“年前不買房，一年又白忙”深圳人民用滿滿的行動力催生了2019年“現象級”的深圳樓市。 這一年，深圳新房住宅總成交面積約372.45萬平方，這是2016年“深八條”調控政策後，深圳新房成交面積首次突破300萬平米。這一年，深圳共成交37884套新房，同比2018年上升28.9%。
樓市的火熱也造就了不少日光盤的誕生。據統計，2019年深圳共誕生了9個日光盤，其中：南山1個，福田2個，寶安2個，光明3個，深汕合作區1個。
很明顯，市場更多的是把眼光放在了寶安和光明。在2019年深圳成交3.7萬套新房住宅，光明區和寶安區的成交量合計就承包了1/3，並位列深圳十區中成交量的第2、3位。
尤其是光明區，去年新增供應僅26.48萬平，但成交量卻高達53.52萬平，成為全深圳樓市最靚的仔。反觀全年供應面積排名第二的龍華，卻未能擠進最熱成交片區top5。這讓購房者們開始懷疑：曾經的宇宙中心，2019便到了天花板嗎？
宇宙中心被沙井光明吊打
龍華的火爆，離不開明星項目撐腰。2016-2018年，龍華的部分單體項目連續3年奪得新房住宅成交套數TOP1，但2019年卻讓步給了沙井。而且，龍華單體的最好表現，已經跌落到深圳的第七名。沙井和光明等明星網紅盤的出現，說明了不是深圳市場不好，而是龍華被市場”遺忘”了。
新房供應從一定程度上也影響著新房成交量。2019年新房供應前三甲為龍崗、龍華和寶安。
其中，龍華新供應7969套住宅，全年共成交3575套；寶安全年共成交8752套新房，已經遠遠超出新增供應的5903套房。從數據上看，相比寶安區的供不用求，很顯然，2019年的搶房焦點並不落在龍華區。據圳在買房統計，龍華去年一共上新8個住宅項目，從8個項目開盤當天的數據來看，去化不到50%的樓盤就佔了4個。
從成交數據上看，深圳人民在寶安區安家的意願更強烈。只是沒想到，往年成交量一直位居光明之上的龍華，去年的成交數據卻跑輸光明。
最明顯的是2019年的一個週末，深圳四盤齊開，光明區的勤誠達正大城三期等項目，龍華區的龍光玖譽府等項目。從目標客群上看，這幾個樓盤對標的客群和資源配套相差無幾，結果卻截然不同，光明的兩個新盤開盤即售罄，對比之下，龍華的去化率則有些難堪。
龍華和光明，同為深圳近年來崛起的新秀，光明用“秒光”證明了它的價值，龍華雖有1盤去化七成，但在光明“雙百”的成績下，顯得不足一提。開盤去化成績兩極分化，是龍華對購房者來說，已經沒有吸引力了嗎？
當然，龍華樓市今年也不是毫無亮點，從二手房的學位房到新房金茂府，至少龍華的房價已經成功解鎖了10W+的新成就。
龍華“宇宙中心”今何在
深圳十區中，為什麼總會有一些地區特別火？從現階段南山科技園和超級總部基地需求溢出，成就了光明，我們總能看出一些門道。
龍華以前為什麼會遭到瘋搶，很大一部分原因是因為福田上班族需求的外溢。
2013-2015年，龍華房價3年累積漲幅全市最高，在這段時間，開發商也願意以麵粉高過麵包的代價去拿地，也是對龍華從福田睡城進化到宇宙中心，最大的認可。
龍華的三代地王，見證了龍華房價從“3”字頭邁進“5”字頭，再翻倍到“10”字頭的新臺階。
- 2013年，中海地產以38.2億的價格競得龍華民治地區的“雙料”地王見證了2014年龍華房價破”3”。
- 2014年，龍光地產以46.8億元的價格競到白石龍地王，見證了2015年龍華房價破“5”。
- 2016年，電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下上塘商業用地，開創了龍華首個十萬新盤。
也是在2015年，龍華被給予厚望，成為了“宇宙中心”。在這一年，你不用在深圳買房，順著網線也能感受到深圳人民在龍華搶房的熱情。
△2015年龍華某樓盤開盤現場
- 2015年，龍華不斷在上演搶房大戰，數千人搶幾百套房已成常態。
- 4月11日，星河傳奇推出152套房源，均價3.7萬元/平方米，數百位市民冒著夜雨通宵排隊。
- 4月26日，港鐵天頌推出641套房源，均價3.6萬元/平方米，現場約1500人搶房。
- 5月23日，中海錦城推出719套房源，均價4萬元/平方米，現場約3000人搶房。
彼時，三年內房價已經翻番的龍華，已不再是價值窪地，但仍遭到瘋搶。眼見他起高樓，所以抱有疑惑，為什麼龍華當年那麼好，如今卻略顯乏力？是不是龍華已經到了房價天花板？
△ 華業玫瑰四季馨園開盤現場
龍華到天花板了嗎？
2019，為什麼不再是龍華，是不是龍華已經到了房價天花板？
圳室長覺得離不開這四個方面：
1、邁入10W+的龍華，如今已經
失去了價格優勢，導致性價比被購房者質疑。當年買龍華，很大程度上與其價格有很大關係，尤其是作為福田後花園，龍華的價格優勢更是明顯，吸引了大量福田購買力的外溢。但現在沙井和光明，相比於南山卻依然有很大的價格優勢。2、龍華沒有故事可以講了。相比於光明科學城和空港新城，龍華打造中心樞紐的故事已經講了好幾年了。缺少新故事，缺少新概念，所以相比光明和沙井，龍華的政策紅利已經失去了色彩，用投資圈的話說，就是風口不在這裡了。
3、龍華片區升級不明顯。如果沒有風口，那就靠硬實力撐起身價。但是儘管房價上已經排名深圳前列，可是龍華的生活體驗，商業配套，學位醫療，公共建設，以及軌道交通，都依然處於一個相對停滯的階段。
當然，龍華是不是到了天花板大家一定有不同的見解和分析，評論區等你們的真知灼見！
深圳中原研究中心、美聯物業全國研究中心>
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