有人說房地產黃金時代已經結束，為何一些地區的房價還在上漲？

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房地產黃金時代已經結束，這個判斷是準確的。

自從1998年全國開始實施住房市場化改革，中國房價彷彿就步入了一條上漲的通路。20年時間房價上漲的倍數驚人，這是房地產真正的黃金時代。在過去20年中，只要在一線城市，或者二線城市，閉著眼睛買房子，然後不管不顧，都賺得手軟。

但經過20年的高速發展，中國房地產的黃金時代已經過去。從幾個方面可以判斷。

首先是供求關係發生變化。

中國房地產市場第一次土地拍賣是在1987年，這個時間比改革開放晚了10年左右。房子真正全面商品化是在1998年，這個時間比改革開放晚了20年。在此期間，中國經濟是保持超高速發展，人們對住房改善的需求沒有辦法實現，全部累積下來。造就了早期商品房供不應求的一個階段，造就了全球規模最大的房地產黃金時代。但目前，房地產供求已經進入動態平衡，也就是每一年新建房子與市場需求，基本上能夠平衡，甚至供過於求，這樣房價再次實現暴漲，可能性很低。

其次是存量房多。

經過20年的充分市場化發育，房地產得到超高速發展，市場上存量房非常之多。這樣人們的需求就有了多渠道滿足。

還有，空置房太多。

有數據顯示，截止2017年，中國空置房高達6500萬套，空置率達到21.4%。6500萬套空置房，按照一家三口來計算，可以安置接近2億人。這是一個非常可怕的事情。

最後，投資房地產收益率降低。

在存量房增加，空置率高企，新建房保持較高速度的情況下，過去20年房價奇蹟從客觀上不會重演，特別是樓市調控之手這兩年一直未曾放鬆，中國樓市調控的長效機制也在構建之中，顯然房地產黃金時代正在褪去金色。

還有一些地區房價在上漲這很正常，特別是一些三四線城市。

因為中國實在地域廣大，人口太多了，地區經濟發展不均衡太明顯了。總量上看，房地產市場已經供求平衡，但有一些城市是供過於求，房價必然下跌，有一些城市是供不應求，房價依舊會上漲。

這與中國土地供應政策有密切相關。

國家對土地供應是總體控制的，也就是每一年多少農業用地，或者其它用地，改變為工業用地、商業用地，是有控制的。而這個控制，劃分到各個省市區，是不同比例的。有一些城市可能需要更多的土地，但沒有辦法滿足，這樣就造成供不應求，這樣的城市房價繼續上漲，就成為可能。當然，一個城市房價上漲，也是多種因素共同作用的，非常複雜，這兒就不展開。

波士財經

根據克而瑞研究公司的數據顯示：2018年第一季度，三四線城市房地產市場延續火爆的形勢，依舊佔據近70%的市場份額。

房地產的黃金年代確實越走越遠，買房躺贏的年代也在一去不返。在一二線城市房價回落的時候，三四線城市異軍突起，交易量和房價都持續走高，全款搶房的場面屢屢上演，為什麼會出現這種情況？還會持續多久？我們一起分析下下：

1、補漲

三四線城市，甚至一些弱二線城市，這一波房價上漲的行情，並不是因為人口流入、產業升級等內生因素的推動下造成的，而是屬於“垃圾股補漲”，因此我認為這種情況並不具備持續性；

2、一二線外溢

在“房住不炒”，一二線城市限購、限貸等調控措施下，一二線城市的投資和資金都轉戰三四線城市，艾普大數據顯示，三四線城市來自一二線的購房佔比高達40%，可見一二線城市外溢對三四線城市的這波房價上漲功勞不小；

3、城改棚改

數據顯示，2017年城改棚改貨幣化安置比例超過50%，催生了拆遷戶進城購房需求，因此有大量的新房被拆遷戶剛需買走，進一步刺激樓市。

上面說了，三四線城市房價這波上漲行情，並不具備可延續性，當外部刺激結束以後，房價很危險。

短期看，三四線城市房價仍是穩中上升；長期看，三四線城市將顯著分化，除長三角、珠三角城市群，預計大部分缺乏支撐的三四線城市成交量將會下滑。

認同我的觀點請在文章下點贊，關注我，一個專注房產的媒體er。

瘋狂太原人

現在的三四線市場房價大有當年一二線城市房價的風光，許多地方樓市火爆，房價一個勁地往上竄，甚至一些貧困縣的房價都快要趕上當地省會城市某些地段的房價了，那麼是什麼原因導致一二線城市房價消停，而三四線城市房價逆勢上漲呢？

