十字路口徘徊中
您好，很高興回答您的問題，希望您能滿意。
南充市地處四川省東北部，是我國三線城市。該市管轄3個區（順慶區、高坪區、嘉陵區）、5個縣（西充縣、南部縣、蓬安縣、營山縣、儀隴縣），代管1個縣級市（閬中市）；戶籍人口7525838人。南充市房價如何？哪裡買房最便宜？這需要經過對比分析，才可以得出有參考價值的意見。
本題回答分四個部分：
南充近期房價走勢
南充哪裡房價最低
南充房價合理性分析
結論建議
01南充近期房價走勢
近一年來，南充市新房房價呈平穩震盪走勢。2019年11月，新房參考價格為7940元，較去年12月價格7955元，基本持平。
二手房價格也呈平穩震盪走勢。2019年11月，二手房參考價格為7157元，較去年12月價格7192元，基本持平。目前新房價格比二手房價格高10.94%。
近三年來，南充房價呈持續持續上漲走勢。2016年12月新盤參考價格4850元，二手房參考價格4906元；2019年11月新盤參考價格7940元，二手房參考價格為7157元。三年來，新房價格上漲63.71%，二手房價格上漲45.88%。
在價格分佈方面，南充市新房樓盤價格主要集中在6千~1萬之間。同時，1.8萬以上樓盤也有較大比例。可以看出，南充市各樓盤間價格差異較大。
綜合南充市近三年房價走勢，可以發現，南充市在過去三年房價保值增值能力較強。
02南充哪裡房價最低
從圖中可以看出，目前南充市全域房價最低的地方是西充縣，新房均價為4292元。此外南充三大城區中，高坪區新房均價最低，目前價格為6992元。
03南充房價合理性分析
一個地區房價是否合理，是否存在泡沫，主要通過當地經濟發展及產業結構、居民收入情況、房價收入比、人口吸附能力等角度進行分析。
一、南充經濟發展及產業結構情況
2018年，南充市全年地區生產總值（GDP）2006.03億元，同比增長9.0%。其中，第一產業增加值381.87億元，增長3.8%；第二產業增加值824.05億元，增長10.1%；第三產業增加值800.12億元，增長10.5%。人均地區生產總值31203元，增長8.6%。三次產業結構調整為19.0：41.1：39.9。
可以看出，南充市經濟發展態勢良好，GDP增速（9.0%）高於同期全國6.6%水平，也高於四川8%的增速。第二產業（工業製作業）、第三產業（服務業）為該市當前主導產業。
二、南充居民收入情況
2018年，城鎮居民人均可支配收入30810元，比上年增長8.7%。人均消費性支出19703元，比上年增長7.5%。城鎮居民恩格爾係數為35.9%。
2018年，農村居民人均可支配收入13583元，比上年增長9.6%。農村居民人均生活消費支出11077元，比上年增長7.6%。農村居民恩格爾係數為41.4%。
2019年前三季度，南充市規模以上單位從業人員平均工資36041元，比去年同期增加2383元，月平均工資為4004.55元。
可以看出，目前南充市城鄉居民收入差距較大，城鎮及農村居民可支配收入水平不及全國平均水平，居民恩格爾係數仍然偏高。
三、南充房價收入比
房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。
南充每戶住房總價：當前南充新房參考價格為7940元，我們假設一個三口之家購買一套100平米的房子，總價為794000元。
每戶家庭年總收入1：2018年，南充城鎮居民人均可支配收入30810元，按照一家人2人有收入，年總收入為61620元。
每戶家庭年總收入2：2019年前三季度，南充市規模以上單位從業人員月平均工資為4004.55元，按照一家人2人有收入，年終收入為96109元。
房價收入比A（按每戶家庭年總收入1計算）=794000/（30810*2）=12.88年。
房價收入比B（按每戶家庭年總收入2計算）=794000/（4004.55*12*2）=8.26年。
