豔姐說
歲末，如果去渡過一年中的最後一天，把我們清晰地區分成兩撥人。有人選擇數秒倒計時，等待煙火升空，徹夜狂歡；有人選擇坐在臺下聆聽一場思想的跨年盛宴。
準備這場思想跨年盛宴的KOL越來越多，吳曉波算一個，羅振宇算一個，他們萬萬沒想到，最繞不過的對手，居然是一個細分領域的KOL——丁祖昱。
2019年最後一天，五千人坐滿了上海新靜安體育中心，聽老丁來做一場針對地產行業的年終點評，豔姐有幸也是聆聽者之一。
能看到，觀眾席中有不少兩鬢斑白的房地產行業老兵。有人評論說，丁祖昱的年終演講是眾多大佬演講活動中“含金（身價）量”最多的一個。
今天是週末，在關於丁祖昱“擁抱未來”的各種報道刷屏的時候，我們不僅想再回味一下這次丁總188頁ppt中，還沒怎麼被討論過的最有趣的三個話題；
同時也爆料一下這場精彩發佈會背後你所不知道的花絮。要知道豔姐也曾在易居呆了七年，也曾經是丁祖昱發佈會籌備工作組工作人員，認識太多易居小夥伴。
這次居然有工作人員告訴我：今年丁祖昱發佈會第一稿就寫了188頁，但是因為距離發佈會只剩下兩三天，居然一次也沒彩排過？！
01 回味：丁祖昱演講中的三個“趣項”
房二代、渠道、孫宏斌
雖然豔姐已經在發佈會後一小時內總結了老丁的核心觀點和預測（詳見：
剛剛！丁祖昱2020年十大房地產預測最全乾貨都在這裡）。
但一些有意思的現象和數據還沒怎麼被其他平臺討論過的，還是想拎出來單獨和大家聊一聊。
①“房二代”發威
丁祖昱分享的觀點中，有一個很有意思的數據：2019年上海部分千萬豪宅購買者中，90後佔比反超80後，位列購買力榜首，其中95後佔比11.7%。
購房者年齡層的顯著變化，在豪宅領域顯露的淋漓盡致。
究其原因，是因為從95後開始，中國有了“房二代”了，他們的父母基本都有了一套、甚至兩套以上的房子。
如果95後還願意結婚的話（未來十年預計中國結婚人數將減少3400萬對），他們會發現自己手上會有很多套房子供自己選擇，如果不滿意的話，他可以賣掉一套兩套房子直接步入改善。
也就是說，對這些“95後房二代”來說，他們不存在剛需階段。
無獨有偶，前段時間貝殼找房也發佈了一份《95後購房趨勢報告》，報告顯示，在購房均價接近500萬的一線城市中，95後的購買佔比日漸上升，其中超四成還是全款買房。
換句話說，當80後、90後們還在熬夜加班抗脫髮的路上奮戰時，在校園裡的95後門已經完成了人生的第一次置業。
從95後購房人群對房子的具體需求上看，他們會比90後、80後更加關注日常通勤和生活配套的便利程度，同時也更加傾向於和朋友們住在一起，因此就會有許多“老帶新”的情況。
這個細微的特點，其實也真實地映射在95後群體的身上，““一個人時很宅，一群人時很瘋”，他們可能是“孤獨”和“社交”的矛盾綜合體。這種特點投射到開發商的產品上，在設計空間時如何兼顧這兩種需求，成為了新時期優質產品的挑戰。
②孫宏斌做夢都要笑醒？
在丁祖昱2019年的盤點中，年度項目銷售榜單中，百億神盤剛好有10個，創出了歷年來的新高。其中，濟南融創文旅城，新錦安壹號公館，重慶融創文旅城奪得三甲。
而這10大百億神盤裡面，單融創中國的項目就佔了三個，其中兩個還排在前三甲中。分別是：濟南融創文旅城（第一名，134.5億）、重慶融創文旅城（第三名，114.6億）、昆明融創文旅城（第七名，107億）。
在單項目銷售面積Top10中，三個融創的大盤也再度雙雙入圍。
還有更巧的，融創2019年的三個百億大盤，全都是當年從萬達手中收購來的。
