红太阳照东方123
家族财富密码评论员钱小帅：
首席我们要解释一下，什么是擦鞋童理论：
擦鞋童理论（Shoeshine boy theory），又称零股理论（Odd Lot Theory）是1927年由肯尼迪政治家族的约瑟夫·帕特里克·肯尼迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）所提出，是一种股市理论，意指当擦鞋童都在讨论股票投资的时候，就是股市交易达到最高峰之时，之后就会下跌。
其实这种理论的本质很简单，当一个市场非常饱和的时候，基本上就是临近衰退的时候
用到我国的房地产上面来，也有着其合适的地方，但又不是完全合适
房价确实一直在上涨，也不断有着投资者赋予房子金融属性，从而进入投资，但房市不像股市，房子的投资门槛较高，并不是大众都可以投资的项目，并且房子的价格主要并不是由供需关系决定，这是很有趣的一点，更多的房子是依靠炒作，依靠大众心理，依靠开发商的宣传定价，所有人对房子的热潮和信心使房子的价格直线上升，这符合擦鞋童理论
但房价下降的因素并不因为是市场的饱和，而是市场价格的泡沫，以及价格与人民收入水平严重不挂钩，加之我国的房价在目前有着国家严格的调控，下降的趋势很明显，但在调控下一定会缓缓的下降，而不是直线性的崩盘，毕竟房地产在我国经济中的比重太大，行业崩盘对经济的影响过于严重
房价确实是涨到头了，但与股市还是有着较大的差别，擦鞋童理论也不是完全适用
家族财富密码
2018年是我国房地产的最高位，早在2017和2018年笔者就告诉我身边的房地产企业和富豪们尽量卖光所有的房产，这一观点在头条2017和2018年笔者也多次写文章告诉读者们。听从笔者建议在2017年和2018年卖出房的人成了大赢家。王健林就是听懂了笔者建议的人之一。
去年满大街都在谈论房子，按照股市“擦皮鞋”理论现象，当所有的普通人都在谈论房子的时候，房价就是涨到头了。大家可以看一看，2018年是不是富人在卖房子，而穷人在买房子，结果2018年买房子的普通人都成了接盘侠。
按照人类的赚钱规律：任何时候真正的赚钱机会只有少数人明白时，才是真正的赚钱的机会，当大家都明白了的赚钱机会，实际上是最危险的。股市当所有的散户都明白了的机会就是顶部，房地产市场当所有的普通人都在谈论房地产时，就是房地产的顶部。少数人赚钱总是在大部分人看不明白的底部买入，等大家都向里冲的高位时卖出赚钱。这是人类永远不会改变的赚钱规律。也就是说从古今中外，任何真正的赚钱的机会只能是掌握在少数先知先觉人的手里。
对于我们金融工作者来说，总是在研究人们没有发现的新机遇，财富总管就是专门给少数人提供赚钱机会的平台。创新商业模就是创造出别人还没有明白的赚钱机会，等大家都明白了，大家都去干，这种商业模式就过时了，就成了赔钱的方法，股市如此，商业如此，投资更是如此。
不管你承认还是不承认，2018年买房投资的人肯定是永远套在历史的最高位，再也没有解套的机会，早晚只有认赔出局。
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金融学家宏皓教授
房价涨的到不到头，其实是看政府调控，很多人都觉得房价那么高，肯定会跌。这个想法归根到底还是觉得买卖房市场是自由交易的，太高肯定就是没人买，政府无论怎么调控最终还是会跌。
但过去十年来看，这个思路一直都是错的，每次国家放水，房价都涨。难道是政府想让房地产涨吗？政府难道不能去发展高新技术吗？其实国家一直都是想的，有了好的技术、好的企业，出口创汇就有竞争力（因为只有你有这个技术，其他国家都没），钱赚多了，企业会扩大规模招更多人解决就业率，平民老百姓手里钱多了就会消费更多产品形成庞大内需，政府也能从中收到税收解决公共预算问题，这是很好的一个正反馈。
但是问题来了08年～16年，银行几次放水大多数都是被动的，08年是为了解决金融危机，15年是为了解决房产库存化的问题，只有11年给企业放贷款是为了发展高新技术，当然有些老板们拿了钱是买房子了，这批人到现在算是人生赢家了。反而老老实实拿了政府钱发展实业的老板们除了极少数真的跑出来，其余九成都在市场竞争、银行抽贷、环保趋严的大环境下死掉了，这可谓很讽刺了。
