名頭頗響的濟南海寧皮革城“搬遷”了，原因是招商未達預期，“工作日沒幾位顧客”
◆經濟導報記者 韓祖亦
近日，落戶濟南已滿4年的濟南海寧皮革城，完成了整體搬遷，從靠近主路，頗為顯眼的南樓，遷至地處內側，相對“偏僻”的北樓，並於國慶節前後重裝開業。
事實上，經濟導報記者瞭解到，名氣頗響的海寧皮革城，在2015年10月進入濟南後，招商情況目前並未達到預期，淨利潤狀況亦不容樂觀。那麼，這樣看似將“雪上加霜”的搬遷，又是為何呢？
“工作日沒幾位顧客”
23日下午2點，經濟導報記者來到位於濟南市槐蔭區美里路的濟南海寧皮革城。此前已經營多年，靠近美里路的南樓此時已呈封閉狀態，停車場入口處“海寧皮革城整體遷至北區”“新款綻放，重裝開業”的巨大標識，一路將經濟導報記者引導至離美里路較遠的北樓。
根據海寧中國皮革城股份有限公司(下稱“海寧皮革城”)公開披露的資料，濟南海寧皮革城計劃總建築面積約19萬平方米，其中皮革市場約15萬平方米，地下停車場約4萬平方米，分為南樓及北樓兩部分，中間以連廊連接，項目計劃總投資約8億元。
但目前，皮革市場並未使用全部面積，僅開放了部分市場。
經濟導報記者在新開業的北區市場看到，目前正在營業的店鋪公佈在商場的一、二層，包含狼騰、傳奇皇后、格奈爾、博詩萊等品牌。而商場的三、四層則並未見有店鋪營業。
正值週三，商場內十分冷清。經濟導報記者繞行兩週發現，僅有個別店鋪內有一兩名顧客正在試衣選購，絕大多數的商鋪只有銷售人員在三兩成群地聊天。“除了節假日，平時顧客比較少。就算有顧客來逛，最後能購買的就更少了。”商場一層一家店鋪的銷售人員對經濟導報記者“吐槽”道。
“這個商場就是這樣，其實搬遷前在南樓也差不多。工作日沒幾位顧客，週末商場裡的人還能稍微多點。”在一層某知名專櫃，店內領班對經濟導報記者表示。
在該領班看來，此次整體搬遷對商場是不利的。“原來的位置很顯眼，在美里路上就能看見，這個北樓太靠裡了。我聽說有小店鋪因為之前生意就不是很好，這次搬遷便沒有再進場。”
平均租賃單價
從50.61元降至36.22元
“濟南海寧皮革城只是一個皮革專業市場，招租情況也是根據整個行業的發展現狀及景氣度來變化。目前的狀況，不只是存在於我們一家市場。”對此，濟南海寧皮革城一位內部管理人士對經濟導報記者透露。
經濟導報記者獲得的一組關於濟南海寧皮革城有限公司(下稱“濟南皮革城公司”)的財務數據，也在一定程度上佐證了上述狀況——2018年，濟南皮革城公司實現營業收入2189.96萬元，淨利潤-1992.03萬元；2019年1-6月，其實現營業收入892.30萬元，淨利潤同樣報虧1084.90萬元。
而這樣的業績，無疑與近年來市場招商情況未達預期，並只開放部分市場經營的現狀，密切相關。
根據濟南皮革城項目近年來商鋪及配套物業租賃明細，2016年，項目出租率為95.56%，平均租賃單價為50.61元/平方米/月，物業租賃及管理收入為3602.21萬元；2017年，項目出租率驟降至73.44%，平均租賃單價也降為45.28元/平方米/月，物業租賃及管理收入隨之降至2477.13萬元；到了2018年，出租率保持73.44%，但平均租賃單價進一步降至36.22元/平方米/月，物業租賃及管理收入為1981.21萬元。
那麼，當下皮草服裝行業的發展現狀，究竟如何呢？
“前幾年，生意真的挺好做，尤其是在2011年至2016年，每年的銷量都在逐年增加。但最近兩三年，整個行業都出現了產能過剩、供大於求的狀況。”在浙江省經營一家皮草服裝加工、銷售企業的張娟對經濟導報記者表示。
來自前瞻產業研究院的數據同樣顯示，2016年，皮草行業完成銷售收入957.26億元，2018年銷售收入下降為770.32億元，較2017年同比下降17.7%，市場需求繼續下降。
在張娟看來，消費終端的變化，已直接傳導至上游產業鏈。“如今，行業同質化競爭嚴重，原材料過剩，商家只能不斷降低售價，打‘價格戰’，導致利潤越來越低。傳統的銷售模式又受到電商衝擊，像我們這種同時做著加工和銷售業務，自己有工廠的，還有一定優勢，否則就更難了。”
南樓將經營其他商業業態
針對為何要整體遷至相對“偏僻”的北區，多家商鋪的銷售人員均表示，“聽說原來的南樓不再運營皮革城了，海那方面另有用處。”
據經濟導報記者多方瞭解，此次濟南海寧皮革城的整體搬遷，源於海寧皮革城與山東海那產業集團有限公司(下稱“海那公司”)彼時合作的“遺留問題”，以及海寧皮革城從重資產運營向輕資產方向轉型的整體佈局。
在今年初，面對整體物業資產存在一定閒置率的現狀，為減虧增效，海寧皮革城與海那公司、濟南皮革城公司三方擬就濟南海寧皮革城合作事宜予以調整並變更合作協議條款，濟南皮革城將受讓該項目50%的物業，專注於皮革專業市場經營，而海那公司持有的目標項目剩餘50%物業將經營其他商業業態。
值得注意的是，出於商業運營的需要以及考慮到待轉讓物業與海那公司持有物業的位置存在差異，濟南皮革城公司應向海那公司支付的待轉讓物業的轉讓價款為目標物業開發費用的50%扣減各方協商確認的位置調整價款1000萬元後的價款。 （編輯：李師全 陳德罡）
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