陈大帅ing

首先，以果家目前的房地产调控正策来看，以维稳为主。但以土地资源利用率，和经济发展来看，一二线城市的房价必定是上涨的，但幅度也会有限，不会暴涨。

其他一些三四线城市，能保持稳定就可以了。十八线城市的话，几十年的变化都不大，毕竟这些城市年轻人的出走率很高，留下的多数是老人和小孩，房价也没有增长价值，甚至出现下跌也是有可能的。

那么再回到提问，五年之后，如果从今年开始算，2019年往前数五年，也是房地产市场火热的几年，尤其是这几年三四线城市的房价，几乎是爆发式的，所以很多炒房客手里积压了一些房子，所以在往后的五年，可能看不到房价猛涨的态势，就是抛售手里的房产，从而对房价也会产生一定的下跌压力。

这对全款买房的人来说，除了心理不平衡之外，其他影响也不大。但对于房奴来说，就不一样了。如果房价下跌10%~20%，可能就要炸毛了，要知道，他们付给银行的利息可是非常高的，特别多数是商业贷款。所以，果家过一段时间就会出一些降息的正策，也是很有必要的。

英盟财经

5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？

随着社会的发展，不管是城里人还是农村人都希望自己在城里有一套好房子，并且过上幸福的生活。这几年农村出来买房的人越来越多，房价也是一天比一天贵，现在很多小县城房价都涨到了4000～7000元/平米，那么买一套100平米的房子至少要五六十万，这还不包括装修在内。因此很多人基本上会选择以房贷的方式购买房产，那么当“房奴”和全款买房有什么差别？

全款买房的好处就是相比贷款买房来说，节省了很多的利息，而且不用每月愁着交房贷。但是这样的前提是得有全款买房的能力呀！因此很多人都会觉得还是全款买房子好，那么我就给大家简单算一下房贷和全款买房那个更划算。

以县城房价最低的4000元/平米来算，那么买个100平米的房子就得要40万，这还不包括装修，为了好计算，现在不把装修算进去。全款买房的话40万，加上各种购置税、一起41万左右可以拿下，然后就准备筹钱装修了，其他月供什么的跟自己无关。

而房贷的话，按照商业贷款计算，并且按照2019年2月1日基准利率4.9%计算，利息。那么40万的房款，首付30%就是12万，贷款28万，贷款15年（180期），那么剩下总的还款额度为395939.49元，支付利息总额为115939.49元，月均还款2199.66元。也就是说40万的房子，你首付12万，那么你剩下的28万贷款15年的话，每个月要支付2200元左右，一直支付15年才结束。

中间15年你要支付的利息就要11.59万元，但是全款买房确实可以省下11万多元的利息。如果自己有公积金的话，选择公积金贷款，首付跟上面一样，那么通过房贷计算器可以算出，你要15年要支付的利息为7.4万，月供1967元/月，总之贷款买房利息是在7.4～11.59万元之间。

其实这个是没有计算市场通货膨胀在里面的，大家都知道往后人们手里的钱会越“不值钱”，现在同样的100元人民币放到15年以后，估计就相当于现在的几十元了，因此全款买房和贷款买房对比的话。还得考虑通货膨胀速度是否过快才能得出结论。

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乡村波比

因为房奴是加了杠杆的，全款是自有资金购买的，这个其实是和买股票是一样的道理，如果房价上涨，那么加杠杆的一方自然是多倍的赚，如果房价下跌，那么自然也是多倍的亏。

假设、A、B两人都拥有100万所有存款，A首付20万买了100万的房子，期限30年、利率5.39%；B全款100万买了房子

1、都只买一套房子且房价上涨50%

假设5年后房价为150万，那么A相当于用20万资金获得了50万的利润，而B是用100万的资金获得了50万的利润，那么他们的利润率是多少？

B的利润率很简单，就是50%（=50万/100万）；而A的利润是多少？这里就要详细计算一下，假设分期30年，等额本息，利率是5.39%（上浮10%），那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万，剩余本金73.9万，那么房子的净价值就是：76.1万=150万-73.9万，80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算，那么5年时间可以获得12万的收益，那么A最终拥有的现金为：65.1万=80万-26.9万+12万；

