暗耀
愛情中的天荒地老猶如房地產的天涯海角，都僅有80年的期限。
炒必定會熱，但終將還是人來住，一切都將回歸理性。
潘石屹拋售房產，只是房地產當中回籠資金的典型代表。
萬達的四次轉型才是房地產的先知先覺者，這離不開與馬雲的多次同臺請教。
恆大的持續性降價才是地產大開大合的表率。
潘石屹拋售誰來接手
潘石屹的大手筆集中拋售，到底誰會成為借款對象？
這種大手筆的集中拋售，作為剛性需求或者是散戶接盤只是其中的一小部分，這種接盤對象主要還是房產中介和主要負責房地產銷售的機構，物業等，接盤後以低價銷售。
房價不是未來，要發生什麼變化，是現在已經開始下跌，部分城市前期購房者由於後期降價銷售原因，到售樓部進行維權事件屢見不鮮。
10月17日晚間，某大型房企天津公司召開會議，確定資源“換倉”計劃，公司天津員工在今年年底前購買住宅產品，根據付款方式不同，可享受8折或85折優惠，一次性購房還可享受半年後更名一次。儘管公司方面對此表示不予回應，但相關人士表示“換倉”計劃屬實。
-
從政策調控層面來看，三季度管理層再度明確提出“房住不炒”的定位，表明“四限”調控仍將從緊執行。業內人士表示，房企規模增速將趨向於穩健提升，房地產市場逐漸向理性迴歸，而四季度房企將全力衝刺全年業績目標，部分項目將採取“以價換量”的方式，同時加大供應力度，推出多種新品滿足市場需求。通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。
總體來看房地產未來將逐步趨於理性，下跌幅度符合人均收入上浮30%之內，均可接受，根據政策的引導，住房將趨於居住而不在有瘋狂炒作的現象發生，公租房和廉租房的建成更大程度上緩解了住房壓力，進一步導致房價理性迴歸，這其實對房地產行業來說，是一個泡沫擠壓的過程，對整個經濟發展利大於弊。
社長財經
近期，有消息稱潘石屹要賣自己的總部大樓，擬售價80億美元。這件事情引發了市場的震動。這些年來潘石屹已經賣出了近300億的持有物業。如今在房地產界幾百億的交易也十分讓外界關注，而潘石屹不斷拋售內地房地產，讓外界擔心他和他的SOHO中國是否要離開房地產業。
對此，我們認為，潘石屹拋售房產，主要有二個原因：一是，雖然前些年房地產的錢還是比較好賺，但近年來房地產受到調控，房地產的錢越來越難賺了，趁現在能買個好價錢就不錯了。目前，潘石屹已經功成身退，興趣不再SOHO上，現在是玩玩攝影，木雕，賣賣蘋果，上上綜藝，做網紅。二是，潘石屹也看到一些中小房企因債務集中到期，資金鍊斷裂，這二年可能發生集中倒閉的情況，他想趁機收購一些，這樣可以拿到大量低價的土地和房產。
至於這次誰來接潘石屹高價拋售房產的盤子，外界傳言紛紛，有人説是融創的孫宏斌，或者是萬達的王健林。而我們認為，這兩個人都不可能來接潘石屹的盤子。因為，潘石屹主要是文旅項目，以地皮和在建項目為主。而融創孫宏斌的融創一般都是接住宅地產為主。
而萬達的王健林，倒有可能是接盤俠，但是他目前正在走輕資產化道路，前些年他拋售了大量萬達廣場、旅館，好不容易把負債率給降了下來。所以，我們認為，高價接潘石屹樓盤的企業，肯定是比較有實力的集團，上市公司概率大些，或者是辦公物業運營為主企業，房企接盤可能性不大。當然，讓我們拭目以待最終接盤俠的真面目。
實際上，如果僅是潘石屹和SOHO中國一家拋售房產不算什麼，但近年來像王健林、李嘉誠等知名房產大佬都在拋售內地地產，那問題就比較嚴重了，這意味著中國房地產的黃金時代已經過去，未來房地產將去投機化、逐步迴歸居住屬性。將來中國房地產將由原來的投機炒作為主，向居民剛需轉變。
那麼，未來房價將會發生什麼變化呢？首先，大量房企將出現倒閉，今年已有400多家中小房企發生倒閉情況，這主要是2015-2016年房企由於對外大肆擴張，借了大量債務，今明兩年又是債務集中到期，而目前房地產市場低迷，房企資金回籠速度比較慢，導致了房企的資金鍊斷裂。而廣大中小房企要麼宣佈破產，被別人收購，要麼只能降價促，以價換量。未來房價下跌趨勢十分明顯。
