魏S青

我想遲早會有人提出這樣的問題的。2017年和2018年買房的人，會首先提出這樣的問題。而2015年到2018年之間，所有買房子的人都會有這樣的焦慮。焦慮的源頭自然是房價，只聽聲響不見價漲，甚至想要套現還不太好賣，這樣的一種現實。所以我從去年上半年就開始呼籲，不是剛需，儘量不要考慮投資房產。剛需買房，為的是自己住，價格的漲跌對他沒有太大的意義。住在那裡的房子要把它賣掉，總是不現實的。

投資房產的人就會有這樣的焦慮。題目所說的僅僅是一套價值65萬的房子，看起來還好，不用太過擔心。30萬的按揭，按揭5年需要支付多少利息，算起來也是有限的。按照5.88%的利率計算，我們算他20年的貸款週期。按照等額本息每月還款2128.58元，其中利息支出每月878元，五年合計52714元。5年下來52,000塊錢的利息是可以看得到的成本。看不到的成本是機會成本。也就是35萬元，5年下來的理財收入，如果按照4%國債利率來計算的話，那麼簡單計算可以有7萬塊錢的利息收入的機會。一進一出持有這個房子的成本就是12萬。

當然擁有一個房子也可以有收入的機會。比如說每個月出租有1000塊錢，我們假定他買下房子是個現房，有5年的房租收入。那合計就是6萬塊錢。

5年下來實際支出的成本會有6萬。那也就是說一套65萬的房子持有5年的話，就成本要增加6萬塊錢變成71萬。如果說以71萬的淨價成交。哪簡單計算來說，這個房子是沒有虧錢。但現實有沒有那麼豐滿，就很難說了。

大舟財經觀

呵呵，感覺頭條很多問題重複性很大，剛剛回答了一個類似的。

如果題主純粹投資，毛坯房買進賣出，可以參考：首付35萬，貸30萬總還款額在63萬。月供大概在1700元，5年總還款10萬左右，本金大概還了2萬。因此5年的成本為35+10=45萬。

還有一個隱形成本：35萬本金存入銀行5年定期獲得收益大概在7萬左右，或則更好一點有10萬。

如果你拿了鑰匙，每月物業費大概在200元左右，五年共1.2萬物業費。

題主要賣房，必須還清貸款這是最簡單的賣房方法，需還掉銀行貸款剩餘本金。

如果提前還款，銀行五年後不收違約金1%或則3%，那就還需還掉28萬本金。有些小銀行不收提前還款的違約金，有些需要，必須問清楚。

所以這套房你實際花的總成本在 45+10+28=83萬左右，如果還加上辦證等下來，85萬沒跑了。

假設題主65萬買70平的房子房價9000，100平的房子房價6500，120平的房子房價5500左右。現70平均價需要上漲30%到12000，100平均價需要上漲30%到8300， 120平均價要上漲30%到7000，所以總得來說同區房價要上漲30%才是保險的，還要高於這個基礎才能賣，不然連成本都撈不回。

有人說可出租，簡裝修預計10萬，月房租2000，五年滿租金12萬，成本83+10-12=81萬，相差無幾。

題主要考慮現在新發盤的樓面均價，租房價格，賣地均價。

如果是小縣城的要上漲30%，需考慮該地方是否有重大利好，不然現在的房價已經過了爆發期，很可能樓主已經成接盤俠，有價無市。就算是一線二線城市也是要看地方，已經過了純粹炒樓的階段，房價現在大範圍漲兩三千已經很不合適。

如果是自住，畢竟錢是沒辦法住的，買房是剛需的話，可以購買，適合自己的月供就可以。如果對自己收支平衡帶來很大壓力，建議可以繼續觀望，持有現金或則投資其他項目來賺錢也可以。