主要原因有以下幾點：

1.一二線城市政策調控收緊，開發商拿地困難，而土地儲備量是開發商保持可持續發展的基礎，因此在一二線城市拿地困難的情況下，開發商加大了在三四線城市拿地的力度。

2.棚戶區改造為三四線城市提供了大量住房需求，2015年國務院提出棚戶區改造計劃，從2015年-2017年期間棚戶區改造1800萬套，2018年-2020年再改造1500萬套，而棚戶區改造實行貨幣化安置，居民拿到錢後在城市購房，因而推動了三四線住房去庫存及新住房需求。

3.一二線城市房價高企以及限購限貸政策限制了外來人口購房需求，一部分人轉而回到三四線城市購房；城鎮化水平推進也帶動部分農村人口向三四線城市流動，市場存在一定的居住需求。

4.市場熱錢轉戰三四線市場。由於一二線城市受限購限貸政策影響，買房受到嚴格控制，房價很難再次被炒作，而三四線城市調控較弱，原來的房價基數較小，有利於炒作，因此吸引了部分熱錢流入，成為推動房價上漲的另一因素。

解答財經問題、服務百姓需求，如果大家對樓市、財經有興趣歡迎和我交流，我會持續解讀大家關心的財經話題。

財務總監日記

地產的黃金時代和房價上漲沒有必然聯繫。

我們所說的黃金時代，一般是指房地產的高速增長階段，資本進入這一行就有的賺，房企銷售規模節節攀升，利潤率保持在比較合理的水平。這其實就跟一個國家的GDP增速一樣，不可能一直保持高速增長，達到一定規模後，肯定要減速的。

房地產雖然過了黃金時代，房企的利潤率也大不如前，行業集中度進一步提高，大量中小房企倒閉，房企負債率不斷攀升。

看上去房地產行業發展不如以前那樣亢奮。

但這不直接影響房價。增長慢，不還是增長麼？房價整體與經濟增長，收入水平提高，貨幣利率等大環境有關，說白了，以上種種刺激了需求。開發商雖然不賺錢，但房價受土地、資金流入等因素影響，還是會漲。

至於三四線房價，就是因為棚改貨幣化，最近4年，央行通過PSL（抵押補充貸款）向三四線塵世投放了大量基礎貨幣，大量需求出現了，房價怎麼可能不漲呢？

只不過三四線城市的確有硬傷，棚改貨幣化還是減弱了，2020年之後大概徹底結束，房價也將停漲。

而一二線城市，繼續保持優勢，房價還將上漲。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

現然房價上漲的城市主要是東北、西南、西北的的二三四線，這主要是這些地方因去庫存而放鬆了房地產調控，再加上大量棚戶區改造，進行貨幣化安置，所造成的房價上漲的虛幻景像。房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在拼命購房的人主要是投機性需求。

我先給大家看兩個數據，這個數據可以證明房地產的上升空間沒有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產業的資產負債率遠超60%警戒線，已達到2005年以來最高點。也就是說，房企在擴張業務的同時，負債率也在持續惡化中。

更要命的是，房企在經歷了業務擴張大躍進後，流動性已經嚴重不足。到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億。開發商紛紛跑到境外融資，去年全年融資388億美元，而今年一季度已經達到了193億美元，達到了去年的50%。如果開發商資金鍊出現問題，房地產打折促銷潮馬上會出現。

另一方面，居民槓桿已經到了“無以復加”的程度。工行董事長易會滿在演講時表示，2010-2017年，居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%。與此同時，居民家庭債務佔GDP的比重由33%升至49%。這意味著，中國居民再加槓也拉到了極限位置。

更關鍵的是，最高決策層提出要下決心去槓桿，防範化解重大風險。但房地產持續加槓桿都到了極致的程度，後續將會有更嚴厲的政策予以調控。在房地產調控政策從一二線城市逐步走向三四線城市，我們可以肯定的說房地產黃金時代已經結束，而一些地區的房價上漲只是最後的瘋狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，將房地產調控迴歸到居住屬性。未來房地產租賃、保障房等其他形式的住房模式的黃金時代會開啟。