再者，國內經濟下行明顯，當前中國經濟正在調結構，就是主動放棄對房地產的依賴，而轉向民間消費、基建投資、高科技等來拉動經濟的發展，未來房地產市場投機炒作將逐步退出，房地產長效機制將被建立。屆時會發生，各城市房價出現分化格局。一二線城市房價會慢慢下跌，通過幾年時間與當地居民收入掛鉤。而三四線城市房價出現大幅調整也在所難免。
最後，本輪房價上漲已經四年了，各城市房價都漲了一遍，就連小縣城現在房價也有八九千元/平方米，而大城市房價幾萬元已經不稀奇。目前，國內房地產市場已顯疲態，就是該買房的人早已經買了，買不起的再漲也不會買。同時，大小城市裡很多家庭擁有好幾套房產，房產在城市裡已經趨於飽和。現在90後結婚，基本上都有祖上傳下來的房產，未來房產需求將大幅萎縮。所以，房企們都在努力轉型，未來房地產的冬天還在後面。
潘石屹拋售房產這件事本身對樓市影響不大，但是潘石屹拋售房產背後有著他對國內高房價的看法，他認為房價已經漲不上去了，趁著現在高位橫盤，還能買出個好價錢來。同時，近年來，潘石屹把精力放在其他地方，逐步減少對房地產市場的依賴。因為，潘石屹知道房價上漲週期已過，各地房地產需求也呈現飽和狀態，所以未來房地產投資的風險越來越大。大家不要對未來房價上漲持太多希望，大城市房價將通過幾年時間，逐步與發地居民收入掛鉤。
不執著財經
過去20年，我國房地產快速上漲的20年。預測房地產未來的專家一次又一次被打臉。最近兩年，以李嘉誠為代表的地產商紛紛拋售房地產，同樣也有孫宏斌之類的瘋狂擴張和接盤。調控和房產稅消息的雙重作用下，房地產停止了前行的步伐，區域分化開始顯現。對於房地產行業的判斷，所有的專家都是從人口和城鎮化率為出發點，但很多分析缺乏數據支撐，而實際情況究竟是否如媒體報道那樣呢？今天咱就好好聊聊這個話題。
潘石屹拋售的房產誰會來接盤？
潘石屹的SOHO中國，雖然沒有恆大、萬科、碧桂園那麼牛叉，但在民營房地產企業中可是當之無愧的翹楚。其拋售房地產誰會來接盤？
首先，我們看看SOHU的發展歷程
<strong>
SOHO中國成立於1995年，主要開發的商業地產，2012年公司將將業務模式由“開發–銷售”轉型為“開發–持有”。2015年，SOHO中國發布了共享辦公產品—SOHO3Q。2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市（股票代碼：410）。
第二：作為以商業地產為主的開發商，其具體項目有以下一些。
古北SOHO、望京SOHO、銀河SOHO、凌空SOHO、外灘SOHO、SOHO復興廣場、SOHO天山廣場、長城腳下公社、前門大街、三里屯SOHO、光華路SOHO二期、建外SOHO、虹口SOHO等等。這些商業地產全部集中在一線城市和新一線城市的CBD區，辦公和商住一體化。顯然不太可能被國內純住宅地產商接盤。
第三、國內開發持有模式的商業地產企業。中國國貿、陸家嘴、中儲股份、魯商置業、保利地產、金融街、招商地產是靠前的企業。
總結：考慮到SOHO地產性質和分佈格局，我們認為住宅為主的企業接盤可能性偏小（當然也不排除大型），綜合財務和股東勢力，個人覺得保利地產、金融街和招商地產很可能的最後的接盤者。
未來房價會發生什麼變化？
分析房地產大多是從空置率，人均住房面積以及調控角度出發，但是鮮有從總量角度出發的分析，我們今天近從人口總量和城鎮化總量角度出發來試著分析一下。
1、人口總量
2009年到2018年，我國人口總數分別為13.345億、13.4091億、13.4735億、13.5404億、13.6072億、13、6782億、13.7462億、13.8271億、13.9008億、13.9538億。最近10年的人口每年增長1000萬不到（平均數），即使2015年二胎政策全面放開，也未見人口有較為明顯的增加。
2、人口出生率方面