星辰一點

你這個問題要通過計算才知道5年後要賣多少錢才不虧本？下面為計算得出答案。

房價65萬，首付35萬，貸款30萬，貸款利率上浮20%也就是5.88%，貸款5年，5年後要賣多少錢才不虧本呢？

首先來計算一下你的貸款月供和貸款利息，如上圖，根據你的描述計算出來的情況，還款總額為404818.1元，貸款利息為54818.1元，月供為6746.97元。

所以可以根據這個數據得出，可以計算出你的實際購房成本：

首付款35萬元

貸款30萬元

貸款利息約為5.48萬元

這些總和為：35萬元+30萬元+5.48萬元=70.48萬元

這70.48萬元就是你實際為了這套房子付出的成本。

是不是5年後房子只要賣70.48萬元你就保本了呢？

肯定不是，而肯定還要算上假如你把這筆錢不去買房，然後拿去理財的利息，再度加上投資收益的利息才是你真正這套房付出的成本。

就你拿出的35萬元首付款，假如你按照民營銀行五年期大額存單利率來計算，不要說有多高，五年期的大額存款年利率最起碼達到4.5%，這是肯定會有的。所以按照五年期的銀行大額存單利率4.5%來計算，35萬元五年之後可以得到總利息為：35萬元*4.5%*5年=78750元，約為7.88萬元利息收入。

當然其餘五年之間你賺的其他錢是不算利息的，這些都是你勞動換來的錢，不能按照銀行理財利息來計算。

所以你真正你為了買這套房，五年之後的實際成本就是70.48萬元+7.88萬=78.36萬元，這就是你的實際購房成本，你五年之後真正就是要買78.36萬元才能不虧本。

我還得提醒你一點，五年之後把這套房賣出去，以78.36萬元的成本賣出，而且這筆錢是淨收入，不包含賣房的所有手續費，賣房一切手續費是全部由買方承擔。比如說契稅，個人所得稅，中介費，公證費等等一些雜七雜八的費用，這些費用最起碼也是要幾萬元，如果要包含這些費用你這套房最起碼要賣83萬元左右。

綜合以上計算和分析得出結論，你這套65萬貸款買的房子，五年之後想要不虧本賣出，如果是淨收入賣房以78.36萬元賣出，如果是包含手續費要賣單83萬元左右才能不虧本，這些就是我個人通過分析得出的答案，僅供你參考。

老金財經

把它當做一道數學題，就好計算了。我們先看看從你買房子到維護五年房子所需要的成本是多少。

2018年11月左右，房貸利率應該為基準利率上浮20%，也就是5.88%左右。因為題主很明顯是為了投資用的，所以我猜題主應該會選擇30年的貸款期限，等額本息。這樣的方式比較適合讓租金還月供。當然了，選20年，等額本金也很好。

在題主維護房子這5年時間，月供為每月1776元，這當中總共付的利息為8.5萬。如果賣出的話提前結清，房子的總成本為65+8.5=73.5萬元。你的房子應該不超過90平，契稅為房價的1%，也就是6500元。假設題主買的是新房，還要裝修，怎麼著也得花10萬元左右。前前後後跑手續的交通費，銀行及中介再收一些亂七八糟的費用1萬元是有的。

這5年時間你的房屋總成本應該為73.5+0.65+10+1=85.15萬元。

以上是成本，房子在這期間還會產生收益，比如租金。

假如你把房子租出去。按租售比500:1的比例來的話，月租金為1300元。房子是新房，一般兩年交房，是二手房，半年內也該給你了。再算上找不到租客的時間。五年下來租個36個月還是比較隨意的。收益為1300*36=4.68萬元。

很多人算到這裡就結束了，認為房子只要賣到85.15-4.68=80.47萬元就不算賠錢。其實不是的，大部分人都忽略了首付資金的機會成本。

在你維護房子的5年時間裡，你的30萬首付是沒有任何收益的，這部分錢如果放在銀行，操作得當每年有5%的收益，五年下來就是30萬*5%*5=75000元。所以房子的總成本應該為85.15+7.5=92.65萬元。房子要賣到92.65-4.68=87.97萬元才不虧本。

