自卑毀人一生

二手房現在是有價無市嗎？你認為會跌價嗎？目前，全國的房地產市場，處於降溫的態勢，供應量雖然在持續增加，但購房者的觀望情緒濃！下面我們來說說南寧的二手房市場。

歲末年初，南寧二手房市場依然不淡定，年底市場波動，價格穩中略升。

根據南寧住建部統計顯示：2019年12月23-29日，南寧二手住宅成交量1025套，比前一週1203套環比下滑14.8%，且各主要城區均有下降。雖然有部分優質二手房價格鬆動，近期南寧二手房價價確實出現一輪小幅回升。

我來說說影響南寧二手房市場不景氣的幾個原因：

1.銀行的貸款政策尚未完全配套，再加上持續的降溫趨勢，使南寧二手房買賣交易並不樂觀，這種情況還要持續一段時間。

2.大量的一手房衝激二手房市場，價格比二手房還低10%左右，出現了一手房同二手房倒掛的現象，這是歷年以來都沒出現過的。這其中的原由是：政策沒有放開備案價，不允許外收，房產開發商融資困難，資金緊缺。開發商為了年底回收資金，紛紛出現了優惠促銷活動。這就出現了我們看到了年末萬達茂、萬科等開發商低價拋售的現象。

難道南寧的二手房現在真的是有價無市，涼涼了嗎？答案：涼涼只是暫時的，會持續一段時間，我們來分析下原因：

1.從南寧這座二線城市來說：南寧是廣西的省府，在強首府戰略下南寧肯定是要維持產業、資源和人口的聚集的，有這些作為支撐南寧的房產還是相對會比較穩健的。

2.從一手房開發商方面來說：房企融資環境目前仍然高度緊張，隨著銀行金融政策的放鬆，開發商資金會得到鬆動，一手房價會很快上漲。二手房的價格也會跟著上漲。

儘管南寧二手房現在看來真的是“有價無市”，但期待著有大幅變動，特別期待著大跌是不可能，如有購房需求，此時是不錯的出手機會！

徐伯來說房

二手房交易價格起起落落有一陣子了。

自從前幾年的一波大漲後，大部分的二手房價格都上漲了兩三倍，最不濟的也上漲了一兩倍，我們周邊小區的房價就從六七千漲到了兩萬多元，老家縣城的房子也從三千多漲到了七千多元。

最近兩年房價一直緩慢下降，大約比最高點下降了百分之二十左右，目前處於基本穩定狀態，而老家縣城的房子雖然不再火爆，但是價格卻很堅挺，經常聽到人說二手房市場有價無市或者成交慘淡，可是我們小區裡半年時間成交了十七八套房子，而且還是大戶型和中戶型的，那些一百平米以下的小戶型反而很少有人買賣，大部分用來出租了。

這些房子的原戶主都是單位宿舍的，一般人家都有兩三套房子，因為年齡越來越大，基本都換成了帶電梯的高層住宅樓搬走了，有時遇到聊兩句，她們說有電梯確實方便，不過公攤太大了，同樣面積的房子感覺住著憋屈，因為實際使用面積小很多，而且老單位宿舍都是多層，綠化面積多容積率也低，真是各有各的好處。

而搬來的新房主們明顯年輕的比較多，原來安靜的小區很快就熱鬧了起來，因為這些新家庭很快就生了一胎或者二胎寶寶，隨著幼兒增加也多了很多天南地北的看娃老人，大家一邊遛娃一邊說著家長裡短，我們這個總共三棟樓的小院子裡多了生氣。周圍的小區裡情況大同小異，其實市場一直存在，交易也一直在進行，只不過沒有前幾年的火爆場面了。

我的房子我做主

隨著各熱點城市成交量的快速回落，導致了這些二手房市場出現了“有價無市”的奇特景象。上海市民楊先生，此前他看中一套800萬的房子，楊先生現有房子值460萬元，賣掉之後，再加上100萬元現金，可以支付800萬元房款的首付。所以他就訂下了新房子，並掛牌了自己的房產。

出人意料的是，兩個月過去了，楊先生自己住的房子仍然沒有賣掉，他又不得已直降60萬，但是依然賣不出去。楊先生無奈的表示，前前後後來看房的人中，誠心想買房的人也有，只是這些人也面臨需要賣掉自己房子來置換，而他們也要面對房子同樣賣不掉的問題。

我們認為目前很多一二線城市有價無市主要有三個原因。其一，由於長期受到房地產限購和限售的影響，炒房者購房需求受到遏制，他們對未來房價預期發生了改變，選擇逐步退出，而當地的剛需購房群體的購買力又無法支撐高房價，成交量大幅下滑，業主只能是打折幾十萬都無人購買，也不難令人理解了。

