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要说清楚这个问题，首先是要搞懂房地产的投资逻辑，而不是一上来就扔出，北、上、广、深，然后说一大篇有的没的。

我从两方面来解答这个问题：

1.哪些城市的投资价值更大？（含清单）

2.中小城市的投资潜力？

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首先要说清楚房地产价值投资，那么先的把标的城市分类。

我把具有投资潜力的城市分为三大类：一线城市、区域核心二线城市、都市圈次中心城市。

从图标所示

一线城市：北上广深，无论经济规模、基础设施、就业机会、人口吸引力都是国际性超大型都市，针对这几个城市而言，不是买不买的问题，而是在政策引导下，很多人没法买，想尽办法买的问题。

区域核心：这十个城市都是大家熟悉的区域核心城市，基础条件好，经济腹地大，吸引人口尽流入，发展潜力巨大。

都市圈次中心：这四个城市的特点都是处于都市圈的核心，离核心城市很近，加上自身条件优秀，很容易承接核心城市转移出来的资源，未来形成次级都市圈。

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看完上面的论述，各位会发现，名单上都是东南部和中部大城市，西北、东北南到没有潜力吗？

要回答这个问题，我先提出一个概念——胡焕庸线

什么叫胡焕庸线呢？

胡焕庸线是中国地理上的一条分割线，大致从黑龙江黑河到云南腾冲，从道北到西南的45度斜线。

上图大家感受一下

这条线的东南侧，人口密度大、降水充沛，反之西北侧地广人稀、常年干旱。

这条线最最奇特的是，自从1935年胡焕庸提出这条线以来，线两侧的人口比列到现在几乎保持不变的，东南侧面积36%，人口96%，西北侧面积64%，人口4%，东南侧人口密度是西北侧的42倍！！！！

这条线经过这么多年的测算，两侧的人口比例依然稳定。那么未来，东南侧还是人口密集，西北侧依然地广人稀，所以西北侧的城市在我看来仍然不具备投资潜力。

当然东南侧还有如郑州、西安、合肥、昆明等城市，这里我不做太多阐述，我列出的是我能非常确定的投资价值大、潜力大的城市。

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再来，我们谈谈中小城市

我的观点是，中小城市已经过了最好的投资时机！！

2013年是个节点，大中小城市的房价在那一年开始就不再是同涨同落了，而是呈现出一个新规律“大城市大涨、中城市中涨、小城市小涨”

这说明人口集聚的方式发生了转变，以往是人口在大中小城市分散居住，现在是向大城市进军。

各位不妨扪心自问：未来你想居住在大城市享受完善的配套、较高的收入、优良的医疗和教育，还是想在小城市过田园牧歌式的生活。

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以上！！！！！

我是漆小柒，是一个从事过几年投行，现在专注于房产投资的小丫头，如果你喜欢我的回答，点个赞加个关注再走呗~~~~

漆小柒

朋友们好！

最佳房产投资城市，一般都具备以下两个特点。一个是要看城市的经济发展前景应该良好，还有就是要看城市人口要持续流入，对人才有充分的吸引力。下面来分析一下。

最佳房产投资城市经济发展前景良好

一般来说，最佳房产投资城市的经济发展前景都是非常良好的，可以说经济发展速度都比较快，而且能够持续的吸引资金的流入，让城市产生一个持续发展的动力。

如果一个城市经济能够持续增长，那么这样的城市肯定是非常具有活力的城市，那么这座城市的房地产也会呈现出较好的发展态势，这座城市的房产也会具有较好的保值和增值的能力。

一个城市的经济发展的越快越好，城市对于人才的吸引力就会越大，毕竟经济发展的越快，工资待遇就会越好，需要的人才就会越多，而人才也会因为工资高的关系愿意进入这座城市，人口增加，肯定对于房产是一个大的利好。

