白雪1435白雪
没有物业，那你楼上吵到你，你起忍了，还是上去干一仗，还是报警。一楼占用公共绿地，建花园，开菜地，养鸡，你是忍了还是去打他。还是让社区民警把他抓了。电梯坏了，你找谁？公区电费，电梯电费，二次加压电费收不齐，是不是你贴。还是大家都别用。
一窝土鸡
每个小区都有物业，这些物业是谁安排的？经业主同意吗的问题，我来答疑：
一是楼主能提这样的问题，说明楼主不是业主，也不是房主，你只是一个居民。因为业主的定义就是房屋的购买者拥有者，而且以房产证上的名子为准。我国法律规定一套子只允许两个以下业主，是两个业主的但表决权只有一票。家庭内其它成员都不是业主。小区成立业主委员会时最能暴露这个问题。例如当点名一男业主时，有时会有一女的回答，一问是业主的爱人，因业主与名子不相称，有的还让自己的儿子充当业主参加小区业主会，那肯定不能参加业主大会或业委会。但家庭成员可持业主委托书参加业主活动。但因被委托人一般不是业主或房屋购买者，往往会提出很多购房合同和物业服务协议当中的不知道不清楚的问题。当然也因为中国家庭文化的影响，一般购房者都是一家之主，一家之主做了决定、签了合同或协议，只对家庭成员简单通报一下就完了，很少率全家一块研究购房合同和物业协议的细节，造成家庭成员对购房合同、物业前期服务协议模糊认识。
二是因为购房和物业服务，都是以合同式达成一致的，所以房主或业主很清楚自己购买的什么样的小区房、什么结构、什么样的物业企业。即使自己不懂，在没签合同之前，也会请售楼部的同志给讲清楚为什么开发商会给业主骋请物业公司。不然哪位业主都不会轻易签上自己的大名呢。对于前期物业服务为什么有开发商骋请，其实很好理解，在开发商沒开始售房时，这小区的房屋全是开发商的，是最大的业主，他有权骋请物业企业为小区服务。事实上你业主手中的交款证据上就写的"xx××开发商"，所以开发商在政策允许下是可以为购房业主骋物业公司的。但这属前期物业服务协议，协议期限为二年，二年后，小区业主就可以按法律要求召开业主大会，成立业委会了。开发商骋请的物业公司用不用有业主开业主大会表决决定。
三是前期物业服务协议结束后，若小区业主对前期物业公司去留产生分岐，造成大部分业主拒交物业费，物业公司在经营困难的情况下会强行撒离。为了不影响业主生活居住，当地社区或物业科会征求业主意见，在多数同意旳情况下为小区暂代骋一物业公司管理服务小区。但这种代骋物业公司的方式是临时的，短期的，具体小区怎样进行物业管理服务，还是有全体业主说了算。
美侯王666
看了看，这个问题竟然会有那么多人回答，看来这的确是个热点问题。
不过，老实说相当部分的回答都仅仅是一种情感渲泻，并不是在回答问题。
首先，从法律上说，除非特定情况，物业公司必须也只能由业主聘用，除了业主，谁也“安排”不了，这是属于业主的权利。
只不过，开发商作为原始的唯一业主，自然会首先获得这个权利。随后，随着商品房的销售进程，这个权利被不断分割，转移。而权利人的变更节点，法律上定义为业主大会成立。同时，为了进一步保障购房业主的共同管理权利，法律对开发商这个业主的权利进行了特殊限制，对这个业主聘用的物业公司和这段时间的物业管理也进行了标注，那就是前期物业管理。以区别于购房业主成立的业主大会（或业主共同决定）选聘的物业公司和开展的物业管理活动。
所谓物业管理，就是业主的共同管理权在物业管理上的具体实施过程。按现行法律的规定，业主有三种方式来实现其对所有物业的共同管理。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
但是，物业管理并不是每个业主个体的权利，它只能通过法定的组织形式并通过法定的程序来实现。《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