2017年萬達和融創400多億交易對價交割了13個文旅城，理論上相當於給融創增加了建築面積近5000萬平方米的土地儲備，面積與融創當時的土儲相當，但價值量有差距。
有人評論說萬達成功把包袱甩給融創，孫宏斌三年後鐵得後悔，這是妥妥的“買的沒有賣的精”。現在看來，老孫是不是做夢都要笑醒？
去年融創發年報的時候，就有“20億的文旅營收，1200億的文旅城地產銷售”的說法，雖然從文旅的角度來講，融創文旅城的投資回報比還跟國內同行巨頭還有較大差距。但這些文旅城周邊的房地產業務卻給融創中國業績增長帶來了強勁動力。
據說，2019年上半年重慶融創文旅城幾乎每週一開盤，廣州文旅城更是從2015年一直買到現在。
融創還能吃多久文旅城的紅利，這個問題也不重要了，畢竟當初收購資產的成本早已經成倍的賺了回來。你沒聽孫宏斌前幾天在發佈會上含含糊糊說，400多億收購賣了1600多億？高手，高手。
③再問一遍：地產營銷總會不會集體失業？
2019年的房地產營銷已經演變成渠道為王，賣房就靠渠道。渠道在房地產營銷中的佔比越來越大，從2018年的10%-15%到2019年已經佔據半壁江山，2019年四季度項目渠道佔比更是達到了70%以上。
渠道佣金也在不斷增加，2018年左右，渠道佣金為1-2%，今年平均佣金2.5%，個別項目佣金10%以上，利潤趕不上給渠道佣金費用。
也因此，在2019年末，以貝殼為首的渠道方突然被推至輿論的風口浪尖，一篇篇“討逆檄文”如子彈般紛紛射來，一時間渠道成了扼殺地產營銷的窮兇極惡的元兇。
豔姐此前也在文章中評論過，雖然看上去開發商有被渠道綁架的趨勢，但是說到底渠道還是處在營銷的外圍和下游，話語權上還是有天花板的。
而且，房企的管理體系在日漸完善，不會縱容分銷佣金的點數和成交佔比無限上漲，甲方永遠是爸爸，這個道理是顛撲不破的。
而從長期來看，大型開發商一定會思考分銷的經濟性與風險可控性的均衡，戰略性進入該領域不可避免，就好比前些年萬科、保利等開發商自組營銷代理公司，在這一方面，有些開發商已經走在了前列，世茂在16年便和好屋組建了聯營公司，碧桂園和融創針對貝殼的入股也處在進行時，當裡外都是自家人後，或許風控和效益的難題將得到一定程度上的解決。
建立自銷，就會取代一部分代理。自銷在費效比顯著低於代理的同時，人均效能又高出不少。建立自渠，就會取代一部分中介。而自渠的費效比是遠遠低於中介的。
誠然在行業下行週期裡，自建營銷體系需要要冒著極高的試錯的風險，需要有極大的戰略前瞻和勇氣。但對行業來講，在傳統營銷和移動互聯網營銷多種理念和模式上創新，更能錘鍊一家房企的內實力。
最後，不必高估了分銷的作用，畢竟鏈家老闆左暉近日也公開表示，分銷只是甘當開發商的夜壺而已，新房市場的週期輪動依然存在，銷售端不會一直差下去。分銷渠道仍是個年輕的領域，會有很多躁動和不成熟的表徵，作為同樣走過那個階段的地產人，也應該多一分包容。
02 揭秘：188頁PPT背後的故事
上臺前還在修改？老丁一遍都沒彩排？
如果說上述內容是已經呈現在我們面前的一道思潮大餐，那麼烹飪這道饕餮美味背後的故事同樣值得尋味。
作為易居的前員工，老丁演講籌備組的曾經親身經歷者，豔姐知道的“內幕”太多了，每年的發佈會都有新情況新故事，今年尤其不一樣，聽完易居小夥伴的爆料，豔姐覺得特別有價值，請大家注意了，下面的爆料主題可以是：