一个城市的经济只要是发展较快，那么房地产也将会面临着很好的发展机会，这样的城市房产保值增值的可能性将更大一些。

因此，最佳房产投资城市肯定是经济发展前景良好的城市。

最佳房产投资城市肯定是人口持续流入的城市

一般来说，最佳房产投资城市肯定是人口持续流入的城市。一个城市中如果人口持续流入，必将带来住房需求的增加，住房需求的增加，必将带来房产价格的稳健攀升。这样，人口持续流入城市的住房肯定是能够较好的保值增值的。

现在来说，我们的城市化进程还在持续进行，我们的城市化建设还在加快建设，好多城市人口也在持续流入，这些人口持续流入的城市一般来说，房产投资前景都是相当好的，能够起到保值增值的作用。

一个城市如果人口持续流入，必将带来城市经济活力的进一步增强，能够让城市经济发展的更好，这样一来，经济的增长又能够吸引更多的人才进入。这样的良性循环一旦形成，可以说城市的房产肯定能够发展的越来越好的。

因此，最佳房产投资城市肯定是人口持续流入的城市。

最佳房产投资城市

最佳房产投资城市应该是经济发展速度较快，人口持续流入的城市，这些城市未来房地产发展前景较好，房产能够较好的保值增值。

下表是2019上半年主要城市的GDP增长情况表。从中可以看出来，全国现在年度GDP超万亿的城市，大概有16个了。今年佛山有希望超过万亿GDP。

从经济发展前景上来看，这些GDP超过万亿的城市，可以说经济发展前景较好，而且也嫩巩固较好的吸引人才流入，可以说，这些城市未来房地产发展前景较好，房产也能够较好的保值增值。

因此，可以说，我国GDP超过万亿的城市，未来经济发展前景将更好，未来房地产也将会发展的更好，房产也能够更好的保值增值。

综上所述，我国房地产投资的最佳城市，应该是我国前十六位GDP超过亿元的大城市，这些大城市经济发展前景较好，未来房地产前景较好，能够较好的保值增值。

睿思天下

而二线城市，重庆、成都，贵阳，均价在一万多，低至五千，肯定持续上涨，人流量大，一片繁荣景象，看人口流动，工业内迁，交通发展，山水园林，二线才真正保值，性价比高，工作与生活舒适，压力小，升值空间大。

三十多万买小户型，二十万买辆车，工资四五千，日子特好过！

懂不懂什么叫后方，战略高地，国家为什么重点发展长江流域与西南，不仅是矿产物产丰富，环保好，重要的是国家安全，一有摩擦，人都要跑，房有何用？

温情犀牛

上海

沪上一位具有 20 多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。”另一个投资人也表示：“上海是我最喜

爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。这位开发同时提到，“未来 3 年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩（虹口区）将会与陆家嘴一起形成一个金融圈，从陆家嘴向北跨越黄浦江（到北外滩）更为便利，这一区域将成为陆家嘴的延伸区，”黄浦江沿岸的陆家嘴金融区土地存量非常有限，基本上没有可供开发的土地。北外滩通过两条隧道与陆家嘴相连，并且在过去几年中写字楼项目日渐增多。2014 年的报告中，我们注意到一些受访者比较关心的一个问题：非核心区域如虹桥交通枢纽等地新开发写字楼项目的巨大存量对核心区域现有写字楼租金和入驻率的影响。在过去一年中，写字楼租金和入驻率情况相对稳定，因为非核心区域实际入市的项目数量有限。非核心区域绝大多数项目都是在近两三年前开建的，目前仍处于在建阶段。但是，