那么粗略的可以算出（不算复利）A在五年时间末期的账面净价值是：141.2万=76.1万+65.1万。

那么5年的总收益是：41.2万=141.2万-100万；

A在5年中所有的收益率是：41.2%=41.2万/100万

结论：这个结论很有意思，因为A的收益率没有B的高，按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高！这是为什么？因为房子5中涨了50%，平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%，而B是把100万的资金都投进去了，相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率，而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的，剩余80万只是享受了3%的收益率，虽然利用了杠杆，但是杠杆的成本是5.39%，那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。

结论1：这个就是炒房的奥秘，一个是杠杆，一个是利差，当你的成本和利差越大，杠杆越大，那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。

2、房价 上涨50%，而B购买2套房

接着上题，当时B是把100万的存款都买了一套房，而B也只买了一套房，那么在房价上涨50%的情况下，B的收益率还比A的收益率略高。

因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率，所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。

根据上文计算所得，购买一套房5年时间总支出是：20万首付+26.9万月供=46.9万；那么2套房子的总支出就是93.8万（100万差不多刚刚花完）。

购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万；

5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万，那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万；

那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万（当然，这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供，在50年时间中还是可以获得一定的收益的，所以实际的收益率要比58.4%要高的）。

结论2：由以上计算得出了一个结论，当你有一笔款项的时候，你是全款买房，还是都是按揭买房，决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低，如果房价上涨的幅度超过房贷利率，那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房；

结论3：如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候，选择全款买房更划算。

3、房奴和全款买房者5年后谁更好？

猜想1：其实这个问题我在上面已经回答过了，那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候，如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率，那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福，因为在财富增长中他增加了杠杆。

猜想2：如果两者初始财富/存款一样多，但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率，那么全款的更幸福；

猜想3、初始时两者财富不一样多，房奴的存款就只够支付首付，而另一人 可以全款购买，在这种情况下，未来无论房价如何走向，房奴的生活都不会有全款者舒服。

因为房价再涨，房奴的房子总财富也无法超越全款者，而如果房价下跌，那么房奴的债务是刚性的，而全款者是没有现金流支出的，房价下跌对生活没有什么影响。

壹号股权

这个问题确实复杂，在没回答问题之前我说一个真实的案例吧，发生在我身边的。

2001年，我的一个很好的朋友贷款买了一套80平米的房子，总房款11万，贷款8万，贷款年限是30年，每月还400多。当时我真有点不能理解，要知道那时候我们工资不过900多元。因为感觉他比较务实，也有一定的头脑，也没有过多的问他详细。只听他说，没有钱只能靠时间来抵抗风险了。我们来看一下，如果当初18万是无论如何也拿不出的，如果贷款年限短，每月还款额太大，就会有一定的风险，贷款30年，每月还400元，也就是他现在还在每月还400元，几乎没有什么风险了。

那么这个案例比较特殊，在那时敢贷款30年的人少之又少。如果用五年来评判贷款与全款的区别，真的不大，还有经济能力等等因素。况且像我们这样打工族没有几个能全款买房的。

其实如果把买房子看做是投资的话，买房子是长线投资，如果刚买的房子转眼就卖掉那时投机，不是投资。投资并不单单是就是赚钱，有没有听说为生活而投资，为精神生活而投资，如果仅仅为赚钱而投资买房，那跟投机没什么两样，也就是给自己一个理由，为什么要买房？

那我们再来分析是贷款好还是全款好，其实我们大多没有选择，只能选贷款。如果有选择的情况下，还是贷款合算。我就我们在没有选择的情况下来分析为什么贷款好，怎么听着有点别扭。

