鏡湖鳳林西路以南二號地塊 公開拍賣，最終由來自杭州的房企保億置業以8563元/方的樓面價，競得了這塊地，它的溢價率只有3.3%非常低，基本上是底價成交，拍賣過程僅持續了半小時。
相比昨天拍出的緊鄰此地的金輝競得的鳳林西路三號地塊呢，樓面價整整低了約2000元/方。
大家肯定是非常關注這個問題的，為什麼鳳林西路以南二號地塊樓面價只要8500，而同地段、同業態的鳳林西路三號地塊它的樓面價卻高達10400？
是市場轉冷麼，還是有其它自身的原因，那麼接下來我們就分析一下。
首先，個人認為，市場趨冷的的說法是沒有根據的，因為哪怕是市場冷了也不可能昨天剛剛一塊土以地高溢價20%成交，開發商搶得熱火朝天，今天旁邊一塊地就突然掉下去了，那這個反轉的時間也太快了。
那為什麼今天拍出這快遞價格這麼低呢呢？我們具體來看一下這塊地的情況。
這塊地內部雖然有配建安置房，但不是樓面價降低的原因。
查詢數據可知，就是鳳林西路以南二號、三號地塊配建安置房所佔比例，基本差不多，一個是25600方，一個是32000方，因為就是三號地塊兒總建築面積稍大，所以基本上這兩塊地安置房佔商品房的比例是相同的。
拉低樓面價的主要因素之一，是在該地塊內有一個非常大的幼兒園。
大家可能就是比較奇怪，那照理說啊，在小區裡面配建一個幼兒園，這個成本也不高，那為什麼會使整塊地的地價拉低這麼多呢？
——可以看下這個幼兒園的建築指標啊，規劃公告中，要求在鳳林林西路以南二號地塊裡面東南側，
配建一個21班的大型幼兒園，佔地面積10500平方米。
地塊內幼兒園與安置房位置分佈示意
21班的幼兒園規模是相當大的。我們知道，社區幼兒園一般是9班或者12班對吧，那像大一點的幼兒園是15班。
這裡所要求配建的一個幼兒園達到21班，這是什麼概念？就是說每個年級會有7個班級，基本上能趕得上紹興部分中心幼兒園的一個規模了。
而且就是它這個幼兒園的配置還非常高，要求佔地面積達到10500方，可以看一下，這這塊地的總用地面積是43900方，也就說這個幼兒園要佔到這塊地總佔地面積的約1/4的大小。
就是說開發商好不容易拍到一塊地，1/4的面積要去造一個需要無償移交給政府的幼兒園，建造的錢還是開發商出的，以後建成之後要無償移交給政府的，這部分是一個巨大的一個無形的成本，包括地皮的損失和開發建造成本。
幼兒園這個成本是沒有體現在成交地價的，但是它以後肯定會體現在房價裡啊，因為這些成本開發商會攤到其他的商品房裡，這是它拍賣地價低的原因之一。
其它，幼兒園建築面積是佔容積率的，說白了就是，蓋了幼兒園，商品房要少蓋很多，等於這塊地的經濟價值又降了不少。
鏡湖大橋，圖源網絡
還有一個原因，鳳林西路以南二號地塊最大容積率是2.0，刨去幼兒園的佔地後，實際的地塊內商品房區域的容積率其實挺高的。
因為有建築限高（最高18層），所以樓棟就會非常密，樓間距較小，再者，因為幼兒園在東南側，安置房在西南側，商品房只能靠北分佈，也就是沿鳳林西路，房源品質受到些許影響，
所以綜上，鳳林西路2號地塊8500的樓面價，如果按把幼兒園計入進行測算，以個人看，不但不是降了，反而更高。
也就是說，如果光從地價看，鏡湖板塊的未來房價依然看漲。
至於後續，開發商能否從設計上規避和解決先天的問題，甚至轉化為產品優勢，我們拭目以待。
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