其二，本輪房價經過了連續三年的上漲之後，房地產調控也執行了近二年，這幾年的上漲，把當地的剛需購房者的購買力都釋放殆盡，現在很多城市居民家庭都有二三套房子是不稀奇的，在這種市場趨於飽和的情況下，二手房市場的成交量肯定會大幅下滑。

其三，自今年以來，除了北京、上海等城市出現過房價環比下跌的趨勢，像南京、杭州、西安、武漢等各大熱門城市二手房價都出現過下跌情況。在很多人看來，是喜歡買漲不買跌，既然現在一二線城市二手房市場出現了較大的波動，投資風險開始上升，那就再等等看，所以很多購房者也都選擇了在旁觀望。大家都不願意匆忙入市，熱點城市二手房市場買家現在數量不多，當然只能是有價無市。

不執著財經

網傳目前的商品房已經足夠30億人口居住雖說誇張，但絕對不是空穴來風

跟大家分享一組數據，圖上所示是2018年我國房地產開發與銷售指標，可以看到僅僅2018年商品房住宅銷售面積為約14.8億平方米，按照人均50平米的住房需求來算，也就是說起碼滿足了2900萬的住房需求（實際上遠遠比這個高），如果算上過去20多年的商品房銷售來說，網傳的如今的商品房已經滿足30億左右的人口居住不是沒有可能（加上很多小產權和農村宅基地房產等）。可以說如果僅僅從居住的角度來看我國的房地產現狀，已經達到了世界發達國家的平均水平。這樣的數據或許可以說明一點：起碼房地產市場已經過去了供不應求的時代，進入供過於求的情況肯定會率先在二手房市場開始。

越是城市發展緩慢、經濟欠發達的地區，其二手房供過於求的情況發生的越早

第一、二手房市場多數的購買者都是剛需或者從農村進入城市的居民。城鎮化建設越快，經濟越發達的地區人們主動進入城市購房的意願就越強烈，反之亦然。為什麼這麼說？因為本身經濟發達的地區本身的各種基礎配套就做的越完善，農村與城市之間的關係就越緊密，這樣的情況下人們對於城市商品房的需求就自然會越來越多，進城已經成為一種趨勢。反而是那些城市發展不佳，本身城鎮化率低的地區，人們主動融入城市發展的主觀意願不強。這樣的城市進行大規模商品房建設後二手房大批量入市的結果就是供過於求。這也是為什麼二手房供過於求多數發生在一些四五線城市的主因，本身的潛在購買力就不足。

第二、相比於四五線城市來說，二線城市本身的購買力也暫時告一段落，前期大量的投資房和安置房入市不斷攪動著二手房市場。可以說二線城市的棚改和城中村改造在2012年之後開始紛紛啟動，2015年左右達到高峰。而2018-2019年基本上是前期大量投資房和安置房集中交付的日期，這樣的結果就使得大量的房產進入二手房市場，因為二線城市每年的人口流入是固定的，購買力增加也有限，這樣的情況勢必會造成二手房市場相對的供過於求。可以說不是好位置或者資源配套不佳的房產也不是那麼好賣。

綜上，對於如今的二手房市場來說個人覺得應該是處於供過於求的情況的，這跟2016年以前投資炒房風興起有很大關係。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

貴陽一年有10萬套房子賣，，可買房子的有50萬人，，，那麼肯定有40萬人是搶不到房子的，我朋友不差錢，搶房子搶了9年，，還找了關係，給了一百萬紅包才搶到一套72萬60平米小房子，，，，，不信你試試，你500萬去貴陽搶不到100萬的房子，，，房子一家900套，旅遊世界不用租

我22歲想找個老公

二手房現在的確處於“有價無市”狀態，主要表現在這幾個方面：

1.各大銀行信貸額度的收緊，或者有限的額度都給了“新房”，意味著二手房要真正交易，如果二手房沒銀行貸款的支持，交易要全款，基本沒人能一次性拿出全款。畢竟相比100萬的房子，首付30萬就能買新房，如果二手房貸款批不下來，能拿出去100萬買二手房的人為啥要一定買你的二手房，有錢的人群基本是不缺房子的。

2.二手房相關交易稅費有增大的可能，目前二手房交易的大稅有增值稅，目前有土地增值稅法改革方案，一旦實施，增值稅這一塊的徵收比例最高達35%。而房產個稅也改成按增值部分徵收20%，增值稅+個稅，兩個基本能佔到增值部分的50%左右，且未來還有可能徵收房產稅等。這麼高的稅費，買賣雙方都不願意繳的情況下，二手房也不會真正成交。除非二手房平價轉讓出去，稅費就偏少。