不執著財經

正好有好些網友問我，“在那麼嚴密的樓市調控之下，雖然一線城市北上深穩中有跌，為何一些城市的房價依然在漲？為什麼出臺這麼多政策就是壓不住？”

相關的好問題，就一併回答吧。

在嚴厲的調控之前，超一線城市，像北上深，這一年多來的房價漲不動了，北京房市已出現了明顯的價格下跌，上海和深圳特別二手房市，也冰封住了，有行無市。

而房子是商品，最終由供求關係決定其價格。至於一些城市的房價還在上漲，具體情況具體分析，都有其原因的。

如有些地方，主要是一些三、四線城市的房地產熱銷，是“棚改貨幣化安置”的結果，帶動著那兒的房價的上漲，預計還會持續一、二年。

而最近一些城市擺出搶奪人才的架勢，“人才大戰”成為媒體報道的熱點新聞，如成都、杭州、西安，武漢、合肥等地。那一旦人口淨流入，進入那些城市的“人才”，由於這些年來形成的思維慣勢，只要能買房子，至少會買一套房子，那那些地方的房價自然上漲。

另外，還有一個原因是“傳導作用”，即好些熱錢，原本是在一線城市房市的，現在一線城市房市冰封了，便向一些二、三線，甚至四線城市傳導，帶動了那兒房價的上升。

但是，要特別提醒的是，那些城市往往是沒有二手房市的。

最後，順便說一下，總體而言，中國的房地產黃金時代已經結束，除非你是剛需（必須買+買得起的剛需：無論房價高低，隨時都可買，否則就不是剛需了），關注中國房價已經沒多大意義了。因為，1、投機：房住不炒，靠炒房能發大財的週期已經過去了；2、投資：租售比依然太高太高了，待房租超過銀行定存收益後再考慮吧。

陳思進

現在房價上漲的地方都在哪呢？

主要是東北、西南、西北的的二三四線，這些地方因為因城施策的調控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和區域發展政策，所以還在漲。

從政策端來講，2018年我國樓市出現調整，尤其下半年調整力度較大，最近，部分城市也出現了政策鬆動微調，鬆綁限購限售政策，山東菏澤市明確提出了取消限售條件。

但是，2019年“房住不炒”的政策主基調還是不會變的，還是著力打壓投資、投機性需求。所以，去年下半年房地產市場持續降溫後，部分城市區域2019年調控政策出現微調，房價隨之上漲也在預期之中。

房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在還拼命購房的人主要都是投機性需求了。房地產市場已經轉冷，但是，購買力嚴重不足仍然是制約三四線成交的最大障礙。所以，大部分三四線市場勢必會進入深度調整期，並且還會持續分化。

根據國家統計局公佈的，當前房地產業GDP增速下滑至2%，居倒數第二，說明政策變化對房地產業週期波動是起決定性作用的。但是高槓杆的發展模式和房價過快上漲依舊並存，房價過高的預警還是不斷出現，仍存在“只漲不跌”預期。

以上僅是愛K線財經直播的觀點，喜歡此回答的讀者們可以給一個關注或者一個贊，如果有不贊同的觀點，也可以給我留言，望大家不吝指教！

愛K線財經直播

當一個人將要離世時，往往會有一個時間突然特別精神，狀態比平時好很多，這就是我們常說的迴光返照，房價也是。

房地產的黃金時代確實已經結束了，財智成功曾經的判斷是2018年起房產將失去投資價值，如果現在還有人投資買房，那麼就要做好虧損準備了。

首先我們應該清醒的認識到一個現實，那就是不管是租房還是買房，所有人都有房子住，但是不管哪個城市，空置率都不會低於20%。

產能過剩已經在房地產領域出現，按照正常的經濟規律，接下來就要進入量價齊跌階段了。

如今一些地區的房價還在上漲，棚改是重要力量，其次則是地方政策，以及炒房因素。

我國實在太大了，因此經濟環境格外複雜，由於某些不確定因素，市場經濟規律未必能夠時時發生作用。

不管怎麼說，通過債務驅動經濟，結果一定是債務水平越來越高。當實體經濟創造的財富不足以償還債務時，資產價格註定崩塌。

棚改貨幣化安置基本可以理解為定向發行貨幣，一部分還可以住二三十年三五十年的房子拆掉，補償一大筆錢。拿到錢的人沒了房子，自然就會考慮買新的，一些人還會考慮房子升值因素，直接付兩三個首付買幾套，很短時間內就能把當地房產庫存消化一空，推高房價。