在未来的几个月甚至几年中，将有大量新项目入市，供应量将会非常可观。

一位在核心与非核心区域均拥有大量写字楼的开发商认为：“核心区域的情况应该是

不错的，非核心区域面临着压力，因为多数新入市写字楼都在非核心区域。”非核心区

域的供应总量是非常清楚的 — 尽管一些项目可能会出现延迟竣工的现象 — 但未来的

市场需求不清晰。非核心区域的写字楼市场将会如何表现，很大程度上取决于未来几年

中有多少需求可以实现。积极因素包括项目一期开业的位于虹桥交通枢纽附近的全球最

大的会展中心，其总建筑面积约为 147 万平方米；还有日渐成熟的高铁站与上海虹桥国

际机场相连，使得这一地区成为通往长三角地区以及东北亚主要门户城市最便捷的区域。

另一位开发商认为虹桥交通枢纽“有望成为长三角地区的CBD（中央商务区）

深圳

去年，推动深圳排名上升的主要原因是中央政府决定将前海区设定为经济特区，

并给予大量优惠政策。

深圳的写字楼市场空置率经历了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下

降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一线城市中，深圳的办公楼市场表现最佳。一

位研究分析师表示，在今后几年中，每年新增写字楼面积将达到100万到200万平方米，

较近年来每年50 万平方米的新增供应水平有大幅上升。新增面积主要来自福田区和南山

区的后海和前海地区。但是，由于需求强劲，他并不认为租金会降低。一位投资者预计，

深圳将会很快超过广州，成为广东省最大的写字楼市场。

深圳的住宅市场相对稳定，价格指数年同比增长0.7%，是唯一出现增长的一线城市。

一位受访者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可开发土地

的供应。2015 年 4 月，深圳新住宅供应量同比下降11%，也是唯一供应量下跌的一线城

市。其结果是深圳的新建住宅库存消化周期在一线城市中最低 — 仅为 8.2 个月，有出

现新建住宅短缺的可能性。一位调查分析师表示，在过去一年中，深圳旧居民区的再开

发步伐有所放缓，这也会影响未来新住宅的供应，尤其是在核心区域。

深圳的零售物业和办公楼市场则受益于较低的历史投资水平。政府的统计数据显示，

2010 年到 2013 年间，深圳的办公楼和零售物业投资位列第 21，居于南京（第 20 位）

和哈尔滨（第 22位）之间。

深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对

于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2012 年，

深圳的常住人口接近 1060 万，其中 770 万，也就是 73% 的常住人口是外来移民；而上

海的外来移民占比为40%；北京 37%；广州则是 35%。与其他一线城市不同的是，深圳

的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个

小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和 IT 产业的发祥地，华为技术公

司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于

快速发展的 IT 产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不

断整合将有助于深圳住宅市场的发展。

百度推出石器时代页游啦，带你回忆青春，还没玩过石器时代的out啦！！！ 暴击！暴击！我还以为游戏大招喃，原来是萌宠的名字哈哈。

北京

很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规

划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊

区市场不活跃。”而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。”今年，

北京的城市宜居性评分仍近于垫底 — 位列第 31。

尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京

的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。

房地产市场仍然由就业机会驱动。”

今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保

持平稳，2015 年 4 月，办公楼平均月租金为 382 元人民币 / 平方米，比上海高出 40%。

2015 年 4 月，北京办公楼的空置率仍然维持在 5.4% 的较低水平，在一线城市以及主要

的二线城市中最低。需求主要来自 IT 产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，

最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事 IT 行业的公司。她还

补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有 8 家总部设在北京。

办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为

办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比

比皆是。”可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕

着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在

转型为办公楼。

到2017年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一

位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅

包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的

财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈

多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。

广州

一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。

一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜

欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有

所好转。”另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，

项目的租金涨幅有限。

另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而

地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，

不过项目执行风险也比较高。一些 IT 公司也选择将总部设在那里。”受访者们还特别强

调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT 产业发展。

广州的办公楼租金基本保持平稳，2015 年第一季度平均月租金为 163 元人民币 / 平

方米，仅相当于北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度办公楼空置率为 6.7%。

在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁

出了一些低端制造企业。”他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。

一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，

许多项目的入驻率都接近 100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之

前的预期要慢一些。

在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认

为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现

下滑。

广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2015 年 4 月，广州新建住宅存量消化周期为

11.6 个月，同比增长 23%。

南京

2013年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，

跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第

五的位置；不过开发前景的评分略微下降了 1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第

五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。

江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升

为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。

今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城

市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、

武汉和成都都是具有这种优势的城市。”他还表示南京计划将于2015 年下半年开始开发

江北新区 — 一个类似陆家嘴的开发区。

另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。

在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民

营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。

而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。”

谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就

开始发展经济，直到现在，南京在 IT 以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南

京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，

而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部

或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。

一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南

京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租

用总面积一般都在 500-1000 平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认

为。

京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位

于消化周期最短的城市之列。

杭州

2015年，受访者对杭州的投资前景评分提高了 6.3%，开发前景评分略升0.5%。

在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11

位上升至第10 位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。

很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。

但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的

地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。

对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至

13 个月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今

年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大

幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发

商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。

一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长

有限，未来的增长会出现在郊外。”一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的

办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。

今后5-10 年间，租金会出现上涨。”

一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较

低，以期吸引核心区域的办公楼租户

樱栀飒爽的麻麻

我跟明确告诉你，没有任何地方房子保值，现在全款投资房子是送钱，贷款高杠杆投资房子是自杀。

第一，房地产对经济和社会发展影响已经得不偿失，剥离房地产势在必行，越是救房地产，越是通货膨胀，人们购买力越差，市场消费能力越差，越来越多企业，服务业和实体越来越会减少规模和裁员甚至关门，那越加剧房地产泡沫刺破，饭都吃不起哪里来的钱买房，钱都买吃饭了，哪里来的钱去消费，商家呢物价贵越卖的少，赚的越少，之前可以卖10斤苹果赚5元的，现在只能卖1斤苹果赚2元，你觉得通货膨胀谁受益呢？结果大家都讨不了好吧。

第二，住宅空置率还在不停飙升，人口下滑，企业，实体服务业收入，规模减少，就业减少，人口老龄化加剧，人老了回家了或者和儿女住住在一起给儿女带带孩子了也要卖房子，降价售卖已经是必然。还有由于做企业，服务业，实体减少规模了，关门了，老板也要卖房子回老家了，这样加剧了房价下跌。

做企业，服务业，实体的和正在老龄化60后和70后他们大多数买房买的早，现在价格1/5到1/3。80后呢不缺房子，60后和70后人口分别是2.365亿和2.17亿，90后人口才1.74亿，60和70后人口是90后2.6倍，也就是不算空置率老龄化会腾出市场需求一倍的房子，你说房价会不会下跌呢？10年内空置率变50%以上不是危言耸听，到时候80%城市鹤岗化，真的免费送嫌弃麻烦。

第三，土地增值税，房产税，空置税，遗产税一大推税等着你，现在很多城市啊财政收入严重依赖土地出让金，后面出让不了了，就得靠上面税了，你让地方缩减财政收入不可能的，早养成了大手花钱，大口吃肉习惯了，你看看公务员的工资不高，但是福利私人企业是无法比的，这么多公务员要福利要工资，不可能不发，你要是把他们福利减少，合并单位，我估计他们要你的命了，好不容易几千几万几十万人中选拔当上公务员，多少个寒窗，你现在不给福利，合并单位，不涨工资，这个怎么活，无法活了，更不要说裁员了。

刘贵刚mark

房地产最保值的城市肯定是北上广深等一线城市。

这些地方依托于雄厚的经济基础和其庞大的人口虹吸效应，房价在外部环境的刺激下，储藏着巨大的动能，即使短期之内受人为压制，可一旦政策出现缺口，房价会再次抬头。

北上广深是房价最保值的城市，但并不意味着是房地产最佳的投资城市。

大师认为：在现阶段的楼市状态下，新一线和强二线城市在投资层面来看，其价值远高于现在的一线城市。为什么这么说呢？我从以下三点给您具体分析一下：

第一、从价格方面来看，一线城市房价已经触顶，新一线和强二线城市房价虽然高位，可是还有发展空间；

第二、从价值方面来看，一线的城市配套和资源配置基本已经定型了，不存在太多的获利空间，而新一线和强二线则不一样，城市发展还有很大的可塑性，相对而言，投资空间也更大一些；