在通常情况下，这个法定的组织形式就是业主大会，法定的程序就是双过半同意。因此，物业管理权利转移的标志就是业主大会成立。前期物业管理终止的标志是“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效”。《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业管理对于一个小区而言是不可或缺的，它是实现建筑物（包括住宅）功能的最基本保障。它是“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”（《物业管理条例》第二条）。如果没有物业管理，设施设备和相关场地就可能会停运，环境卫生和小区秩序也会陷入混乱。因为没有任何一个设备可以在缺乏“维修、养护、管理”的情况下自动持续运行。
物业管理对于业主而言是不可或缺的，没有物业管理，就不可能实现和维持建筑物本身的功能。对物业本身而言，其设施设备都需要有持续不间断的运行管理。比如，电梯，二次供水，道路，屋面防水，等等。对于居住事物来说，也需要有人提供服务。比如，门禁，垃圾清运，化粪池清掏，绿化养护，保安服务，保洁服务以及停车管理，秩序维护等等。
当然，选择何种方式进行物业管理，是自行管理还是委托物业公司或其他管理人进行管理，这是业主大会（全体业主）的权利。但从现实来看，主要形式还是委托物业公司进行管理。一方面是由于历史的原因，另一方面是业主缺乏对物业管理的全面认识和相关的专业技能。当然，由于我们国家并没有在物业管理中推行管理人制度，也缺乏最基础的市场支持，管理人制度（除物业公司外）也无法实施。
目前物业公司与业主之间的矛盾是不正常的。原因也是多方面的。这其中固然有业主的原因，比如对物业管理缺乏最基本的了解。但更重要的是由于历史原因造成的物业公司的定位发生了错误。物业公司本身就是服务于业主的，但业主是在不断变化的，作为物业公司，必须清醒地认识到所服务的“业主”已经从开发商转移了，开发商已经不再是“业主”。认识不到这一点，就很可能导致立场错误，就必然会被新“业主”所抛弃。
回到问题吧，物业管理对业主来说是必须的，物业公司作为业主实施物业管理的受托企业，必须要通过业主“同意”才能实施物业管理，不可能有其他人负责“安排”。当然，这种“业主”是变化的，这种“同意”也是依法定程序的。并不要求每一个个体业主都要同意。
下面统一回复一下评论中的部分观点吧：
用户6286102355307
没经过业主同意！
说这话的人绝大部分都不是业主。之所以这样说，是因为业主在购房和入住的过程中，除了《商品房销售合同》外，还需要签属的重要文件就是《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》，有些开发商在售楼时会将这两份文件的约定内容合并到一起。既然已经成为业主，就肯定已经同意了这两份文件。如果不签字，是成不了业主的。所以，该评论所说的“没经过业主同意！”是没有依据的，基本上是想当然。当然，没经过该评论人的同意是有可能的，因为他（她）或许就根本不是业主。
PS：业主，就是权属登记证书上载明的权利人。其他人都不是业主，不享有业主的权利。除非权属登记证书载明，否则父母子女配偶并不当然成为业主。
锡山高飞：
物业公司多多少少都带有一些涉黑的，业主必交停车费，不交就不让（原文少了让）出门，有的发生矛盾还将车辆强行推上马路主干道上，这种做法很恶道（原文如此），他们有公安片警的坦护（应当是袒护，原文有误），所以才敢这么恶的对待业主。
物业公司受全体业主委托，对物业管理事务（也可以包括停车事务）进行管理，这个权利来源应该是清晰的。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 同时，本条法律也规定了业主受侵害时的救济路径：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。当然，如果是物业公司违反了合同的约定，那业主除了直接请求司法救济之外，还可以按程序主张其违约责任，甚至可以启动业主大会程序解聘物业公司。但是，单个业主并不具有直接对抗物业公司履行职务行为的特权。
至于原评论提到的“公安片警的坦护”（注：原文疑为错别字，应为袒护），那多数情况下是想当然的片面之词。不能在有违心意的时候想当然地认为全天下所有人都是非正义的，只有自己一个人才是正义的化身。不能一遇到不随心的事，就认为政府是纵容的，警察是袒护的，法院是偏心的，甚至与你个人意见相左的业主都是与物业公司勾结来坑害你的。要懂得尊重他人，敬畏法律，服从多数。现在的社会，已经没有唯我独尊的时代了。况且既便你身处在那个年代，也未必就真的能轮上你来唯我独尊。