總結：

87.97萬相比65萬，需要漲幅35%。也就是說5年時間，房價需要漲幅35%才能讓你回本，更別說賺到錢了。看目前的房價行情，真不像是要能漲那麼快。題主的投資可能在5年後難回本。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習。

銀行研究僧

首付35萬，貸款30萬，按常規的還款5年來計算，每月的月供大概是5627.07元，利息總額3萬多元左右，那麼也就是說這套房的總成本大概是65萬+3萬+契稅維修金1-2萬=70萬左右。

如果是在此前的樓市環境下5年後房子的增值空間還是非常可觀的，基本上5年下來可以保持20-30%的房價增幅，以筆者的經驗樓主所在的城市應該是3-4線城市，畢竟總價才65萬元左右，但是也不排除是二線城市的小型公寓房，因為首付佔比達到了一半以上，這也是目前市場上公寓購買的首付標準。

假設是三四線城市的房子，因為是在2018年11份入市，那麼也就是說藉助了這一波三四線城市房價上漲的紅利，目前的房子價值其實是處在一個高位，五年後房子能賣出比現在的價錢更高還是有一定風險性的，賣多少不虧本筆者前面已經說了，至少要賣70萬以上，但是三四線城市房價上漲源於棚改及大量一二線房產資金的下沉所導致，並不具備持久性，5年後能不能賣出70萬待定。

假設是2線城市公寓房，後期還是有一定的增長能力的，畢竟現在新一線城市房價還處在一定的低位，一些2線城市的公寓房價格低的在八九千元左右，高的在13000左右，如果地段好升值空間會較大，5年後再賣虧本的可能性相對較小。

樓盤網

1、先弄清楚你的成本。35w首付+五年的月供+機會成本（銀行利息或者同期理財平均收益，具體包括你35w首付在這5年的利息，你5年月供的利息），此外假設題主用的全是公積金貸款，沒有商業貸款，又因為考慮賣出，貸款年限20年，差不多就是35+10.2+35*1.04*1.04*1.04*1.04*1.04-35+10.2*1.04*1.04*1.02-10.2=35+10.2+7.58+1.03=54.01 這些算是你全部的成本，假設其他因素不變的話，因為你那個時候還有15年的房貸需要還，大概是30.6萬元吧。所以，你需要賣到54.01+30.6，也就是84.6萬元才不虧本。

2、考慮到買房的時候65萬，5年時間漲到84.6萬，差不多85w，5年20w漲幅，好像不難啊。：）

3、這種計算方式沒有考慮交易稅費，實際上如果你是多套房，貸款利率要上浮，賣出也有可能要交稅，另外，不考慮裝修成本，但如果可以出租的話，那麼5年內也許有3-4年時間的出租收益，這些都沒有計算。

4、按這個計算，5年內題主總投入是35萬首付+10.2w月供，也就是45w左右的本金。但是其中有10w左右你是分期投入。

遁逃者

這一套房子如果5年之後才賣，大概率是虧本的，想不虧本比較難。倒不如現在想辦法把它賣掉。

01

65萬的房子，雖然沒有說面積多大，但是看這樣的總價應該是在三四線城市。

看現在的房價趨勢，連一線城市都已經在緩慢下跌，未來五年三四線城市，下跌的幾率更大。而且人口大城市中心城市流動聚集，三四線城市如果沒有好的產業支持，人口不斷流出，房價更加難以有支撐。

02

衡量怎樣的售價才可以不虧本，其實有兩個角度要考慮。

一般情況下要考慮的是購買房子的成本。這包括首付，這幾年還的房貸，買房子的稅費，以及裝修的費用。未來的售價要超過這些總額才可能不虧錢。

但是還有另外一個角度，是很多人沒有考慮的。那就是現在所花的這些資金，在這幾年裡面本身應該取得的收益。如果不買房子，把相同的錢放在其他投資產品裡，大約可以獲得5%的收益。所以未來這套房子出售至少要考慮5%的收益部分。