由此可以看出，南充市房價收入比大約在8-13之間，相比於2018年中國商品住宅房價收入比8，南充市房價水平偏高，當地居民購房壓力可能較大。
四、南充人口吸附能力
根據統計，2015年末，南充市戶籍總人口742.33萬人，比上年減少16.69萬人。2016年末，南充戶籍總人口741.27萬人，比上年減少1.06萬人。2017年末，南充戶籍總人口732.69萬人，比上年減少8.58萬人。2018年末，南充戶籍總人口728.25萬人，比上年減少4.44萬人。四年時間淨流出人口30.77萬人。
可以看出，南充人口吸附能力較差，近年來人口持續流出。
04結論建議
總的來看，南充市經濟基本面還算較好，但是居民生活水平仍有待提高；同時，該市房價收入比相對較高（居民購房壓力大），人口吸附能力不強，近年來人口呈持續流出狀態。綜上，在全國“房住不炒”大環境下，未來南充樓市上漲的空間、覆蓋面，持續週期均有限，大概率將呈現穩中波動走勢。
剛需購房者：可在當前房價調整之際，擇機入手，優先考慮主城區帶學位、交通便利的樓盤。
投資客：不建議在南充市購房投資。
番茄女俠
現在南充房價相較便宜的新房應該是嘉陵區藍潤城那一片區，目前藍潤城的高層起價是5100元/㎡。 南充樓市均價在降，但對於剛需購房者來說負擔依然很大，而藍潤千里江城5000多的均價仿佛一股清流，讓剛需購房者很難拒絕。而且，只要去看過藍潤千里江城的，很難不動心。超大中庭景觀，超大樓間距，居住舒適度和私密性極高，雖然花的是剛需的錢，住的可是改善性房子，怎麼看都很划算。
佛山地產君
南充四川第二人口大市，地理位置距離成都220公里，重慶180公里。這就形成了人口外流趨勢，年輕人更向往成渝。沒有人口注入房價真心起不來。2020年主要觀察佛山放鬆限購後的政府指導意見和其房價走勢很有參考價值！
房價走勢裝修那些事
我們主要從6個方面來說房產市場：宏觀信息、行業信息、城市建設、土地市場、房價變化及樓盤信息，部分信息來源於網絡，僅供參考。
01
宏觀信息
政策對樓市有哪些影響
1、房地產調控：要堅決實施一城一策，堅守房住不炒的底線。
2、11月15日國家統計局公佈數據顯示，我國年內賣樓面積增速首轉正。
3、11月20日LPR(市場報價利率)迎來新報價，1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均較上次報價下調5個基點。
4、11月22日住建委發文，首次將公租房違規家庭信息納入金融體系徵信平臺。
5、11月27日央行發佈了《中國金融穩定報告》：我國住房貸款增長勢頭得到抑制。
02
行業信息
房地產行業發生了啥
1、藍綠雙城首推“共建模式”，構築核心競爭能力。
2、融創榮獲“2019中國房企產品力”第一名，融創美好生活研究院在重慶落成。
3、碧桂園、恆大、融創等房企與蘇寧跨界合作，開啟地產電商營銷新篇。
4、房企百強九成多元化，首創置業搶食文旅蛋糕。
5、房貸成本微降，5年期以上LPR首降有助穩定房市預期。
6、31省份房地產開發投資數據出爐，廣東、江蘇兩省份房地產投資超萬億。
7、房企年內發行海外債突破650億美元，多家房企融資利率超10%紅線。
03
城市建設
關注南充城市變化
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1、市中心醫院江東院區，第一住院大樓主體結構已經封頂，預計2020年全面建成。
2、市博物館已完成總工程量的95%，預計2020年元旦前將全面竣工。
3、白土壩生鮮超市目前主體建至兩層左右，預計明年5月建成投用。
4、張瀾紀念館新增了6處浮雕和文化石，整個項目預計12月底完工。
5、滬蓉高速嘉陵收費站改造項目已動工，工期4個月，預計12月底完成主體結構。
6、印象嘉陵江溼地公園正在實施江苑浮橋大梯步工程建設。
7、瀠華大道路基工程、管網工程已完成90%，路面工程正在進行沙礫鋪設，預計12月中旬達到通車條件。