福饺老大
业主本想花钱请来的是服务，没想到请来的是爷，什么都是他们说的算，处处管理着业主。 就像一个公司花大钱请来一个师傅，却要总经 理处处听他的，一不涨工资就甩脸色给你看， 这样能不产生矛盾吗？
物业公司的确是业主请来为业主服务的，但绝不是服务某一个人。每个业主个体作为物业管理权利人只能对其相对应的权利份额进行处分，而不能代表全体业主。而如果作为行为人时，就应当服从全体业主选聘的物业公司在合同授权范围内的管理，即便作为权利人之一，也没有单独对抗的权利。你后面这比喻不是很恰当，总经理就是全体股东（规模较大的会通过董事会）请来的管理人，在总经理的授权范围内，无论你是不是股东，当然都要听总经理的。而且，如果总经理涨工资的要求合理合约合规，该涨不涨甩个脸色给老板看也是可以理解的。如果有哪个公司的员工仗着自己是股东甚至是董事就闯到总经理办公室说：“你是我请来的，你得听我的！”看看会是什么结果？
徐潜龙
应该要有物业管理，但物业管理公司要走市场化， 要由业主委员会招投标综合评选，不能由 主管部门选定。
这话前面说得对，但最后一句错了。因为没有任何一个物业公司是“主管部门选定”的，非但法律不允许，现实中也不存在。
说到物业管理市场化，这不仅仅是业主的需求，也同时是物业公司的希望。但是目前而言，尚不具备这样的条件。因为物业管理的辉煌时代早就过去了，现在的物业管理做为一个行业，早已日薄西山，成了昨日黄花。
任何一个行业如果想要实现市场化，首要条件是要具备巨大的市场容量和合理的利润预期，二者缺一不可。如果说中国物业管理的市场容量算得上巨大的话，它的利润预期就显得差强人意了。当然，这里只说住宅物业。
住宅商品化已经三十多年了，伴随而生的物业管理也经历了同样的历史。如果说几十年前的物业管理可以算得上是朝阳产业，也算得上是曾经的“暴利”行业，让人垂涎三尺，趋之若鹜。但是，发展到今天，早已经风光不在了。很多十几二十年的小区，仍然执行的是二十多年前的收费标准。中国已经从默默无闻发展到了第二大经济体，但很多住宅物业管理项目却始终停滞不前，收费依然在执行二十年甚至三十年前的标准。物业公司没有钱，就只能降低服务标准，而且还是偷偷的。业主看到服务变差，自然就更不愿意提高收费。越没钱越差，越差越没钱。由此进入恶性循环。这种恶性循环的结果，受伤最大的一定是业主，因为物业公司如果到了连偷工减料都难以为继的时候，大不了可以拍屁股走人。但那时业主的财产一定是满目疮痍，惨不忍睹。
在目前的环境下，这个行业的生存都是堪忧的，更别说是市场化了。账就不算了，举个例子吧，在二十多年前，800元一个月的保安可以算得上是高薪职业，可是现在的保安，也仅仅就只能满足最低工资标准，想增加点收入，就只能选择超时工作以赚取点加班费。这就导致原来四人一岗的配置现在已经精简到了三人，二人甚至一人。在这种情况下，还想要求达到24小时精神抖擞的站岗状态基本是不可能的。
如果在现行条件下推行物业管理市场化，业主至少要多付出两倍以上的代价才有可能。否则，市场化想都别想。现实中，如果不是政府强力干预，禁止物业公司合同期满单方面撤管，很多早期住宅物业早就没人干了。其实，现实中最希望实现市场化的，并不是业主，而是物业公司。
拥有6568
以前没有物业比现在有物业更好，应该彻底取缔物业，乱收费，养了一帮无用的保安，广大 业主没安全感！
什么时候也不会没有物业（管理），以前在福利住房年代，负责物业管理的是国家和单位，因为他们才是业主，我们只是住客。住宅商品化以后，业主换人了，物业管理自然就要我们自己负责。单位没有了，国家不管了，因为你才是业主。
当然，如果你说的是取消物业公司，那个或许可以，本来聘用物业公司也只是法定的三种物业管理形式之一。业主可以选择自行管理或者委托其他管理人进行管理。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 但是大前提是业主有能力且有意愿自行管理，或者有其他管理人可以委托。但按照目前的情况，有能力自管的业主是不会选择自管的，因为那个工作太过悖离价格原则了，而我们目前尚没有建立起物业管理的管理人体系，所以更多的小区依然会选择委托物业公司进行管理。
