湖北泓峰律師事務所 鍾民 張彥光 丁姣
一、“新冠”疫情是否屬於不可抗力
根據《民法總則》第180條及《合同法》第117條對不可抗力的定義，所謂不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
“新冠”疫情發端於武漢，迅速蔓延至全國。武漢市政府為管控疫情於2020年1月23日10時起“封城”，同日19時，湖北省文化和旅遊廳副廳長徐勇在湖北省召開新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作新聞發佈會上表示即日起武漢市經營文化娛樂場所暫停營業。2020年2月1日，湖北省人民政府辦公廳發佈《關於延長2020年春節假期的通知》，延長2020年春節假期至2月13日（包含春節期間來湖北探親訪友休假的外地人員），2月14日起正常上班。在疫情管控期間，政府要求市民儘量不出門。發生“新冠疫情”，以及政府採取的一系列管控措施和延長春節假期，應屬於不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
另外，針對2003年的“非典”疫情，最高人民法院出臺《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，該通知第三條第二款規定：因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《合同法》關於不可抗力的規定妥善處理。雖然該通知已經失效，但考慮到“非典”疫情與“新冠”疫情有相似性，可以參照該通知認定本次疫情的法律性質。
因此，我們認為“新冠”疫情屬於不可抗力。
二、不可抗力對合同履行及其後果的法律規定
《合同法》第一百一十七條規定 ：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
《合同法》第一百一十八條規定 ：當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
《合同法》第九十四條規定：因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。
三、不可抗力對房屋租賃合同履行的影響
房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃房屋之用途，按是否居住，有居住與非居住之分，鑑於用於居住之租賃房屋，“新冠”疫情不影響其使用，不存在履行不能的問題，在此不作討論，本文所指房屋僅指非居住房屋，包括商業、工業、辦公用房等。
有約定，則按約定。租賃合同對出現不可抗力如何處理有具體約定的，則按約定處理。
免除明令暫停營業經營場所的全部房屋租金，應該得到支持。武漢市自2020年1月23日起，人群聚集活動一律取消，KTV、電影院等經營性娛樂場所暫停營業，合同的不能履行與疫情防控存在直接的因果關係，我們認為暫停營業期間的全部租金應當免除。
除第2種情形之外商業、工業、辦公用房租賃，要具體情況具體分析，雙方協商解決。比如政府要求藥店、超市等對疫情防控和居民生活有重大影響的行業繼續營業，疫情並不影響合同的履行，則引用不可抗力要求減免租金不會得到支持。
四、
提示
作為承租人要求減免租金的，應向出租方發出通知，並收集影響合同履行的證據，比如暫停營業的通知、新聞報道、政府的通告等。
鑑於疫情尚未結束，或許針對本次疫情會出臺相應政策、法規，我們將會密切關注並及時提出意見。
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