文|落落
“金三银四”对于房地产从业者并不陌生，这个词通常昭示着春节假期短暂低迷后房企蓄积力量的爆发，也意味着房企在新一年的良好发展势头。但2020开年后的房地产市场，情况似乎并不乐观。
一场“奇袭”，楼市措手不及
一场始料未及的疫情，像一只无情的大手，硬生生地将地产人所期待的2020年楼市小阳春推迟。
据中国指数研究院的不完全统计，截至1月28日，全国已有湖北、广东、浙江、河南等多个省份及武汉、成都等50多个城市暂停开放商品房售楼处。随着疫情态势的进一步扩大，越来越多省市的售楼部、二手房中介等结构暂停对外营业。
1月26日，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出倡议，提出房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复，这无疑给原本蓄势待发的房企措手不及的一击。
据亿翰智库监测1月份40城市住宅市场交易数据显示，当月全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米，同比下跌5.9%，环比下跌33.9%。究其原因，一方面与春节假期原本的“常态成交萎缩”有关；另一方面，2019年末房企的目标高速冲刺过后，销售量从波峰回落也并不稀奇。当然，疫情影响下售楼部的“闭门谢客”的影响也无法被忽略。
同样，二手房市场成交也“不景气”。
贝壳研究院7日发布的一份报告显示，2020年1月份，受监测的18个城市链家二手房成交量出现大幅减少，比去年同期下降27.3%；从城市来看，武汉链家二手房交易量环比下降51.3%，其次为烟台、青岛，成交量分别下降48.2%和46.8%。
“作为传统的销售淡季，通常1月的数据，并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。”亿翰智库方面分析认为，但因疫情突发，房企复工、项目开工延迟，最终影响城市商品住宅的供应量，同时对于购房需求的释放产生一定程度的负面影响。
新房及二手房市场的低迷态势跃然眼前，对闭门谢客的楼盘而言，真的就在市场上“查无此楼”了吗？非也。
被扼住“业绩的咽喉”？话别说太早
在房企纷纷发出暂停营业的公告后，从业者将目光投向了互联网，“在线看房”模式一夜之间刷爆朋友圈。
据不完全统计，自1月下旬以来，万科、龙湖、碧桂园等品牌房企的百余个项目依托于强大的互联网资源及营销团队的客户积淀，推出的在线看房业务不仅可以向意向置业者展示项目信息、置业顾问细致讲解，同时还结合自身特色推出在线优惠、新春抢红包等趣味互动环节。对此，有从业者笑称，“原本以为线上看房会引发‘卖家秀’与‘买家秀’的吐槽，没想到一波接一波的优惠措施让客户与项目间变得亲密。”
除了网络看房以外，直播课堂也是赚足了大众的眼球。“疫情期间买房小技巧”、“这些置业 常识不可不知”等置业宝典通过直播的形式与意向置业者产生联系，其背后对客户黏性的积累及对客户需求的精准掌握令人赞叹。
虽然这些创新营销方式得到的好评有目共睹，但仍有不少从业者在探讨一个话题：疫情过后的房地产市场，是否还能恢复元气？
我们不妨尝试一下楼市版的“以史为镜”，暂且将时光倒回同样遭遇过疫情的2003年——
客观来说，在当时疫情蔓延期间，房地产市场的销售面积、开发投资额、新开工面积及施工面积皆受到几乎断崖式的下滑影响，但从全年整体来看，在经过短期的低迷和休整后，5月前后无论是销售面积、开工面积还是施工面积，都开始呈现快速恢复态势。中指研究院数据分析指出，2003年受疫情影响房地产市场运行节奏虽有短暂的放缓，但全年来看影响甚微。
另据国家统计局数据显示，2003年商品房屋销售额达7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。
综上，唱衰2020年楼市的观点，我们看看就好。
春天终会到来，难题也会
据中指研究院发布的《2020年1月份全国300城市土地市场报告》显示，1月份全国300城土地市场供应量出现下滑，整体楼市成交量环比下降70%，成交金额下滑60%。
虽受疫情影响，春节假期后房企无法按照以往节奏复工营销，短期内对销售业绩造成一定影响，但业内人士分析认为，待疫情得到整体控制以后，房地产市场短期内积蓄的市场需求有望进一步释放，未来重归平稳将是大概率事件。
但值得注意的是，短期内楼市所遭受的影响，势必会迫使房地产企业面临新的问题与挑战。
首先，虽然业内预判长期市场依然平稳，但从当前情况来看，品牌房企都在以线上花样营销来增加项目的曝光和客户黏性，同时，企业集团亦会根据当前市场情况在土地储备、营销节奏、品牌输出等方面作出灵活快速调整，而实力相对较弱的小企业可能已经在生死线上徘徊了。
对于小型房地产企业而言，要平稳渡过这次难关，雄厚的资金实力以及未来“爆炸式”的高速自我修复能力不可或缺。令人遗憾的是，很多小企业似乎尚不具备这样的实力，无论整体战略布局或资金链实力皆是如此，那么疫情过后，他们很可能将面临两种选择：要么濒临破产，要么接受被收购。
当然，对于一些“骨骼清奇”的房企来说，也可以有第三个选择：加速抢收。亿翰方面分析认为，房企面临修复性较差的问题是资金短缺。在疫情过后，政策调控和融资调控边际放松的空间将提升，企业降价跑量，加速抢收的可能性也更大。
其次，除了“活下去”的问题以外，房企还不得不面临另一个问题：去库存。
据经济参考报，截至2019年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。
库存总量的增加，势必成为压在房企肩上的一块石头。但同时，楼市调控依旧没有松绑迹象，供大于求的局面会逐渐将楼市原本火热的卖方市场扳回到买方市场。一旦购房者掌握了“话语权”，那么房地产市场会呈现出另一番异于“千人摇号抢房”的全新景象。
我们不妨大胆猜测，2020年房地产市场或将走上“品质比拼+特色体验”之路，并且一定会较此前的营销手段有所创新和走心，从疫情期间线上看房模式可见一些端倪。
至于老百姓最关心的房价，易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，“2020年第一季度市场交易可能不会太好，客观上会牵制房价的走势。第二季度交易量可能会有所上升，但预计各城市库存压力较大，依然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价上涨。整体而言，2020年房价总体上有望进一步平稳。”
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