投资有两种方式，长线投资，短期投资。如果急功近利就不要投资买房了，风险大的投资产品更适合。房子属于长线投资，短期内是看不出什么的。20年前，那时我就有一个愿望，咱十万块回农村从此什么也不干了，2005年我手里有十万，但我的愿望不能实现。为什么会有这个结果？这说明钱只等同于当时物的价值，不等同于任何时期的物的价值，钱没有保值能力。房子有保值能力吗？也不是那么肯定，就看房子未来的价值是稳还是升还是降，只要能稳住，那问题就没有悬念，就算跟不上物价上涨速度也不会高于钱贬值的速度。这是其一。

其二，我要问一个问题，你是想把过去的钱拿到现在花还是把将来的钱拿到现在花？过去你辛苦一年挣1万，将来你辛苦一年挣50万，我想不难选择吧。但花将来的钱需要条件，条件就是付利息，谁也不会平白无故的把将来的钱拿给你花。有人说将来钱升值了怎么说？你相信吗？如果真有那一天，人人都是富人，绝不可能。说房子将来有一天可能会降价，这个我信。问题是你买房子是用来炒的还是用来住的，谁的房子能给你白住，谁的房子会任由你处置？别人的房子就必须落价，自己买了房子就必须涨价，这是什么道理？

说了这么多，都没有用经济规律来论述，太高深，自己都能绕糊涂，明白一个道理，负债也是一种资产。但道理简单，现实很尴尬，没有金刚钻不要揽瓷器活，你会把瓷器打碎的，一定要根据自己的实际情况来考虑。工作的稳定情况，收入情况，有没有公积金，花销情况都要考虑在内，没有一点风险都没有的投资，尽量将风险降在可控范围之内才是明智的选择。

农业空间

5年以后，房奴和全款买房的人会有什么样的差别。笔者认为，如果是最近一年买房的人，房奴和全款买房人都是买在历史最高位的，都是接盘侠。

5年后有什么区别，未来5 年大多房子房价会下跌，在房价下跌的过程中，按揭买房的房奴有一部分人会因为房价的下跌而断供，房奴因为还不上房贷断供后，原来的首付款打了水漂，有的人因此而进入银行的黑名单，不光首付款赔光了，还成了失信人，生活会带来许多不方便，生活得更加艰辛。

而全款买房的人，虽然房价下跌了，但是房子还是自己的，只不过为买房子多付了钱，如果房子是买来自己住的，只能自认价格买高了，多付出的钱虽然心痛，也只能自认倒霉，再去努力工作，多赚点钱，生活依然充满希望，房子还是自己的。如果是投资买房的话，那就赔惨了。

如果说这两年在高位买房的人房奴与全款买房的人有区别，也就是这点区别。中国建设银行总行行长说，现在买房就是当接盘侠，所有的金融部门高层多次讲话都认为现在的房地泡沫太大，因此，这两年买房的人要格外小心，能不买最好过两年再买。

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金融学家宏皓教授

房奴为何是房奴，最主要原因是房奴具有中国人的传统特质——穷。

没错，如果不是因为穷，不是因为没钱，谁还去做房奴，有头发谁想做地中海呢？房奴和全款买房的人的区别主要是有没有一次付清房款，没有付清房款只能把房子抵押给银行，每个月还利息给银行，这个行为需要持续10-30年，中间断还可能会面临房子被收走的情况，这就是房奴的诞生。

有的人为了买房把自己变成奴隶，有的人买房却让自己成为富翁，这是由于房子的属性，房子除了可以居住之外，还可以用来投资。

往5年前看

先不说5年后，那都是未来，那么往5年前看，即是2014年，这个年份可以说是房地产登顶的第一步，房价上涨速度让人不敢相信，可以说是房地产的红利时期，2014年之前无论是贷款买房还是全款买房，只要在放着就意味着财富的增值，国内房价的上涨是最好的投资品，远比股票、外汇等金融市场都好赚。