第三、准入资格的问题了。准入资格就是指：在限购区域内，你是否能达到购房门槛，拿得到房票。北上广深就不用说了，你想去投资，先看看自己的荷包，哪怕你有钱了，这些地方还不一定就会让你买。投资回报再大的城市，你拿不到房票一切都是白搭。

对于如何选择城市来投资，大师建议只需要记住两点：

第一、越是限购严格的城市，其房产的保值能力就越高，越临近中心区域的地方，房价的抗风险值也就越高。

第二、人口净流入的地区，房价再增长的条件就越充分，反之亦然，不具备流动性的房产只会走向下行之路。

最后附2019年中国城市房地产投资前景的前50城市：

如图所示，排名越靠前，房地产的投资前景就越可观，不再排名内的地区，购房首选省会城市，人口流失率严重的三四线地区切勿盲目下手。另外，小编这里有今年最新的全国各省份、城市房价地图，因篇幅受限不能一一上传，如有需要请转发、关注小编，私信获取。

大师侃房

蒋老师观点：首先大家要摆正一个心态，住房不炒是未来很长时间的基调，所以，房地产投资已经不可能再出现2008-2015年的那一拨行情，但是如果说保值型的投资，房地产依然是首选，甚至还有些城市房价还会略微有所上涨！

下面，蒋老师从保值和投资两个角度，来告诉大家未来哪些城市房地产还有机会下手！

保值型城市

未来20年，我国城市还会继续分化，大量的农村人口还会涌入城市，三四线城市的人才还会继续涌入到一二线城市。

这样会继续导致三四线城市的空心化，一二线城市的人口持续增加。

除了人口方面，高校资源、科研资源、就业机会大多都集中在一二线城市，所以，从这个角度来看，一二线城市的房价最少是保值的。

具体城市来看，体现在：北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、成都、苏州、重庆、南京、青岛、天津、长沙、西安、郑州、合肥等等。

最佳投资型城市

强二线城市和环一线城市，还存在投资机会。

比如说靠近深圳的东莞，未来五年时间，东莞至少有6条地铁与深圳无缝连接，深莞同城即将成为现实，深圳大家都知道，是一个面积只有北京八分之一，上海三分之一，广州四分之一大小的城市，但是深圳的实际管理人口已经超过了2000万，人口密度在中国内地城市位居第一位。

最关键的是，深圳已经连续多年，常住人口的增量位居全国第一位，2018年，深圳GDP已经位居全国第3，亚洲第5，全球第10位。

人口和经济的高速增长，而深圳目前已经没有可以开发的土地了，只能向东莞和惠州延伸，而且未来珠三角的同城交通将会非常便捷，这样就造成了东莞的房价水涨船高。

而强二线城市，比如成都、武汉、杭州、郑州、西安、长沙这几个城市的资源聚集能力是非常强的，这些城市有望在未来20年时间，人口再增长500万以上，这就意味着，未来我国，还将出现至少6个以上，“北上广深”这样体量的城市。

综上所述：

所以，从长期来看，蒋老师认为，最佳的投资城市会是：东莞、雄安、嘉兴、南通、苏州、杭州、成都、武汉、西安、长沙、郑州、惠州等。

而北上广深，四大城市，无疑还是最具保值的！

蒋昊说经济

2018年或今后几年，一线城市、计划单列、省会城市、直辖市会涨价，其他城市不会涨太多，原因如下：

1、中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。

2、一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。

3、一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。

4、现在的中国城镇化大约为50%，而城镇化至少还要十年左右。房价少看也得涨10年。10年以后，北上广深一线城市的房价可能还会惯性往上涨，中等城市的房价原地踏步，小城市的房价将出现下跌。

中公教师网

国家统计局刚刚公布了2019年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况，2019年1-8月份住宅商品房销售均价为9318元/平方米，相比于2018年销售均价8544元/平方米，同比增长9.3%；全国房价依然在快速上涨，如果使用3倍杠杆，收益率更可观，投资房产依然是抵抗通货膨胀的，从全国看房价是同比上升9.3%，但是有些区域是上涨的，会比较慢，甚至会出现下跌，有些区域会上涨比较快，所以买房选择城市非常重要，最保值的城市我认为是北上广深一线城市，最佳投资城市我认为是2线城市中人口净流入增长率快的城市。