所以从过去来看，金融政策一直都是滞后的，08年是为了救火、15年同样也是。归根到底在于政府过去有一条非常完善的税收链接，就是发展房地产。因为房地产拉动了太多的就业，据统计一个楼盘开盘，上下涉及上百个岗位，从农民工、律师、审计、装修、销售、广告学等等，大家试想下还有什么行业能如此带动就业率，可谓开一个楼盘，千家万户有饭开。
同时，地方政府有大量的地卖，只要一卖就是几百上千亿，但是发展企业呢？几百个中小企业的税收收上来，估计还没百分之十，而且事还老多啊，一会这不行，那不行的，不像卖地多爽啊，盖个章钱就来了，老百姓还喜欢，岂不美哉。
楼主问题所说的“擦皮鞋”理论，源于美国19世纪20年代股票蒸蒸日上的时候，一位政治家在擦皮鞋时，听到擦鞋童都去买股票了，这个政治家就想擦鞋童都去买股票了，那么接下来还有谁会接着买呢？没人接着买结果就是跌，所以他果断撤出股票市场，完美避开了1929年的股灾。
这个理论其实是想问，目前的楼价会不会像股票一样由于缺乏后来人继续的购买，导致价格无法企稳造成暴跌，这个说法可以说是半对半错，取决于在什么市场。
在完全自由交易的市场上，这个理论是完全有可能的，而且几率非常大，因为买卖房子虽然比股票麻烦点，但是要买要卖还是非常快的。但是问题来了，现在买卖房子的市场是自由的吗？
很明显就不是，政府在15年开闸为房地产业去库存的时候早就想好了办法，就是限购限售。这可是大招，本来你买卖房子可能就是两三天完成的，（以一线城市为例）你买房子的条件变成了五年社保，而且卖家不够年限税还多，各种条件交叉之下，你发现虽然价格还是那个价格，但是价格完全不动了，而且关键还有成交量，因为每年总有人有首付有户口买，但是非常少，不足以撼动这个庞大的市场。
我看了下面很多回答，都说房价到头了要跌了，其实是连最基本的金融常识都没，我们就想想一个市场，买也少卖也少你想怎么跌？你想怎么涨？所以以目前政策来看，房地产价格长期来看就是稳中有涨，因为不涨地卖不掉，但是涨太快肯定会崩，所以最好就是平稳的涨。
而且随着时间的推移，政策也在变化，这两年提到一个词非常频繁，就是因城施策，什么意思？简单来说就是涨多的城市赶紧各种限购、限售，涨少的城市可以适当放松，为什么放松？很简单，不放松地方政府靠什么吃饭啊？全国现在除了一线城市，其他城市几乎50%的财政预算都是靠卖地啊？土地价格不高，怎么卖？卖不出那这个城市都不用运作了。
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十年金融民工
其实房价早已经进入了平淡期，之所以没有迅速走低，是因为背后牵扯方方面面，大到经济GDP占比，地方政府卖地收入，海量银行贷款，此时一旦房价跳水，就会出现大量居民放弃还贷，银行坏账暴增，金融体系坍塌 ，仿佛推到的多米诺骨牌，引发金融危机，让经济衰退。
当前无论从房屋存量，还是市场需求度，除了人口流动密集的一线大城市，完全可以满足大众住房需要，更多的人是将房产赋予了金融属性，把它当做一种投资，不断的吹泡泡，这是很危险的行为，坐视房价持续上涨，无异于抱薪救火。
即使在投资领域，众人都走的路没有金子，即使有也被前面的人捡走了，先进场的人已经享受了房价带来的高回报，他们属于既得利益者，为了延续只能让更多人入局，如果到了街头巷尾都觉得一件事如何了，那么它离崩盘也不远。
今年两会释放的信号依然是稳金融，也就是说房价出现大幅波动可能性不大，长久来看，房产已经进入下行区间，投资风险过大，此时不宜盲目入局。
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Roseview财经
👍👍房价将进入长期下跌通道，房地产彻底打入冷宫！👍👍👍👍👍👍
首先，住房不炒将成为一项长期执行的国策，住房的价格终将趋向合理。
其次，房价即使下跌50%，也不会引起金融风险。因为在高位成交的住房占比很少，绝大多数住房成交均价都低于当前住房均价格的50%。房价即使下跌一半，也只是在高位成交的部分住房存在风险，所以次级贷危机不可能在国内发生。