房价的疯狂上涨后，开始在生活中会听到这句话“房子是用来住的，不是用来炒。”这句话展示出房子的两个属性“居住”和“投资”。

房子很早之前就已经存在，大家都是全款买房的，毕竟当时土地价格和建造成本都是很廉价的，而在1988年的时候，国内召开第一次住房体制改革会议，直到1991年，银行的房地产信贷部正常成立，这个意味着个人开始办理住房信贷业务，可以先花未来钱来买房，房子开始有投资的属性，同时房奴正式诞生。

5年前，经济开始腾飞，一线城市流动人口履创新高，人口的增加意味着房屋需求的增加，房价自然会起飞，有买卖的地方自然会有中间商，有人会在中间一买一卖赚差价，乐此不疲。

因此，5年前，无论是贷款买房还是全款买房基本上都会赚钱，赚钱效应相对明显，房价是一个向上的走势。

往5年后看

到了现在，对房地产市场有所了解的都应该知道房价已经在高位盘整，未来可能会出现下行的可能，毕竟国内房地产的泡沫一直都存在。

最近经济环境混乱，就连房地产大亨李嘉诚都发言告诫投资者不要炒房，可见未来房价的方向不明朗。不过刚需的话，该出手时还是要出手，毕竟房子最主要是拿出来住的。个人预测未来5年一二线城市房价会有所下滑，到一个理性的价格，而三四线甚至以下的城市房价会有所上涨，不过上涨幅度不大，这个跟目前人口流动的预测有关。

那么，5年以后，房奴和全款买房的人会有什么区别呢？

房奴其实分别两种情况，一种是刚需房奴，另一种是投资房奴，刚需房奴可以说是在房奴中最幸福的，因为房子是拿来住的，未来随时通货膨胀，钱会越来越不值钱，同时贷款的钱也越来越不值钱，即是随着时间过去，还款压力会越来越少。

而投资房奴要承受房价下行的风险，除了亏损房子差价之外，还会亏损供楼的利息，所以投资房奴要小心了，有可能面临双重亏损。

全款买房的人无论未来楼价升跌都不需要担心，因为不需要还房贷，房子完完全全属于个人所有，空置放着还是出租或者自住都可以，短期内不受房价升跌的影响，房子是一件很好的保值资产和避险品，合适长期投资，未来有合适的价格还可以卖出房子。

最后总结

房奴面对未来房价的不确定和需要每月供房贷，存在一定的风险，投资买房可能面临房价的下行，刚需买房有还不上房贷的可能，所以房奴短期会有一定的压力，而全款买房的人短期完全没有压力，面对未来房价升跌可操作的方法会多一点，有能力的话个人建议全款买房。

当然，大多数人都是一个具有中国传统特质的人，是他也是你和我。

财经乐少

5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？

如今农村里也有越来越多的人进城买房了，而他们中多数都是“被动”买房的。有些是为了方便儿子娶妻而买房，有些是为了方便子女就学而买房，还有一些则是因为面子而买房。其实真正是因为投资，实际需求而买房的还是少数。而说到买房，其中的压力是不小的。就算是在一些四五线城市，购买一套100平米大小的房子，算下来至少也要四五十万。对于农民来说，能一下子拿出这么多钱的人毕竟是少数，所以多数人都是选择贷款买房，然后他们又多了另外一个称呼——房奴。那5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？

在农村里，真正能全款买房的是少之又少，除非是家中拆迁补偿的和在外做生意的还差不多，所以那些全款买房的，多数都是找亲朋好友借的钱。农夫有一个高中同学，在县城当时也买了一套房子，当年的房价仅3000多，所以一套90多平米的房子，到手以后差不多是30多万。手头有近20万，父母也支助了好几万，再向亲朋好友们借了近10万，才凑齐了足够的钱把房子全款拿下来了。其中我们这些同学们当时也劝说了他贷款买房，可是他说贷款的话15年就差不多要多出十多万的利息，这样不划算。