棚改是當下三四線城市房價上漲的核心動力，哪裡有棚改，哪裡就有炒房客聞風而動，興風作浪，順勢助漲房價。

從人才流向來說，三四線城市屬於人才淨流出區域，缺乏人才支撐，而人才意味著高薪；

從收入水平來說，經濟增速放緩，意味著收入增速也會趨緩，房價收入比已經高到離譜程度，遠高於國際合理水平，收入已經難以支撐當前房價；

從金融角度來說，流入房地產領域的資金較多，但是這些錢不會創造真正的價值，實際是在不斷消耗經濟發展潛力，催生資產泡沫，風險不斷累積；

從人口增長來看，也許五六年的時間，人口總量就會開始持續下降，剛需不斷減少，有兩套以上的家庭會越來越多，空置的房子會越來越多；

從企業角度來說，成本持續上漲，盈利越來越薄，做什麼都不賺錢的時候，企業就會縮小規模，降薪裁員，最終失業率增加，房子最後的支撐坍塌；

總而言之，房價會降，30%是保守的說法，50%很正常，60%也不過分，70%最合理，這是未來經濟可持續發展的必要條件。

財智成功

這是因為資金導向作用的結果。

從2015年開始，政府開始有針對性的去庫存，主要是針對三、四線城市的房地產空置進行去庫存。在2015年開始，主要是放鬆信貸的方式，連續降準，降息，這個結果導致三、四線城市的庫存沒有下降，倒是一、二線城市房價暴漲。在2017年開始，銀行加大監管力度，不再放水，同時，針對三、四線城市的去庫存政策依舊持續。不同的是，庫存壓力巨大的三、四線城市，採取的方式，不再是直接放水，鼓勵居民買房。而是採用棚戶區改造的方式，讓三、四線城市的居民提前釋放出住房剛需。

簡單來說，就是，中央政府給各地方政府授信，允許地方政府舉債，用於棚戶區改造。所謂改造，並不是原地進行改造，而是直接跟被改造地居民談補償，貨幣補償+優惠價購房，原棚戶區則直接拆遷成為暫留地。

這樣的結果就是，原棚戶區居民從政府手中獲得補償，也促成了住房剛需，這部分需求直接消耗了原來的房地產庫存。

而同期在一線城市，則是繼續限貸、限購的方式，冰凍交易量，所以，北上廣深在過去的一年，房產交易價格出現下跌，而三、四線城市，反而上漲的原因。典型代表是烏魯木齊市，在過去的2017年房價一枝獨秀，快速上漲，因為這座300萬人口的城市，在過去一年中，棚戶區改造投入資金量超300億，並計劃在未來三年繼續投入超1300億的資金用於棚戶區改造，房價能不上漲嗎？ 也就難怪碧桂園、富力地產，西進烏魯木齊。

戴耀邦 ，產業地產諮詢分析師、財經媒體人，新疆兵團人，現居北京，專注於產業地產領域的諮詢與品牌營銷，歡迎關注本人頭條號“戴耀邦”，一起溝通交流。

戴耀邦

隨著樓市不斷的迴歸穩定，市場上的房價出現了明顯的下跌，不少人都在說中國房地產市場的黃金時代已經結束了。不過雖然房地產的黃金時代已經過去了，但房地產的白銀時代還在繼續，白銀也是一種能賺錢的東西，所以部分地區的房價出現上漲不是很正常的事情的嗎？

房價本來就會呈現分化走勢。決定房價的因素有很多，但具體到各個城市來看，人口是決定某個城市房價走勢的最重要因素。在目前中國城鎮化繼續向前發展的背景下，國內的一二線城市肯定會因為人口的增加而出現房價上漲的情況，而那些人口持續外流的三四線城市的房價就很有可能會出現下跌。

至於為什麼有些地區的房價會出現逆勢上漲的情況，那絕對是因為炒房者的炒作，因為炒房者的炒作就是不按照市場規律來的，就像現在的三四線城市一樣，雖然三四線城市沒有房價上漲的基礎，但在炒房者的炒作下現在三四線城市的房價還是保持一個飛速的上漲。

不過筆者要說的是，因為樓市總體的朝著一個房住不炒的方向發展，所以那些炒房者炒作嚴重的城市在後期房價很有可能會出現回調。

關鍵字: 房產 黃金時代 財經