再次，目前的房价，已经让绝大多数刚需凑齐首付都很困难，所以他们已经放弃购房；而有能力购买住房的人多数都不缺房子，如果不让炒房，他们也没了购房的意愿。
最后，就以当前房价而论，如果北上广深有10%的住房逃顶，也根本没有资金来接盘，所以，对90%以上的人而言，最后阶段上涨的房价跟他们没任何关系。而且今后国家强调要均衡发展，一体化发展，北上广深一线城市的优势逐渐被稀释，人口总量也被控制，房价只会下跌。
总之，当前我们国家住房总量已经足够解决人们的居住问题，存在的问题就是分配不均，空置率高。当今大量拥有多套住房的人们，失去了拼搏的动力，贪图安逸，国家也不会允许这样的人大量存在。时间会证明一切！请耐心等待房产税出来再看看。房产税很快就会征收了，单位已经开始测算房产税征收金额了。
保障民生
简单的套用理论，只是经验主义。
话说回来，所谓的满大街都在谈论房子，早在十年前就是这样了，五年前就是这样了。当时也有很多专家教授，高谈阔论，说：现在大家都在谈论房子，是逃命的机会。很多人拍手叫好：良心专家！
结果呢？不用说了吧，过去十年，房价涨了多少，过去五年，房价涨了多少？很多人当时其实是可以买房的，如果当时买了，自己刚需也解决了，这些年房价上涨，资产也增值了不少，但是就等着教授们说的房价雪崩，结果房价没血崩，自己快崩溃了。
我敢说，这样的人不少，可能正是我们自己，可能正是我们身边的人。
简单的套用什么“擦皮鞋”理论去解释放价，只是一种迷惑性的看法，逻辑并不正确。影响房价的因素，在于城镇化推动、货币超发以及资本炒作。
从这三个角度来理解，到2018年我国城镇化率为59%，较发达国家80%以上的水平依然有提升空间，第二个角度货币超发，现有有所缓解，M2增速从过去13%放缓至目前8%的水平，第三个资本炒作，目前以及未来，在“住房不炒”的大方针下，炒作已经很难再像过去一样持续。
因此，理性客观的来看待房价，未来会是一个整体平稳、局部分化的过程，整体平稳意味着房价不可再持续上涨，全国整体房价涨幅会低于CPI，分化则将成为常态，有些地方人口持续流入、有产业支撑的依然会上涨，而没有人口支撑的地区，以及过去几年依赖棚改货币化推升的地区会步入下跌。
认清大势，才能做好决策。而不是简单的去套用什么理论，书是死的，现实是活的。
财经宋建文
现在也依然在讨论房子，不过讨论炒房子的人是越来越少了，讨论住房子还是不少的。老家是三四线以下的城市了，还是有不少的亲戚朋友打算到县城里买房的。
说到底，房价的上涨主要原因，还是有效需求比较强。而长达20年的房地产牛市周期之后，更需要回过头来想想房地产价格上涨的主要逻辑和推动因素。
从价格变化的本质来说靠的是供需关系，而这个供需是有效供需而不是名义上的供需。不是有价无市，也不是有市无价，而是量价相对的均衡状态。
这次房地产周期的时间长，涨幅大，主要的原因还是需求端的变化非常明显。主要有几个方面。
1、人口红利期
房子的最基本的属性，还是住，因此也就成为了一种商品。所有商品的需求都是从人来的。咱之前的人太多了，占据了世界总人口的四分之一。
当我们开始解决了温饱问题之后，开始释放出绝大的需求。对于住房的需求也是如此。也就是我们所说的“刚需”出现了。
2、人口迁移期
北漂，深漂，沪漂，漂泊在外，远离故土成为了数以亿计的人口的代名词。从而也造就了世界上最大的规模的节日人口迁移。
资源相对集中的大城市，北上广深，以及区域经济中心成为了众多人口的聚集地。巨大的人口潮汐，在城市和乡村见涌动。
从而对于城市来说，形成了快速聚集的大量人口，从而也产生了，“优胜劣汰”的财富聚集效应。在周边的城镇化建设速度比较慢的情况下房价，尤其是城市的房价就飞了。能买的留下，买不起的回去。
3、货币超发期
在房地产行业作为支柱产业之后，伴随的是货币的大量发行。只有货币的发行支持了足够高的房价。从M2的增速来看，也可以看到非常明显的曲线增长。
4、超高储蓄率
中国人穷怕了，爱攒钱。但是，最近几十年的上涨，已经基本掏空了，老爸老妈，爷爷奶奶的六个钱包。