可是，后来这个同学却后悔了，多次向我们抱怨说：要是当初贷款买房就好了。因为全款买房以后，交房了就得给房子装修，前前后后又差不多借了十万块钱，再加上之前所借的十万，如今外债就有近20万了。而借别人的钱，总是要还的，并且随着年龄的增长，身边买房、结婚、创业的人也多，而这个时候他们就会想要收回外债。一下子身上背了这么多的外债，确实压力也是不小的。为了还这些外债，他们夫妻两人经常吵架不说，而且这个同学几乎是天天起早贪黑在外面干活，有时候还要打几份工。经过六七年省吃俭用，才终于把这些外债还请，也是这几年，一下子这个同学看起来就老了很多，和我妈这些同龄人有点格格不入了。

确实如此，向亲朋好友借钱来全款买房，这样看似划算，但是压力真的不小。而贷款买房是要还利息，可是这样不会有外债的压力，一个月也就几千块钱，对生活并不会造成多大的压力，也不会影响到生活质量。所以，农夫认为，如果自己确实有足够的钱，那全款买房是要划算一些。可是没有这么多钱，还去借外债来全款买房，那就不划算了，这样还不如贷款买房。

农夫也疯狂

这种问题的结果实在太多了，我给你举其中的几个例子吧。

第一个例子：

小明在5年前用500万全款买了一套一线城市的房产，而小王用500万分别贷款买了两套一线城市的房产。

5年过去后，小明的房产升值到了1000万，而小王的资产却变为了2000万。

虽然看似小王手里存在着较大的负债，但是随着时间的推移，小王的房产市值越来越高，租金回报率也随着增长，再加上货币的贬值，自己收入的提升，小王的负债压力实则是越来越低的。

而小明虽然看着房产不断升值，但是仅仅只是满足刚需，没有房租的收入，资产也比不上小明。最终，两人的差距越来越大了。

第二个例子：

小明现在全款买了一套房子！而小王和小张都分别贷款买了一套房子。

其中，小明的全款金额为300万；

小王手里有300万，但是首付了一半，拿着另一半去做了股票；

而小张同样有300万，首付了一半，另外一半拿去了挥霍；

最后，5年过去了，小明依然住着自己刚需的房子，上着班，日子还算清闲，但是没有任何被动收入的提升；

小王5年里买的股票经历了牛市大赚了一把，最后，又贷款买了一套房子，资产再次升值；

而小张呢，因为自己的挥霍，把留下的150万给用完了，只能度日如年的还着房贷，成为了三者里资产最少的人。

结论

所以说，我们要正确看待“房奴”这件事！有些人懂得投资，有眼光，善于布局，那么“贷款买房”其实对于他们来说是一个好的结果，是一种借力致富的途径。

而有的人比较保守，喜欢图求安稳的日子，那么5年以后生活也不会有太大的改变，只不过对于房子的问题来说已经有效解决，不担心没地方住的问题。

但是对于那些不会投资，又喜欢挥霍钱的人来说，“贷款买房”的结果就是拉大了自己和别人的贫富差距，还这不如全款买房呢！

琅琊榜首张大仙

房价从2016到现在经历了暴涨，很多人都在这期间买了房，当然多了许多房奴！关于全款买房和房奴的区别我身边正好有案例！

我幺爸在2000年的时候全款买了一套110平米的房子，9万块钱。2005年贷款买第二套房子105平米，39万，2007年贷款在成都买第三套房子110平米左右，要贷款必须把第二套房子给齐，那就是只有成都这一套房子的贷款了。到2015年的时候借亲戚10万和亲戚一起在成都龙泉驿贷款买了套房子装修了的，价格五十万左右，105平米，现在房价涨了值一百多万了，亲戚非常感谢他，成都市区那套房子也还完贷款了，现在为了还债，把2000年买的那套卖了60万，借的钱还了余下的钱留着备用，房子还是继续贷款。我幺爸的理念就是坚决不全款买房，而且他买房子的价格都非常便宜，四套房子也才150万左右，而且利息给得也少，现在第二套房子值110万左右，成都市区那套值250左右，龙泉驿那套值120万左右，加卖的那套总价值540万左右，不得不说我幺爸很有远见啊，他说要是全款买房的话也许就两套房子了。