众里寻她仟百渡
开发商在建设小区时房屋还没有交付给业主，但小区在建设过程中有很多涉及到后期物业管理方面的专业问题需要确定，同时房屋没有交付前也需要有一个物业公司进行管理，所以开发商必须先要确定一家物业公司来提供相关物业咨询及管理。开发商前期选聘下来的物业公司叫前期物业，前期物业的选聘在不同的省，市根据各地方的《物业管理条例》要求各有不同，比如江苏省无锡市规定，房产业态是商业性质或建筑面积低于3万平方米的住宅小区，开发商经区物管科批准同意可以采取协议选聘的方式直接选聘前期物业公司，然后在物管科进行备案就可以了。如开发的房产是住宅的且建筑面积超过3 万平方米的，开发商没有权力直接选聘物业公司，必须由区物管科采取公开招投标的方式选聘前期物业，然后由专家组成的评标小组择优选用物业公司，最终由中标单位与开发商签订前期物业服务合同。前期物业服务合同到业主委员会成立选聘了新的物业公司后前期物业服务合同终止。
攀登啧
小区的物业开始是前期物业，是开发商在售房之前选定的物业，目的是为了管理和维护已经完成的小区绿化、道路和各项设施。买房人在簽定购房合同时，合同上有一项就是认可和接受开发商安排的物业，买房人若不同意，可到别处买房，一旦簽字买房，就确定了契约关系，否则就是违约。我们是法制国家，合同双方必须履行契约，所以说，没有强加物业于业主一说。
业主若不满意前期物业的服务，可以换另外一家物业，但是要由业主大会表决确定。但是在小区住户未达到法定数量时，业主大会是无法召开的，在此期间，如果大多数业主对物业不满意，可向有关部门反映。
闲客193223645
在现实中物业管理企业进驻小区的途径通常有两种:1.新建小区通常是在售楼之前就由开发商根据市场机制选聘物业管理企业；2.由业主大会委托业主委员会通过市场机制选聘物业管理企业。第一种途径，开发商在还未销售楼宇之前，开发商就是小区单一的业主和产权人，由开发商来选定物业管理企业和制定临时《小区规约》合情、合理也合法。第二种途径，在成立了业主大会的小区里，由全体业主共同决定物业管理企业和制定《业主大会议事规程》及《小区业主规约》合情、合理也合法。
开发商在楼宇销售之前选定物业管理企业，并以之签订《物业管理服务合同》及制定《临时业主规约》是根据《物业管理条例》第二十一条和第二十二条的规定而进行的。这时开发商是小区单一大业主，因此选定物业管理企业并签订《前期物业管理服务合同》不需要其他人的同意。这也是为了保障业主入住后至业主大会成立之前，小区的物业管理不会出现真空期。确保小区业主入住后设施设备的安全运行和小区秩序的稳定。
在成立了业主大会的小区，如果需要选聘或解聘物业管理企业，根据《物业管理条例》的要求，需要在物业管理区域内召开业主大会会议并经建筑面积占总建筑面积1/2，且人数占总人数1/2的业主同意，并不是需要每个业主都同意。
在物业管理区域内从事物业管理服务的企业，进住的方法有两种:一种是前期物业管理企业他的进住是由开发商选定的，无需征求其他人的意见；另一种是由业主大会会议，通过全体业主投票的形式决定的，只需经建筑面积占总建筑面积1/2，且人数占总人数1/2的业主同意就可以，不需要小区内全体业主都同意。
以上是我对这个问题的看法，喜欢的关注、点赞、转发，在我的个人主页上能够看到更多有关物业管理的文章。
w苦行僧
一、按照2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第七条（七）物业管理方案已落实。第十三条，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。我们称之为前期物业管理。在业主未大面积入住前这个是政府强制性的要求，为了保证小区全体业主的公共利益和小区环境卫生、装修管理、秩序维护、设施设备的正常运行等。这是商品房可以销售的前提条件之一。
二、大部分业主入住小区，到达法定条件并且按照法定程序成立了业主委员会，前期物业管理合同自然终止。由业主委员会召开全体业主大会，就物业管理合同续签、重新选聘物业管理企业、业主自治等作出决定。称之为后期物业管理，由小区三分之二以上的业主共同意见决定。
杨君波2018
