小易聽說，常州某些樓盤售價已經突破4萬了，恭喜常州再次衝破樓市天花板，真是工資無下限，房價不封頂。當然，這種房子的目標客戶也不是常州剛需族，畢竟首付就要百餘萬，沒個千萬資產很難負擔得起。

土豪買房，就像玩具，看中就買，毫不在意！唯獨廣大剛需朋友，不僅要考慮地段、學區、價格、配套，還要照顧另一半的喜好，最後還要謹慎，謹慎，再謹慎，因為稍不注意就成了韭菜。

那麼今天，我們就來看看，在常州剛需買房，該如何選擇。

01

平時，小易總會聽到朋友對於樓盤的討論。特別是有很多準備買首套房的剛需朋友，總愛對一個樓盤的缺點抓住不放。

比如說，這個盤旁邊有個醫院啦，旁邊有個廟啦，旁邊是高架橋有噪音啦，離地鐵太遠啦，容積率太高啦，戶型捉急啦，樓層不好啦，品質一般啦，等等等等。

然後越看越煩躁，越等越著急。

其實我想說，對於剛需買首套房，能做到“70分”，就足夠了。

也許有朋友聽到這句話會反駁。怎麼，剛需就不配住好房子麼？

當然不是。只是對於剛需來說，更應該把關注的重點放到“性價比”上。

在常州，“70分”的剛需盤，恰恰是最具“性價比”的。

02

如果分數太低，肯定不行。

其實，很多人認為剛需就是單純的買套房自己住。

然而，並不是。

剛需真正的需求應該是：自住。

也就是說——

房子首先是自己住，等到不想住了，這套房的漲幅最好還能跑贏大盤，作為換房的籌碼。畢竟，第一套房是用錢買的，第二套、第三套房就是用資產買的。

所以這時候，就要考慮到兩個方面的問題。

第一，自己住著要方便。

第二，後期好出手，接盤人越多越好。

如果分太低，可能自己住著就不舒服，後期想要出手也會成為大問題。

所以，剛需族的第一套房，分數一定要在及格線水平之上。

03

既然分數低的不行。那是不是分數越高越好呢？

也不是，要知道樓盤每多加“10分”，它的價格提升要遠遠超過10%。

這，就是所謂的溢價。溢價很可怕，大家一定要注意。

不少樓盤因為地價成本過高，為了保證利潤，只能去衝擊高分高價。

比如某樓盤說自己配置高啊，智能家居啊，常州第一家啊。這讓樓盤看起來很“高分”，價格自然而然高起來。

還有很多剛需朋友，對樓盤的認知非常感性。這就導致很多樓盤去“誇大溢價”。最典型的就是精裝修。

大家對於精裝修的理解，往往還停留在材料越貴，裝修越值的層面上。

於是，市面上就出現了報價上萬的馬桶、上萬的入戶門、上萬的新風系統……

殊不知，這些開發商，賺的正是集中採購的差價。

所以，很多樓盤，表面上分高，但實際上不值。

那現在這些“溢價”，可以達到什麼程度呢？

舉個典型的例子——

鐘樓青楓公園板塊，兩個基本同地段的樓盤，價差超過3000-5000。

而這種“溢價”，對於剛需來說，遠遠沒有地段、地鐵、配套的落地，來的實在。

所以，最適合剛需的，還是那些“70分”樓盤。

地段不要太遠、各項基礎配套都有、有地鐵更好、不是小開發商、品質還能接受、戶型沒有硬傷……

04

下面更具體一些，放眼整個常州，對於剛需朋友來說，可以關注哪些樓盤呢？

先說說武進區，作為常州市最大區域， 湖塘、新天地、大學城等核心區域房價最高，四周延伸區域相對便宜。

看看武進樓盤片區大致分佈：

武進區，單價在15000左右，剛需可以重點關注：

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湖塘核心區：

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星河國際：高層均價15500-16800；

隨園：高層15000，洋房18800；

牛塘板塊區域：

聚緣公寓：高層均價10500；

新城金樾：小高層15500，洋房16500；

鄉鎮板塊：

中梁前黃壹號院：高層均價9500-10500；

中梁百悅城：高層均價9800-11300；

榮盛御府：高層均價12000-12500；

經開區：

新城和昱：高層均價：9600；

港龍紫御府：高層均價11800；

亨達未來城：高層均價12000；

萬象府：高層均價14300-15000；

嘉宏蔚藍天地：洋房均價14000、高層16000；

港龍新港城：高層均價15000；

臨津花園：高層均價7500-8100；

剛需對小片區的幾個關注，核心就是交通、商業和教育。歸根結底主要就是這3點。再者，就是具體的樓盤和價格。

再來看看鐘樓區的房價情況：

以上這些片區中，單價15000以內，剛需可以重點關注——

嘉宏MOOC星光城：高層均價13000；

青楓公園板塊：

泰盈八千里：高層均價13000。

河楓御景：高層均價14500。

梧桐香郡：高層均價14500-15800。

西林板塊：

雅居樂棠頌：小高層均價16000。

清潭板塊：

路勁雅居樂城市萬象：高層均價15800-16700。

勤業花園板塊：

五星星韻城：高層均價15500-16500。

以下是天寧區的樓盤板塊劃分情況：

相比其它三個區，天寧樓盤價格普遍偏高，剛需能接受的的樓盤很少。

單價15000以內，天寧區只有1處 —

鄭陸芙蓉板塊區域：

金域東郡：高層均價12800；

孟河嘉宏MOOCstar星光城：高層均價10000-11500。

薛家板塊區域：

萬科弘陽丨君望甲第：高層均價14000；

新龍板塊區域：

濱江豪園：高層均價8500。

牡丹三江公園：高層均價13500-14000；

奔牛板塊區域：

牡丹學府：高層均價12000-12500；

飛龍板塊區域：

嘉禾尚郡：高層均價15000。

最後，小易想對常州剛需朋友說一聲，要把關注的重點放到“性價比”上。

在注重“性價比”的基礎上，同時考慮“自住+投資”。

大部分“高分盤”的“溢價”往往也都很高，況且大部分“溢價”在未來二手房交易的時候，毫無用處。

所以，“70分”的剛需盤最具性價比。

不要只根據自己的需求偏好去選房子，還要站在接盤人的角度思考這套房子的意義。

如果你未來打算出手，就要思考——

接盤人在哪裡上班？能出多少錢？會買哪個片區？為什麼買到那裡？

將前期自己的需求，和後期接盤人的需求相結合，就可以瞄準一兩個片區裡的一兩個“70分”樓盤。

也許，你想要的，它都沒有。

但，該有的，它都有。

而對於剛需來說，這就夠了。