最保值的城市

最保值的城市，我认为是我国的4个一线城市，北上广深，原因如下：

• 北上广深的绝对购买力强

北上广深聚集了我国大多数顶级的公司，顶级公司聚集了顶级的人才，顶级人才的收入相比于其他城市是高的，绝对购买力是最强，北上广深购买力强是房价能够坚挺的物质基础。

反映居民购买力有两个常用指标，一个指标是居民可支配收入，另一个指标是居民储蓄。2018年北上广深居民总储蓄为84955.78亿元，人均储蓄为11.52万元。2018年北上广深居民总可支配收入为45426.30亿元，人均储蓄为6.15万元。 北上广深的人均可支配收入和人均储蓄远高于2线城市、3线城市。

• 北上广深人口基数大，需求大。
  

从人口基数看，2018年末北上广深总常住人口为7371万人，总面积为3.21万平方公里，北上广深以0.33%的土地，居住着全国5.26%的总人口，这还在北京和上海严控人口的前提下的数据。

从增量看，由于北京上海控制人口，人口增长缓慢，北京出现了负增长，而深圳和广州人口出现大幅增长，总体看，北上广深人口是净流入。

从户籍看，户籍情况看，北上广深人口本地化空间很大，随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市。

• 人口潜力：人随产业走，北上广深产业基础、潜力和创新能力强

  （1）从经济-人口占比看，2018年北上广深的GDP总额为11万亿元，2018年全国GDP为90.03万亿，北上广深以5.26%的人口，创造12.22%的GDP，经济-人口比重为2.32，高于2线城市（经济-人口比重1.7）、3线城市（经济-人口比重1.0）。

  （2）从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%。

  （3）从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%。

  （4）从科技创新指标-研究与试验发展（R&D）看，（R&D）费用衡量一座城市的创新指数，以及该城市对技术产业的投入情况，投入越高，说明这座城市在新经济领域表现更加抢眼，放在企业中也是一样的道理，华为能够从默默企业成长为世界知名的500强企业，核心竞争力是研发投入比竞争对手高，2017年北京R&D费用为1579.70亿元，2017年上海R&D费用为1205.20亿元，2017年深圳R&D费用为976.93亿元，2017年广州R&D费用为254.85亿元，2017年北上广深R&D费用为4016.68亿元，2017年全国R&D费用1.20万亿元，北上广深R&D费用占全国的33.47%。

• 公共资源方面

  从教育资源看，北上广深共有985高校14所，占据全国985高校总数的36%。

  从医疗资源看，北京、上海、广州、深圳的三甲医院数量和实力全国排名前列。

  轨道交通看，北京、上海、广州轨道交通运营里程全国排名前三。

• 北上广深供需矛盾更突出
  

2004年是我国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，我国土地出让全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），这使得土地供应增速大幅减慢。在2005年之前的8年，我国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%，随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。因此可以说，土地和房屋的供给不力是过去十多年来我国城市房价持续上涨的根本原因，地方政府因土地审批的垄断权总是倾向于减少土地供应、推动价格以获得更高的收益，这些是经济规律使然，而且土地的资源是有限的，未来房地产的供给端短板会继续存在。

下图是2002年到2017年北上广深历年的竣工面积，以深圳为例，2002年竣工面积为892.2万平方米，到2018年深圳竣工面积只有285.05万平方米，北上广深供给端短板更突出，供需关系更紧张。

最佳投资城市

房价上涨短期看金融、长期看人口，而金融政策全国基本一样，决定房价重要因素是人口，从1982年-2017年，1、2线城市大城市人口流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市出现流出，房价涨幅是1、2线城市相比于3、4线城市高得多，验证了人口对房价的影响之大。而1线城市由于房价处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，房价高导致的投资成本高，为了保持1线城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，所以我认为2线城市投资潜力大，2线城市中选择入口净流入增长率快的城市。