8、西巷文化商業街一期兩層商業體即將封頂，二期正在進行場地平整，預計2020年10月完工。
9、府荊大道右半幅道路已於23日臨時通車，整個項目預計在12月底建設完成並開放通車。
10、保利MALL內部裝修已基本完成，裝修進度已完成90%以上，12月12日正式開業。
11、佔地約220畝的南高高坪校區開工儀式圓滿結束，擬於2021年達到開學條件。
12、北湖公園綜合提升項目總工程量已完成90%，2020年元旦前將全面竣工。
13、黃金江岸城市會客廳將於12底完美呈現。
14、北幹道將於12月15日恢復通行，整個綜合提升改造在明年元旦節前呈現。
15、金融廣場二期項目是展示“印象嘉陵江”江岸風景線的黃金平臺，計劃12月底竣工。
16、舞鳳山公園升級改造預計12月15日完工並免費向市民開放。
17、高坪濱江綠道預計12月底全面完工。
18、安漢廣場改造工程預計12月底全面完工。
19、紅邦小鎮一期預計年底試運營。
20、江東大道二期11月30日已全幅通車。
21、嘉陵“四條路”綜合改造工程：都尉路已於11月19日完工通車；火花路、陳壽路預計12月中旬完工；長城路預計12月底完工。
04
土地市場
麵粉決定了麵包的價格
11月14日南充土拍
嘉陵主城區Db-1-1地塊被安徽文德以436萬/畝拿下，成交樓面價2616元/㎡。
鳳棲新城片區Bb-1-2地塊被天譽地產以405萬/畝拿下，成交樓面價2430元/㎡。
高坪都京工業園Ab-1-2、Ac-1-2號地塊被陽光大地集團以277萬/畝拿下，成交樓面價1537元/㎡。
高坪現代物流園區Ba-1-2號地塊被陽光大地集團以251萬/畝拿下，成交樓面價1506元/㎡。
嘉陵區於陛路東側Dg-1-1地塊與文峰片區C-a-01-04地塊由於報名人數不足，收回拍賣。
推地信息
11月14日順慶與嘉陵推出4宗地塊，將於12月5日拍賣，分別來自文峰片區、瀠華片區、嘉陵於陛路和二洞橋工業園，總面積約388.71畝。
11月20日，高坪推出都京片區6宗地塊，將於12月11日拍賣。6宗地塊起拍價200萬/畝，起始樓面價均為600元/㎡，總面積約190畝。
11月26日，高坪區再推7宗土地，分別來自東觀鎮和青蓮街道辦，將於12月17日拍賣。
推介會信息
11月29日，順慶區舉辦經營性土地推介會，現場推介5宗優質地塊，分別來自清泉壩片區、荊溪片區、瀠華片區、清泉寺片區，總面積約438畝。
05
房價變化
11月南充房價如何
2019年11月2日至2019年12月1日
南充新房平均單價：7619元/㎡
南充二手房平均單價：7386元/㎡
06
樓盤熱點
各大樓盤這個月幹了些什麼
1、11月4日起，安泰·黃金江岸“大美江岸，宜居嘉陵”照片徵集活動開啟。
2、11月6日鴻升·凱旋天地“雙11購房狂歡節”推出1100套新房源。
3、11月9-10日，凌雲御府超市大贏家、嗨購搶不停專場活動來襲。
4、11月9日會展凱旋天街盛大開盤。
5、11月10日，明信水印長灘“島居時代，悅鑑長灘”產品發佈會舉行。
6、11月12日金為·鉑鷺風華一批次業主感恩家宴圓滿舉行。
7、11月13日天譽閤府江山鼎級院墅樣板間亮相。
8、11月信智城“購房狂歡季”好禮送不停。
9、11月16日碧桂園·天樾美味金槍魚盛宴來襲。
10、11月16日凱旋會展新城城市展廳盛大開放
11、11月18日鴻通·雍河灣樣板間溫情上線。
12、11月19日第一屆教師運動大會在恆大·御龍天峰銷售中心盛大開展。
13、11月15日-28日，2019恆大首屆全川風景照攝影大賽火熱開啟。
14、11月26日金科·集美嘉悅盛載榮譽而來，17號樓瞰江高層耀世開盤！
15、11月30日藍潤千里江城“抽家電大禮，贏出國旅遊”感恩回饋新老業主活動開啟。
16、11月30日龍灣·鳳凰臺首批次開盤告捷。
17、鴻通雍河灣首開告捷，8號樓11月29日加推。
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