文|落落
“金三銀四”對於房地產從業者並不陌生，這個詞通常昭示著春節假期短暫低迷後房企蓄積力量的爆發，也意味著房企在新一年的良好發展勢頭。但2020開年後的房地產市場，情況似乎並不樂觀。
一場“奇襲”，樓市措手不及
一場始料未及的疫情，像一隻無情的大手，硬生生地將地產人所期待的2020年樓市小陽春推遲。
據中國指數研究院的不完全統計，截至1月28日，全國已有湖北、廣東、浙江、河南等多個省份及武漢、成都等50多個城市暫停開放商品房售樓處。隨著疫情態勢的進一步擴大，越來越多省市的售樓部、二手房中介等結構暫停對外營業。
1月26日，中國房地產業協會向會員單位並全行業發出倡議，提出房地產開發企業應暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過後再行恢復，這無疑給原本蓄勢待發的房企措手不及的一擊。
據億翰智庫監測1月份40城市住宅市場交易數據顯示，當月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平方米，同比下跌5.9%，環比下跌33.9%。究其原因，一方面與春節假期原本的“常態成交萎縮”有關；另一方面，2019年末房企的目標高速衝刺過後，銷售量從波峰迴落也並不稀奇。當然，疫情影響下售樓部的“閉門謝客”的影響也無法被忽略。
同樣，二手房市場成交也“不景氣”。
貝殼研究院7日發佈的一份報告顯示，2020年1月份，受監測的18個城市鏈家二手房成交量出現大幅減少，比去年同期下降27.3%；從城市來看，武漢鏈家二手房交易量環比下降51.3%，其次為煙臺、青島，成交量分別下降48.2%和46.8%。
“作為傳統的銷售淡季，通常1月的數據，並不能左右我們對2020年全年市場與2019年市場表現持平的判斷。”億翰智庫方面分析認為，但因疫情突發，房企復工、項目開工延遲，最終影響城市商品住宅的供應量，同時對於購房需求的釋放產生一定程度的負面影響。
新房及二手房市場的低迷態勢躍然眼前，對閉門謝客的樓盤而言，真的就在市場上“查無此樓”了嗎？非也。
被扼住“業績的咽喉”？話別說太早
在房企紛紛發出暫停營業的公告後，從業者將目光投向了互聯網，“在線看房”模式一夜之間刷爆朋友圈。
據不完全統計，自1月下旬以來，萬科、龍湖、碧桂園等品牌房企的百餘個項目依託於強大的互聯網資源及營銷團隊的客戶積澱，推出的在線看房業務不僅可以向意向置業者展示項目信息、置業顧問細緻講解，同時還結合自身特色推出在線優惠、新春搶紅包等趣味互動環節。對此，有從業者笑稱，“原本以為線上看房會引發‘賣家秀’與‘買家秀’的吐槽，沒想到一波接一波的優惠措施讓客戶與項目間變得親密。”
除了網絡看房以外，直播課堂也是賺足了大眾的眼球。“疫情期間買房小技巧”、“這些置業 常識不可不知”等置業寶典通過直播的形式與意向置業者產生聯繫，其背後對客戶黏性的積累及對客戶需求的精準掌握令人讚歎。
雖然這些創新營銷方式得到的好評有目共睹，但仍有不少從業者在探討一個話題：疫情過後的房地產市場，是否還能恢復元氣？
我們不妨嘗試一下樓市版的“以史為鏡”，暫且將時光倒回同樣遭遇過疫情的2003年——
客觀來說，在當時疫情蔓延期間，房地產市場的銷售面積、開發投資額、新開工面積及施工面積皆受到幾乎斷崖式的下滑影響，但從全年整體來看，在經過短期的低迷和休整後，5月前後無論是銷售面積、開工面積還是施工面積，都開始呈現快速恢復態勢。中指研究院數據分析指出，2003年受疫情影響房地產市場運行節奏雖有短暫的放緩，但全年來看影響甚微。
另據國家統計局數據顯示，2003年商品房屋銷售額達7955.7億，相比2002年的6032.3億，漲幅高達31.88%。
綜上，唱衰2020年樓市的觀點，我們看看就好。
春天終會到來，難題也會
據中指研究院發佈的《2020年1月份全國300城市土地市場報告》顯示，1月份全國300城土地市場供應量出現下滑，整體樓市成交量環比下降70%，成交金額下滑60%。
雖受疫情影響，春節假期後房企無法按照以往節奏復工營銷，短期內對銷售業績造成一定影響，但業內人士分析認為，待疫情得到整體控制以後，房地產市場短期內積蓄的市場需求有望進一步釋放，未來重歸平穩將是大概率事件。
但值得注意的是，短期內樓市所遭受的影響，勢必會迫使房地產企業面臨新的問題與挑戰。
首先，雖然業內預判長期市場依然平穩，但從當前情況來看，品牌房企都在以線上花樣營銷來增加項目的曝光和客戶黏性，同時，企業集團亦會根據當前市場情況在土地儲備、營銷節奏、品牌輸出等方面作出靈活快速調整，而實力相對較弱的小企業可能已經在生死線上徘徊了。
對於小型房地產企業而言，要平穩渡過這次難關，雄厚的資金實力以及未來“爆炸式”的高速自我修復能力不可或缺。令人遺憾的是，很多小企業似乎尚不具備這樣的實力，無論整體戰略佈局或資金鍊實力皆是如此，那麼疫情過後，他們很可能將面臨兩種選擇：要麼瀕臨破產，要麼接受被收購。
當然，對於一些“骨骼清奇”的房企來說，也可以有第三個選擇：加速搶收。億翰方面分析認為，房企面臨修復性較差的問題是資金短缺。在疫情過後，政策調控和融資調控邊際放鬆的空間將提升，企業降價跑量，加速搶收的可能性也更大。
其次，除了“活下去”的問題以外，房企還不得不面臨另一個問題：去庫存。
據經濟參考報，截至2019年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2981、24668和20693萬平方米，環比增速分別為6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分別為2.4%、6.0%和5.8%。
庫存總量的增加，勢必成為壓在房企肩上的一塊石頭。但同時，樓市調控依舊沒有鬆綁跡象，供大於求的局面會逐漸將樓市原本火熱的賣方市場扳回到買方市場。一旦購房者掌握了“話語權”，那麼房地產市場會呈現出另一番異於“千人搖號搶房”的全新景象。
我們不妨大膽猜測，2020年房地產市場或將走上“品質比拼+特色體驗”之路，並且一定會較此前的營銷手段有所創新和走心，從疫情期間線上看房模式可見一些端倪。
至於老百姓最關心的房價，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，“2020年第一季度市場交易可能不會太好，客觀上會牽制房價的走勢。第二季度交易量可能會有所上升，但預計各城市庫存壓力較大，依然會有降價促銷的動作，進而繼續牽制房價上漲。整體而言，2020年房價總體上有望進一步平穩。”
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