我另外一个亲戚一直都坚持全款买房，第一套房子2008年，重庆买的老小区二手房150平米55万，别人劝他买两套新房要贷款觉得不划算，结果现在这个房子才值150万还不好出手，周边的房子都1.5万以上了，后面几年想买房了不想贷款就没买，等到2017年全款50万买了一套房子，价格涨了不少，本来42万都能买的，一直没下手，最后买的没卖完的一套房子，到2018年重庆房价猛涨期禁不住女儿劝买了一套90万的房子才60平米，当然这一套是贷款的，给了首付五十万，全款买房结果贷款买了一套贵的，亏啊，他现在都后悔了，以他的能力，贷款买房的话，起码能买五套还款没有压力。

所以说，房奴的生活不见得比全款买房的人生活差，总之得买房子的情况来说话！

小唐0925

5年以后，“房奴”和全款买房的人最大的差别应该在于心态上。

（1）前两年高位买入非重点区域房产的“房奴”在今年应该是比较凄惨的。

我有个大学同学，毕业之后一直在北京工作，但北京的房别想了买不起啊，所以在前两年北京边上河北燕郊地区房价不断上涨的时候，他贷款买入了一套，月还贷款额度1.2万元，没想到第二年燕郊房价上涨到3万多一平米，他将第一套房卖掉，稳妥赚了100多万。

于是他趁着燕郊房价处在上升期时，将第一套房卖掉后所得的钱又拿去在燕郊房价处在高位时，贷款买入两套房，，贷款三十年，两套房月供达到了2.5万元每月，虽然还款压力大，但想着第二年转手卖出去又大赚一笔心里还是挺开心的，谁曾想世事难料，2018上半年燕郊房价就开始滑铁卢，下半年全国开始“坚决遏制房价上涨”的目标，于是燕郊房价直接腰斩，我这个大学同学顶着每月2.5万左右的房贷，看着每天贬值的房屋价值，欲哭无泪，终于还是撑不住了，只好选择断供，银行将房屋收回，他的信用写在了银行征信黑名单上，可谓损失惨重。

如果当时没有在高位买入，或者选择全款买房也就不会有现在的损失了。但事实上，动辄几百万的房价，很少有人能够全款买房的，即便全款买房，在房价处在下行时，不会面临征信危机，也至少能留一套房子在手上，但腰斩的房价还是让人受不了。

所以对于这五年来燕郊地区买房的人，“房奴”和全款买房的人所承受的心理压力完全不同，心态的变化也是非常微妙的。

（2）大多数三四线城市来说，“房奴”和全款买房的人在5年以后的差别也存在很大的不同。

我刚刚在一座四线小城市贷款20年买入一套房，全款40万，首付12万，月供1350元左右。本来想着全款买入，但全款买入就要把亲戚朋友的钱借个遍，欠人人情总是不舒服。况且买了之后，装修也要花10多万元，再加上马上结婚，还想着有点闲钱要买车，最后我们选择了贷款买房，这样虽然要面临贷款28万，20年利息也要25万左右，但想着我和老婆每个月挣一万多块钱，压力很小，随着生活的持续我们的收入也会越来越多，未来房贷压力只会越来越小，并且还可以拿出闲钱来去干点别的什么。

如果全款买房，欠亲戚朋友一笔钱不说，一旦亲戚朋友急用钱开口向你要，到那时压力就可想而知了。虽然三四线城市房价在现在也处在一个浮动期，但相对大城市来说，整体房价波动并么有那么大，但是通货膨胀却是在持续进行的。

而在三四五线城市买房的人，尤其在西部等房价没有大起大落的城市，5年以后，“房奴”和全款买房的人之间的差别可能真的不大，最大的差别来源于心态的变化。

另外，我们也不可能忽略“房奴”因为有贷款的压力，所以往往也更有赚钱的动力，虽然辛苦一点，但房贷无疑促进了年轻人上进心持续保持的动力。

關鍵字: \b三农 以果 房产