一場轟動行業，且不需要一次彩排的KOL發佈會是如何煉成的？往年“丁祖昱評樓市”的發佈會一般都會在1月初舉辦，這個時間節點各家房企的各項數據基本都完成了統計，很多地產人完成了年終衝刺後也有了一個喘口氣的間隙，很適合坐在一起盤點一下過去這些年經歷的風風雨雨。
但2019年“丁祖昱評樓市”的發佈會選在了2019年的最後一天，因為要和易居成立20週年慶典聯合舉辦，所以在時間上非常的緊湊。
緊湊到什麼程度？
“丁祖昱評樓市”的發佈會有個傳統：老丁演講的PPT上場前一刻還在修改。今年也一樣，尤其是重磅內容2019年的銷售排行榜單，是當天發佈會現場做的。
這簡直是用直播的手法在做PPT！
這種情況對主講人是一個巨大的考驗，這是面對五千人的大會場，普通人事前即便經過了充分的準備、反覆彩排、熟悉稿件內容，尚不能保證現場狀況失控。
老丁他一次都沒有彩排過，還要應對不斷變化中的新增內容，整個過程老丁邏輯清晰、娓娓道來，這實在具備“演說家”級別的素質。
當然，這樣的呈現結果離不開這場發佈會背後強大的支持團隊。
三個多小時的內容，濃縮在現場的PPT裡，這份PPT是老丁親自帶著團隊寫的，第一稿就寫了188頁。據說那時候離發佈會只剩下兩三天了！
要知道，丁祖昱的演講是對2019年的地產做數據的盤點，在很多數據沒有出來之前，根本沒有辦法動工，對團隊，對老丁都是一種很大的考驗。這種和有的KOL能提前三個月，五個月開始動工的概念完全不一樣。
發佈會籌備的兩個月時間裡，老丁和團隊成員一起保持著997的工作節奏，團隊成員幾乎每週都被老丁抓著寫PPT。
這種強度，可想而知：大概就是醒來一睜眼在改PPT，睡覺前一刻還是PPT的節奏。
尤其是今年的發佈會所需的大量數據都是12月31日當天才截止，很多內容需要現場趕工製作，這種箭在弦上的緊迫感帶來的壓力往往是成倍增加的。
你以為這樣一支“鐵軍”是專門為這場發佈會鍛造錘鍊的麼？不是，團隊成員所有人都是兼職，有自己的崗位和部門。發佈會一結束，大家就各就各位了。
不僅是內容團隊，現場燈光、美術、導演組等各個崗位都很拼，這場發佈會的圓滿是無數人齊心協作的結果，也是給他們的最好讚譽。
和吳曉波、羅振宇等KOL同一天舉辦“知識跨年”，丁祖昱難免被拉出來和前兩位比較一番。事實上，如果你認真聽取了丁祖昱演講的主要內容，會發現還是有很大的不同的。
今年的發佈會一大亮點，就是把PPT當成新聞來做，幾乎每一個觀點甚至每一張PPT，都能成為一篇新聞的重要論題。
比如“2019年20萬單價的房子成交16套”，這句話本身就是一個新聞，整個2019年，頂豪只有16個人買，這還不能說明問題麼？富人都去哪裡了？
但老丁的團隊並沒有採取聳人聽聞的字眼來渲染客觀現實，不著一色確又有萬語千言，來聽老丁發佈會的是精英，不是韭菜。他們需要事實，不需要太多刻意的觀點。他們能夠基於數據做出判斷。豔姐覺得，未來這會是“丁祖昱評樓市”的一大特色。
如果說還有什麼彩蛋，那就是老丁作為中國房地產行業馬拉松跑的最快的總裁，發佈會當天仍然堅持去跑步了，在酒店裡被記者當場“活捉”。
丁祖昱真的是踐行了“365天如一日的跑步”，而且在每年的“丁祖昱評樓市”發佈會上，運動元素都是不可或缺的。在“文明其精神，野蠻其體魄”這一點上，老丁是推崇者也是踐行者。
那我們就祝福丁總繼續跑下去，帶領我們能夠跑著穿越週期，衝破迷霧，向更遠的未來加速衝刺！
主編：張豔
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