作者：楊隨鋒，北京市北斗鼎銘律師事務所律師
每年的春節前後都是房屋交易比較活躍的時期。究其原因，除了傳統的剛性需求和改善性需求外，主要由三方面，一是新落戶新就業大學生購房；二是為孩子購買學區房；三是保值增值。尤其是為孩子入學購房，時效性很強。北京市每年五一後就要對當年小學入學適齡兒童進行信息採集，對於這一類購房者，趕在五一前完成房屋過戶就是一個重要的時間節點。在此之前則要完成購房資質核驗、解抵押、網籤、貸款等事宜。
當前的“新冠”疫情對我國各行各業都產生了重大影響，今天我們就談談疫情對當前房屋買賣合同履行的影響。
根據2003年6月11日最高人民法院公佈的法[2003]72號《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）的規定，因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條關於不可抗力的規定進行處理。
北京市北斗鼎銘律師事務所律師楊隨鋒認為，由於此次疫情與2003年“非典”疫情的相似性，參照最高人民法院2003年關於“非典”疫情的相關司法文件精神，應對“新冠”疫情的各項防控措施，如隔離觀察、交通管制、延期復工等，我們可以參照“非典”疫情時的情況仍然適用不可抗力的規定。
《民法總則》第180條規定：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。《合同法》第117條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
“新冠”疫情對當前房屋買賣合同履行的影響主要包括以下幾方面：
1、對合同主體的影響。
合同任何一方如果是由於被確診或疑似新冠病毒患者而被治療或隔離觀察等防控措施導致不能按照合同約定履行義務的，不構成違約。適用不可抗力的規定，全部或部分免除責任。
但一方如果是在違約後發生的不可抗力，則不能適用不可抗力的規定，仍需承擔違約責任。
2、對合同履行期限的影響。
為防止疫情擴散，全國多個城市都發文要求企業推遲開工時間，一些中介公司暫緩開業，導致通過中介公司居間簽訂的二手房買賣合同無法按照約定的時間完成資質核驗、網籤、解抵押、面籤、過戶等手續。對此，要根據不可抗力影響的程度來適用免責條款。
3、合同目的能否實現的影響。
在為了孩子入學購買學區房的交易中，如果由於防控措施導致雙方不能在合同約定的特定時間內完成房屋過戶，進而導致孩子不能進行信息採集，無法入學，對買方來說就失去了購買學區房的意義，不能實現合同目的。
《合同法》第94條規定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能實現合同目的”。
這個時候要求買方繼續履行合同顯失公平。符合“因不可抗力致使不能實現合同目的”這一解除合同的法定條件。買方可據此起訴要求解除合同。
4、買方的付款義務不適用不可抗力。
這是因為金錢債務一般不適用不可抗力免責條款。房屋買賣合同中約定的買方支付定金、首付款的義務仍應按照合同約定的時間來履行，否則構成對賣方的違約。這是因為不可抗力免責需要具備兩個條件：一是有不可抗力事件發生；二是不能履行合同是因為該事件的發生，且兩者互為因果缺一不可。即使被採取了防控措施，買方也可以通過銀行轉賬等方式完成付款義務。
楊隨鋒律師強調，買方尤其要注意這一點。切不可以為發生了不可抗力就可以免除自己的一切責任，最終給自己造成不必要的損失。
最後，如果一方受疫情影響無法繼續履行合同的，應及時書面通知對方解除合同，以減輕可能給對方造成的損失。
對於能夠履行，但需對履行時間、價款等變更的，可以就合同變更事宜與對方達成新的協議。對於能夠履行，但是繼續履行對一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，建議適用情勢變更原則，協商或起訴要求變更或解除合同。
既未履行通知義務並採取減損措施，也未就變更事宜達成一致的，將不免除違約方的相關責任。
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