如果把這些都考慮進去，未來想不虧本可能性就更小了。

03

因為5年之內的房子交易稅比較高，所以很多人都會考慮房子只有5年之後才出售。

假如沒有限售的約束，我覺得還不如現在能賣就賣，可以不虧錢最好就算虧一點錢也認了。把錢拿在手上，也許未來5年還能夠把虧損彌補了。把房子留在手上，5年之後真不知道會不會虧損更大。

財說得明白

這是一道計算題，當然還需要知道這套房子有沒有租金。假如有租金，則還要考慮租金的收益情況。但無論是否是銀行貸款，那麼也是都要考慮貨幣成本的因素。

在沒有租金因素情況下：

按照目前貨幣供應量增長率情況分析，每年貨幣收益率達到了8%才算持平。也就是投資35萬元的首付款且8%的複利計算，得出收益額為35*1.47=51.45萬元。而且還要加上利息支付費用（假設按1.1倍即4.8%計算）約=30*5*4.8%=7.2萬。

5年後至少要賣到51.45+30+7.2=88.65萬元。比原來的65萬元基礎上提高36%以上才可以跟得上貨幣貶值的步伐。

考慮租金因素下的分析：

可假如每年還可以獲得2.5%的租金，那麼每年還可以減少1.625萬元的房租成本（不考慮折扣成本）。那麼五年可以減少8.125萬元，也就是從88.65萬元，減少到80.5萬元。

按2.5%記取房租，則5年後5年後只要80.5萬元就可以達到收益平衡，也就是收益率要達到24%。

雖然我們在計算時，把貨幣收益率定在8%的較高位置。很多家庭的貨幣收益基本上達不到，但這個也是社會基準收益率，做不到那隻能證明我們的貨幣在不斷地貶值。而且在計算房租、利息等數據時都是採用簡單方法計算，難免會有小誤差，但這樣計算可以比較方便。

總之，按照非現房或裝修成本大且租金低的房產，投資65萬需要在5年後賣到88萬以上才能達到收益平衡；同樣，在考慮租金的前提下，5年後也要達到80萬以上才可能達到收益平衡。

5年房價不漲等於首付款交給了銀行。未來幾年裡投資房產基本上很難達到標準的收益平衡點，只不過希望不要不跌，能夠保持房價基本穩定就已經不錯了。這樣可以拿到租金而獲得一份生活的收益保障。

鞅論財經

我覺得啊。跑贏GDP就好了。

2019年預測是6.6%。

2020年預測是6.9%

2021~2023年。我們算均值6.75%好了。

看看。

19年為692900

20年為740710

21年為790707

22年為844079

23年為901055

能到這個數字。說明就跑贏了GDP了。你也沒啥好說的了。

一入支付深似海

這個問題問的好，大部分人都有這個疑問，我買一套房，房子漲到什麼價位，才不虧本，這個算起來其實很簡單，房子升值的部分+租金輸入=貸款支付的總利息+首付的資金成本。

1、租金

租金年利率假設在年化4%，65萬的房子，5年的租金收入為13萬。

2、首付的資金成本

首付35萬，按照銀行存款5年期利率5%計算，5年銀行存款收益為8.75萬，資金成本為8.75萬。

3、貸款30萬總利息

貸款本金30萬，還款方式假定為等額本息，期限30年，貸款利率為基準利率4.9%，每個月還款1592.18元，5年支付的總利息為72868.61元。

4、5年後房子賣多少不虧本

一套65萬的房子，首付35萬、貸款30萬，5年後要賣多少錢才不虧本？保本需要房子升值的收益=貸款支付的總利息+首付的資金成本-租金收益=8.75萬+72868.61-13萬=30368.61元。5年後房子的升值的收益為3.03萬不虧本，所以65萬房子5年後需要賣68.03萬不虧本，即房價複合年化增長0.9%。

關鍵字: 焦慮 財經 這樣