2009年到2018年，人口出生率分別為11.95%、11.90%、11.93%、12.10%、12.08%、12.37%、12.07%、12.95%、12.43%、10.94%。整體上出生率和人口總數保持一致，僅僅在2015年二胎放開有近一個百分點的增長，但隨後就回到均值附近，特別注意的是2018出現了快速下滑，僅僅只有10.94%。而人口自然增長率方面下降更為厲害，2015年為5.86%，2018年就僅僅只有3.81%。同期的人口死亡率從7.08%逐年上升到了2018年的7.13%。
總結：很明顯，我國適齡女性的生育慾望逐年下降，加上其它一些綜合因素下，未來人就低於10億是必然結果，但是這個時間相當長，長到一輩人或許也看不到。根據中國經濟觀察報的報道，即使生育率下降，但是龐大的基數也會導致未來十年，即2030年我國總人口數將達到14.5億。
3、我國城鎮居民人均住房
2019年9住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，目前城鎮人均住房建築面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，農村人均住房建築面積提高到47.3平方米。目前發達國家人均住房面積美國為65.03平、英國為49.4平、德國為44.6平，法國為40平，日本為38.81平，很明顯就人均住房面積而言，我國房地產上升空間不大。
總結：就目前城鎮居民人均住房面積來看，房地產的確沒有上漲的動力。接下來我們看看專家一直強調的城鎮化率。
4、城鎮化率
說到城鎮化率，有人說70%，有人說80%，還有人說85%，那對於一個國家而言，究竟城鎮化率達到怎樣一個比值才算合理呢？我們先看看全球其他國家的情況。衡量一個國家城鎮化率，不能簡單的照搬國外發達國家的數據，同時我們也不要忽視，國土面積越大，基礎設施越發達，其城鎮化率反而越低這樣一個現象。
從1950以來，美國、法國和德國的城鎮化率走勢來看，但城鎮化超過70%之後，幾乎沒有上升的空間，其餘日本國土面積太少，不具有參考意義，美國目前76%的城鎮化率應該是最好的參考點，目前我國城鎮化率近60%（2019年8月數據），未來城鎮化對住房的拉昇僅僅只有10個百分點，而且這個未來的時間段很可能是二三十年，換言之，未來二三十年，城鎮化率可以提升房地產10個百分點，換算到每年就只有0.3%到0.5%。
總結，從城鎮化率角度看，未來房價下跌是大概率事件！
總之，潘石屹等一干大佬的賣方行為，一定程度上說明了未來行業拐點已現，但是如果就此得出房地產市場由升轉跌就過於武斷了，我個人認為，未來房地產市場主基調是穩的前提下，與CPI同步的溫和上漲，如果除去通脹影響，大概率是穩中有降！
————————————END————————————
溯源歸一
潘石屹拋售樓盤，應該從兩個方面分析，公司利益，個人利益。
首先公司利益，潘石屹拋售資產背後：淨利下滑 上半年淨負債率44%，房地產賣！賣！賣！顯然已經不是個體現象，而代表著一大批有遠見卓識的人開始提前佈局，當然這其中也有很多是被逼無奈之舉。比起李嘉誠，似乎潘石屹對樓市的影響在內地關注度更高。但無論是李嘉誠還是潘石屹或者是其他的大佬，拋售物業對市場的信號遠比實際影響更大。，房地產時代不同了，持有大量物業需要轉移風險。未雨綢繆不會有錯，做個有準備的人。不同於其他企業的“賣房求生”，SOHO中國整體的負債水平並不高。很顯然，潘石屹並沒有等到負債高到無法可控時才選擇拋售物業，如果說一些中小房企是被迫賣房求生，而潘石屹更是主動的做好了防範風險。拋售物業不代表放棄房地產。
其次個人利益，這種大佬不是我等小市民可以分析透徹的，不過從目前潘石屹的公眾形象感覺，他現在更想享受生活，整天給人拍照，接觸了很多娛樂明星，也許他現在只是想去做自己想做的事。類似我們的馬爸爸，整天打人，聽說馬上要去打梅威瑟了。我想梅威瑟肯定會被他KO。
股市瘋人院
潘石屹房產拋售誰會來接盤？我想不會是接盤俠融創老孫，也不會是一億小目標老王，老潘拋售的SOHO物業和老孫，老王的公司發展戰略不是很匹配，融創老孫一般都是接住宅，文旅項目，以地皮和在建項目為主。萬達老王這些年也在拋售一些物業，降低負債，公司也在轉型輕資產運營，以商管運營為主，佈局體育，影視等板塊。這次會接盤老潘SOHO物業預計會是一些比較有實力的集團，上市公司概率大些，或者是辦公物業運營為主企業，房企接盤可能性不大，拭目以待最終接盤俠真面目。