第一次财经.新一线城市研究所公布的我国城市等级排名中，新一线城市基本上我们一直在说的2线城市，第一次财经.新一线城市名单：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。

下图是新一线城市中，过去5年的人口数据，其中西安、成都、长沙、杭州、郑州人口净流入年复合增长率排名前5，这5座城市的房价涨幅也是排名全国前列。所以使用人口净流入增长率数据指标判断哪些城市是最佳投资房地产城市具有可信度。

综上所述：北上广深的居民绝对购买强、人口基数大、产业基础和创新能力强、公共资源优越，所以北上广深房地产最保值，但是由于北上广深的房价已经处于高位，对人才和经济的挤出效应比较明显，为了保持城市的竞争力，1线城市会继续控制房价快速上涨，所以北上广深不是最佳的房地产投资城市，2线城市由于房价相对于1线城市低、而且户口政策好，对人口的吸引能力强，另外产业基础、人口基数、公共资源也比较强，最佳投资房地产城市是2线城市，2线城市中选择人口净流入增长率快的城市，如西安、成都、长沙、杭州、郑州。

互金圈

出来混个眼熟，”房住不炒“越来越深入人心，现在就从"房住不炒“的角度谈一些城市可能有的机会。

最有价值的城市大家都懂，价格这几年基本补涨上去了，那只能相对的谈一些有一定的”保值及宜居“特性的城市！

保值兼有一定投资价值的城市有：陕西宝鸡、西安西咸新区、兰州新区、乌鲁木齐！

为啥要推荐这4个城市呢，首先这4个城市是一带一路陆上线路兼新丝绸之路的重要节点城市，也是西部未来定位比较独特的知名城市，现在分别简述一下:

一.陕西西安西咸新区

西安房价经过近3年的快速翻倍，目前房价均价在1.3万左右，相比西安的人均收入，尽管西安带着许多的”光辉“从投资保值的角度来讲，目前西安房价有些偏高，我们退而求其次，重点推荐西安“西咸新区”。

西咸新区未来将有更多的地铁延长线规划、且从目前规划图来看，规划格局高，越来越多的知名大企业正在入驻布局”西咸新区“，房价相比西安市区可能略低些，但万元左右的楼盘还是比较多的，对于看好西部西北发展的新西安人，可以酌情考虑”西咸新区“

二.陕西宝鸡

目前宝鸡为四线城市，GDP2300亿左右、人口380万，定位是关中城市群”副中心城市“，高铁目前有宝兰客专运营，未来有银川到重庆的高铁规划穿过宝鸡，形成宝鸡高铁的十字形布局。

宝鸡是西北比较知名的国家级的”卫生城市“和”生态城市“，又是西部重要的制造业和装备业基地。工业基础相对完备。市区房价目前3500到7000之间，旅游资源丰富、历史久远、后续可挖气潜力巨大，在宝鸡宜居、生活、发展都是很不错的。

三.甘肃兰州新区

甘肃是中国人都知道的穷省，甘肃地形狭长，多山脉、缺水易干旱地区，兰州新区是国家第五个国家级新区、定位之高就不多说。

目前”兰州新区“正在努力的创新革变，看如何带领更多的兄弟穷市县走出更坚实的一步。

兰州市区今年已开通地铁，兰州市区均价1万2左右，兰州新区均价在4000到7000之间居多。

四.新疆乌鲁木齐

乌鲁木齐是大部分国人心中也是一个比较神圣的地方，按国家的发展定位将会是未来重要的一个国际型城市，目前乌鲁木齐也开通了地铁，目前人口290万左右，新开楼盘均价8000到11000之间居多。

当然，以上提到的四个城市仅是个人从西北的城市定位角度，个人觉得相对有价值的城市，以上观点不建议作为”炒房投资房“的依据，特此说明！

另附一份某机构评出的西部最有价值的城市排行榜一份！

關鍵字: 哪些 房产 房地产业