下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?快遞員告訴你

如果我問你,下一個10年,到底買什麼東西賺錢的可能性更大?你會告訴我什麼答案呢?相信每一個人所看中的東西都不大一樣。筆者曾就這個問題向身邊朋友做過調查,有人說是黃金,原因是黃金自古以來就值錢,不受戰亂與和平影響。也有人說是應該投資人的本身,因為有了優秀的人就有了一切。當然,還有回答購房的,因為在過去一二十年裡,房子被證明是最具保值增值能力的東西。

但問題是,房子作為一種商品,未來還會是昨天的重複嗎?今天我們就重點來談談這個問題。

房子問題確實是一個熱門話題,每天各平臺跳出來的新聞很多都是關於房子、房價、樓市方面。滿屏都是李嘉誠、馬雲、任正非、曹德旺、王健林、孫宏斌等等大佬,談房價、預測樓市、購房建議。他們到底說沒說過,建議適不適合普通老百姓,這得打個問號,可能有些人聽了之後,更是雲裡霧裡,未來樓市到底怎樣?房子該買還是該賣?大佬們的意見聽起老繭了,今天我們就換換口味:下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?快遞員告訴你,真敢說。

下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?快遞員告訴你

首先來看看房地產正面對的3大形勢

第一,房子總量基本夠住了,而住房數量仍穩步增長

目前,官方未有直接公佈我國城鎮住房的數量。但我們可以從官方的其他數據可以推算出個大概。國家統計局於2019年7月31日在官網上公佈了一組數據,2018年城鎮居民人均建築面積為39平米,另根據公開信息顯示,截止到2018年,中國城鎮人口達到8.3億,由此推算:如果按照1套房子100平方米算,家庭戶均人數2.99人,戶均住房已達到1.08套。這一數據,與美國的1.15和日本的1.16相比已是相差無幾。一句話:現階段,房子總量基本是能滿足居住需求了。無非是有的地方多些,有的地方少些,有的人有多套房,而沒房子的人租著有多套房人的房子居住。但是,新建住房仍舊保持穩健增長,如果按照2017和2018年年均住房竣工數量1500萬套算(包括商品房和保障房),未來10年,將再增加1.5億套,可容納4.5億人居住。

第二,高速城市化告一段落,新增住房需求減緩

從中國城鎮化人口大數據看,在2000年之前,中國每年的城鎮化率均在百分之零點幾,從2000年開始,我們開始進入了高速城鎮化,僅在2000年這一年,城鎮化率就達到5.33%,彼時全國城鎮化率為36.22%,此後至去年末,每年城鎮化率大都在1%以上,平均每年有1700萬人進城。如果不出意外的話,2019年,我國城市化率將達到60%。根據聯合國此前預測的數據顯示,到2030年,我國的城市化率將達到70%,也就是說,在接下來的11年時間裡,還要完成近10個百分點的城市化率,那麼,年均城市化率大概在0.9%,相比前此前二十年年均1%以上的城市化率有所下降,與之對應的城市化人口對住房的需求有所減緩。這也是業界一直所說的“房地產高增長時代已經過去”,當然,我們還有改善需求和家庭小型化需求,不過,這些需求在總量飽和的情況下,大多在存量房之間流轉,不會刺激住房總量需求。

第三,人口負增長可能提前到來,因結婚、上學購買住房的需求減緩

在現實中,大家的感受是,越來越多的人不願意多生孩子,甚至純粹不生孩子,丁克一族也逐步出現。都說人口負增長遲早要到來,那麼到底是什麼時候呢?這份報告或能給予啟示,在此前中國社科院發佈的《人口與勞動綠皮書:中國人口與勞動問題報告No.19》提到三個數據:“預測中國人口將在2029年達到峰值14.42億,從2030年開始進入持續的負增長,2050年減少到13.64億”,“ 如果總和生育率一直保持在1.6的水平,人口負增長將提前到2027年出現”。

不願生,少生,加之老齡化社會到來,人口負增長將反映在實實在在的數據上。以前,我們大多數購房動機來源於結婚和孩子上學需要,而隨著人口負增長到來,購房需求減少也是自然而然。

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其次,來看看國家對房地產態度

住房市場跟其他市場有著本質區別,世界上也沒有一個國家能真正做到完全市場化,因為住房關係到老百姓的生計。在我國也是如此,從今年以來共計超過400次的房地產調控政策可以看出,樓市調控目標一定要實現。就眼下來看國家對樓市的調控態度是堅定而清晰的。主要體現在3個方面:

一是房子是用來住的,不是用來炒的;二是即使經濟面臨壓力,也不會動用房地產來刺激經濟發展;三是調控不會輕易放鬆,長效機制將逐步建立。相信這3點在現階段和未來相當長時間不會動搖。當然,能堅持這幾點,也是有足夠底氣的,比如我們現在的經濟不再追求高速度,而是以質量發展為主,還比如新房市場轉向存量房時代,而存量房市場足夠大,具備了“稅基”,加之土地財政不可持續,房產稅,甚至空置稅都是可行選項。

下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?快遞員告訴你

下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?

針對這個問題,在筆者利用取快遞間隙,與一位快遞小哥的交談中或能給予我們一些啟示。快遞小哥說,他幹快遞5年了,呆過3個城市,每天都穿梭在各個小區,這兩年,可以直接送快遞上門,對住戶的一些情況還是比較瞭解。每天爬樓下樓,有時候為節省時間,發現電梯等待時間過長,就會選擇跑步行梯,經常可以看到一棟樓沒幾戶人居住,有的樓棟應該是交付多年了。屋內有沒有人居住從大門就可以看到,很多房子是由開發商裝的門連保護膜都未拆開,跟交房的時候一樣,可見根本就沒人居住

快遞小哥認為,在一些新建城區的小區更是如此,有時候看見一個偌大的小區就幾十戶亮燈,晚上都在加班顯然不可能。說明空置房確實多,各個城市應該或多或少都有類似情況,雖然有不少人沒有房子,但也有很多人房子很多,自己只能住一套,其他多餘的房子也就只能空著,很多也不一定能租出去。多餘的房子無論在誰手上,最終還是要給有真正居住需求的人,從這個角度看,房子不停建,人就那麼多,未來買房“躺賺”的可能性實在太小

,快遞小哥直言道。

下一個10年,買房是“坐享其成”還是“血本無歸”?快遞員告訴你

那麼,快遞小哥的說法有道理嗎?

事實上,他的說法跟前面分析的“當前房地產正面對的3大形勢”基本一致,概括地說,城市化進入下半場,人口增長趨緩,城市化趨緩,住房需求也會減少。與此同時,隨著國家通過政策不斷擠出炒房客,加之後面持有成本增加,

新增的住房需求與存量房一起,都將對市場形成足夠的供應,一些人口淨流入的城市,情況應該會好些,但對於沒有支柱產業、無人口吸引力的城市來說,一些貸款買的多套房就很有可能成為“負擔”,別說賺錢了,算上資金成本,雖不能用“血本無歸”來形容,但虧本也在所難免。

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