這次拋售對中國房地產來說利弊如何，基本還談不上利弊，也影響不了房地產市場，北京的房市都影響不了，最多帶來都是一些媒體鼓吹，借題發揮而已。為什麼這樣呢？首先潘石屹SOHO近年來已經逐漸退出房地產開發了，最近幾年都沒有拿地，也沒有開發新項目，對房地產供需沒多大影響了。其次這次拋售物業多是已建成在運營項目，轉收也就是變現，或者轉股，換句話說就是換個名字而已，以前姓潘，現在不姓而已。最後，老潘已經功成身退，興趣不再SOHO上，現在是玩玩攝影，木雕，賣賣蘋果，上上綜藝，做網紅。這樣狀態的老潘和SOHO，真談不上利弊。
至於未來房價將會發生什麼變化？首先申明，老張不是房地產鼓吹者，就個人知道一些真實情況分享。每個地方房價真不一樣，我在的一個七八線縣級城市，今年房價整體依然是上漲的，個別樓盤一直小幅上漲，為什麼會這樣？主要是以前行情不好，項目只能賣2800元一平米，市場好點了買到3000元左右，今年市場沒有新盤，沒有房源，賣到3500元左右。而相鄰的5線市級城市，以前是本地開發企業，今年進駐好幾家前二十強開發企業，地價上漲，項目品質提升，去年4500元左右，今年5000元左右，好的項目5500元左右。未來預估一兩年會保持這個價，平穩過度，市場去化後預計會上漲，為什麼呢？周邊州市城市都是1萬多。其他地方房價今年基本保持平穩，略有下降，但降幅都比較小，一般都是在3%以內。比如去年比較火的西安，重慶，成都等，今年都基本保持平穩，銷售價格都平穩了。一線城市，北上廣深，基本也是平穩，整體略有下降。但項目不一樣，差別也很大，深圳也有新項目開盤即售罄。
老張個人認為，未來房地產市場將會進入洗牌階段，小房企逐漸倒閉退出，行業集中度會更高，市場份額將會以大房企為主，新行業格局和玩法會出現。比如智能施工，智慧社區等，至於房價多數地方房價會保持平穩，比如沒有大發展四五線城市，少數地方房價會下降，比如城市發展滯後，人口外流，資源依賴性高但資源枯竭或受限制城市，極少數房價會小幅上漲，如供給和需求平衡熱點城市。
我是老張，個人拙見，歡迎大家評論，關注，謝謝。
老張拙見
這次潘石屹拋售的房產大部分是一線城市的商業地產，它的接盤俠或許是近年商業地產投資活躍的外資機構，諸如安聯保險、領展、AEW、Partners Group等等，也可能是國內房地產、保險和信託的巨頭，諸如萬科、平安等等。
此次SOHO中國的拋售房產原因可能是潘石屹這幾年通過物業租賃等模式的賺錢計劃並不是很理想，只租不售經營策略出現一定問題，需要轉型升級。鑑於目前寫字樓空置率上升的趨勢，儘快把商業寫字樓賣出一個相對好的價錢，或許是更好的選擇。
至於該事件對未來房價的影響只限於商業地產的價格，跟老百姓的住房房價沒多大的關係。
在“房住不炒”的背景下，未來的房產價格肯定不會像過去十幾年那樣猛漲了，預估一二線城市將平穩增值保值，三四線適當降溫迴歸理性。
小羅乾聞
誰來接盤？窮苦老百姓是沒能力托盤的，年輕人剛需的工薪收入又沒資格當房奴。房價是穩不住的。
步行者147227658
他們的出售的房產，目前看是沒有什麼很大價值，但是他們的價值就會在於房子的土地，那麼問題來了，購買了房子就能開發土地嗎？這一點是相當關鍵，因為他們的房產大部分是40年產權房產，這種房產如果超過20年價值是很小，但是誰又會接手這樣的樓盤呢，應該會有大型資本接手這樣房產後，就會以續租給買家後，經過時間洗禮，和買家商談拆遷計劃，然後在拆遷打造土地，所以說他們的房產本身不值錢，值錢的是房產下面的土地。
潘石屹本次出售的樓盤大部分在一線城市，一線城市房地產會逐漸穩定上漲，因為一線房地產有著可持續性和穩定性，這體現在一線產業、建設、配套等，會越來越發達，所以一線房地產前景會一直穩定向好。
自由寶G
潘石屹害了多少老百姓，他說中國房地產還有多少年發展不是害人嗎。