人口数量稳定，增速下降，进入老龄化。人口的大规模迁移暂时结束了，主要的产业机构已经稳定了。储蓄下降负债升高，货币发行的增速也在下降。
房价会相对稳定，三四线城市还有小幅上涨，是基本的趋势判断。住房没什么问题了，但是投资的空间很小了。剩下的机会是行情的阶段性波动。直到我们的人均收入再度出现大幅增长。
张贵杰
去年是满大街讨论，今年是后悔去年前年为什么没买，没办法现在是偷偷硬着头皮多付了几万首付买了，是不是搞笑。
现在为什么谈论的少了，因为一件事情只有很多人尝到了甜头大家才会出来讲，出来炫耀。你看到很流行在讲的时候基本上很多人已经靠房挣了钱而且讲的当下已经没有什么机会了。
人性都是自私的，谁也不会愿意把一件真正赚钱的事情告诉你。现在除了房产商，没人会劝你买房，因为买房的终究要买，不买的的要么首付不够要么是租房主义。
从现实来看，不管什么经济学家或则国家政策。现在买房主力是80后加一部分90后，也就是年纪在85-92之间这一段主力，前面的人基本有房而且有几套房的有稳定生活，后面这一波才是需要真的安家和选择一个城的时候，但说实话这波之后就轮到再一个7年，不期望00后也是买房主义，但是90后肯定还是会买房，马上他们就面临安家问题，避免不了。
所以房价20年后跌的多我相信，但是你希望跌一半这样的情况，除非房价崩溃，房子我是不相信，菜价二十年后会跌到一块多一斤的，因为一样的道理，人也会变少啊，我不相信我们的生产力会自动变成以前的一半。
再就是不管哪里的趋势，大城市病通行，虽然中国地大物博，但这些现有的发展区特区，只会发展更加成熟稳定，例如大湾区，雄安新城，渤海区，上海区等等一些核心项目区域，他们只会bigger and bigger。但是一些很小的地方，可能会向市靠拢。
很多县被埋的可能性很大，入县需谨慎，个人觉得切记切记。
星辰一点
作为一个财经工作者，我觉得房价虽然处于相对平稳期，但绝对还没有涨到尽头。还可以说，如果不是政府控制及行政干预，房价可能还会继续上涨。
为何说房价没有涨到尽头，因为房价牵系的对象比较多，有地方政府的财政收入、有银行贷款的安全、有房地产开发商的利益等等，而且目前中国城市人口还在增长，购房需求还较为强劲，推动房价上涨的动因仍在。因此，中国的房价还没有涨到尽头。
至少来看，30年内房价不可能下跌，但30年之后，等到50后、60后这批人大都离开这个世界的时候，中国人口下降的趋势就会出现，到时一家有几套房子的现象 就是一种普遍现象了，到时房价有可能会开始走下坡路了。
开伟观察
自从“房住不炒”的政策出台以来，各地房地产市场，基本回归稳定。从新房和二手房的交易量看市场情绪也回归了理性，很多热点地区的二手房的价格很多地方已经下降了20%-30%，而从一线城市周边的房价看，其实很多楼盘已经是崩盘了，比如北京周边燕郊的房价至少跌去50%，甚至更多，从某种意义上说这些相对远离市中心地区的房价，才是大部分人有能力购买的房价，当然也是“炒房者”可以低吸高抛的主要地段。对比城市核心区域与偏远区域，房价下跌比例之差，可以看出核心区比偏远区域的房价更抗跌，但也已经下跌了很多。由此可见，目前房价已经做了很深的回调，是房市大周期的一个低谷。如果看房价的长周期，目前的低谷是入市的好机会，特别对已经计划购房的刚需来说，这时出手还有一定的议价机会。随着调控时间的延长，积压的需求会逐渐释放，加之国家“大城市群”的战略推出，中国的城市化进入2.0时代，城市人口分化是必然的，大城市的积聚效应很快将反应到房市，大城市及周边的房价将从低估逐渐反弹，而一些小城市将因人口流逝、经济下滑，出现房价进一步下跌的“冰火两重天”的局面。
总之，如果你想未来在大城市群发展，在条件允许的情况下尽快买房，如果你未来规划回老家在小城镇定居过悠闲的慢生活，可以再等一等。未来的特殊色小镇也许是不错的选择。房地产和经济发展一样，是有周期的，房价也不可能一成不变。但对于普通购房者来说，关注你要买的房子（小区）的价格变动，比看城市的平均价格走势更重要，千万不要被所谓的市场趋势给忽悠了！