这个问题值得深思！一个新小区的建成，都会面临这样的问题，一般在开盘时都会宣传自己的物业公司服务管理怎么样怎么样，基本都是以业主帖心管家等字面宣传，什么二十四小时服务，二十四小时安保等等，让业主感觉物业公司什么事都能解决似的。
但是等业主交完一年的物业费入住小区以后，情况却与买房时的宣传不符,新建小区有的配套设施不完善，大多数房屋存在质量问题，那么问题来了，业主找到物业进行报修，大部分物业公司替开发商拖延维修时间，有的甚至拖过房屋质保期，浪费业主的黄金维修时间，这样造成小区业主与物业间的恶性循环！
一般新小区的物业公司属于前期物业，前期物业有的是当地住建局物业管理科招标或者委派的物业公司，也有开发商自己旗下的物业公司。前期物业公司其实业内人士都明白是非常赚钱的项目，因为前期物业公司基本不用投入什么资金，而且入住业主基本是100%的缴费率，因为业主不缴费基本办不了入住。那么这样也造成暗箱操作的问题，大部分前期物业都会包给有关系有背景的物业公司！
如果业主摊上有良心的物业企业还好，如果摊上不折手段，以破坏性手断获得利益的物业公司后果很严重，小区业主问题不解决，掠夺性的侵害业主利益，这样会造成小区以后的恶性循环！所以建议住建局监管部门真正意义做到政务前移，起到监管作用，不要懒政！这样才能真正实现和谐社会！
闪闪红星工作室
再重复一遍，把头条提的问题都想象为吃泡面的学生想出来的，先质疑这个问题是不是挖坑，回答问题者多半不会错。
比如这个问题，所有小区都会有物业？就是不符合事实的。
很多小区都没有物业，比如以前的旧民居，大量的老公房。
有物业的，是改开以后新建起来的商品房小区。
这些新小区从有业主开始居住就必须提供物业服务，包括水电，保安，卫生，电梯，水泵等等，按照国家规定，这种服务条款作为售楼合同附件的前期物业合同，向购房者明示，并经他们签署同意。
所以最初的物业从哪来？你买房的时候就同意了，这叫做与生俱来。
前期物业合同，是开发商和业主1对1签署的。
随着业主搬入人数的增多，达到全体业主总数的双过半时，法律法规规定可以由业主大会选聘物业公司。这时提供服务的物业公司，是由业主的多数决定的。
从售现楼开始的前期物业服务，一般说来是开发商贴钱赚吆喝的，为了卖房，要有广告效应。
房子卖得差不多了，开发商就不愿意再贴钱。如果业主很多不交物业费的话，物业服务质量就会偷工减料，如果随着物业公司员工工资和各项费用上涨，物业费却不能上涨，不交物业费的业主更多，这种恶性循环就更厉害。直到最后，成立业委会赶走服务差老物业。或者物业公司亏损，直接逃走。
新的物业接盘。
也有暂时找不来物业公司的，叫做弃管小区，多层小区有这种情况。高层就很罕见。因为没有物业，电梯不能工作，水泵还能暂时维持转一段时间。没人收垃圾，没人管理小区。
很快就脏乱差，业主就向街道办请愿。街道办派人先收垃圾，然后赶紧联系新物业公司进来。
下面是前期物业公司的规定。
醉太平II
按照规定物业的选择主要是分为两个阶段：
1.交房前，按照国家规定房屋建设阶段就要有物业公司，也就是所谓的进行前期物业管理，主要由开发商以招标的形式选定，但是很多时候开发商会有物业分公司或是由开发商的亲戚成立的还有就是某些利益关系入驻的，这时候还没有业主无法通过业主同意，所以是直接就是开发商直接选定的。前期物业管理主要负责对相应的设计方案和设备选型等方面提出物业专业的建议，具体如：房屋接管验收、装修管理、房屋前期质量问题、购房合同规定的落实问题、配套设施等等，是不可或缺的。
2.交房后，根据《物业管理条例》规定，业主入住选定业主委员会，由小区业主委员会负责，以招标或评选的方式选择物业管理企业来管理小区或前期物业管理公司可以和业委会进行商谈继续服务。很多时候并不是由业主委员会招标或评选选定的，但是大部分还是由开发商选定的前期物业管理公司来管理小区，而且也没有经过业主委员会同意。业主入住后在物业合同上签了字，就意味着已同意接受物业的管理，并同意按标准交纳物业费。
综上所述，实际上物业管理公司就是由开发商指定的，没有经过业主同意，但是业主对此也是无可奈何，只能忍气吞声的认同。
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