3.目前市面上放出的二手房以2005年前的房子為主，這些房子結構老舊現象明顯，且大部分沒有電梯，停車不方便。雖然地段稍好，但好多人一合計，十多年前一套不到5萬的，現在賣50萬？憑啥？買這樣的房我還不如買新房。

4.二手房房東基本都是按市場價格出售房子，缺乏降價的誠意，一個貸款麻煩，交易麻煩，價格還虛高的產品，真正的“有價無市”，不足為奇！

5.二手房成交的也有，都是客戶一次性降到合理價格，市場價8折左右，基本購房者可能有看房興趣，最後成交價格可能更低些！

主要就是上面幾個原因，二手房現如今“涼涼”的可能性更大些！

陽光侃房

2020年才剛剛開始，身邊很多購房者的情緒不是特別的高。可能是年底了，大家都在忙著工作或者被年貨。又或者是樓市的行情，讓我們有點不樂觀。

有朋友說，很多城市的二手房目前處於了一個“有價無市”的狀態。

今天我們就一起來聊一聊，二手房的有價無市，到底是真是假？是哪些原因造成的？我們應該如何正確的去面對？

一，二手房現在真的是“有價無市”了嗎？

自從2019年上半年的小陽春結束之後，很快各大大小小的城市二手房都處於了一個量價齊跌的狀態。

尤其是臨近2019年底的時候，各大的小小的城市二手房的掛牌量增加不少。嚴重的供大於求造成了二手房的有價無市。

從二手房網站上，可以看到最新的數據：

成都二手房掛牌量已經超過12萬套；

武漢二手房掛牌量已經超過11萬套；

南京二手房掛牌量已經超過7.5萬套；

……

是的，各個城市的二手房掛牌量都不小，而且還在不斷的引領增加。

就拿重慶來說，2018年12月上旬，重慶的二手房掛牌量才4.6萬套；到了2019年3月下旬，二手房掛牌量逼近6萬套；截至目前為止，二手房掛牌量直接邁過10萬大關，逼近14萬套大關。

這是怎樣的一種節奏，太嚇人了。可以說和2018年的二手房掛牌量來看，足足的翻了一倍之多。在供應量大於了市場需求的環境裡，各個城市的二手房的的確確目前處於了一個“有價無市”

是的，其實各個城市的二手房都處於“有價無市”的狀態。重慶只是一個案例，大部分的城市都是處於這樣的一個案例和實際的行情當中。

二，為什麼二手房會處於“有價無市”的狀態？

從第一大點我們已經知道，各個城市的二手房的的確確處於了“有價無市”的狀態。尤其是那些三四線城市和很多的小縣城，它的二手房“有價無市”的狀態更為嚴重。

而造成目前二手房處於有價無市狀態的原因也非常的明確：

第1個原因，限售到期，集中放量。

我們都知道本輪去庫存樓市出了特別多的限制性政策，每一個城市都有對應的限售政策，大部分的限售年限就是兩年。

2019年也是個大大小小城市，樓市限售到期的年份。限售期一到，很多的業主在這幾年房子上漲之後，都想掛牌快速的賣出，獲取增值的利益。

第2個原因，行業去化週期的限制。

房地產行業和其他的行業不一樣，它的去化週期一般都是較長的一個時間段。

在2014年之前，沒有去庫存這樣的政策方針下，樓市的去化週期完達到了20個月。即便是在本輪全方位的去庫存助力下，各個城市的區劃週期平均也只維持在了9.4個月。

所以，突然增加了這麼多的二手房，哪能是立馬就能賣掉的。房地產的細化週期本身就是一個漫長的過程。開發商尚且如此，更何況二手房面對的是單個的個體業主。

第3個原因，福利不均，客戶分流。

年底開發商為了回籠資金，有特別多的購房福利。

比如買房打95折，買房打9折，買房送手機，買房送家電，買房送汽車，甚至買房送車位的都有。

二手房是單個的個體，沒有辦法，像開發商這樣搞福利活動。面對有折扣的新房，購房者更願意去選擇購買新房，導致了二手房的購買客戶相對減少。

……

當然了，二手房目前處於“有價無市”的狀態，其實還有很多方方面面的細小原因。

當然我們也不用太過，擔心目前二手房的這樣一個市場環境。很快我們將迎來樓市的小陽春，那個時候行情會有所好轉。

三，小結

總的來說，目前的二手房的確是處於了一個“有價無市”的狀態。

作為我們購房者，也不用過多的擔心，過多的焦慮。在有價無市的狀態下，你再去購買二手房，相對壓價的空間會更大，還能買到相對便宜的房子。也不用擔心業主會因為房子漲價了，悔單不賣。

而作為我們要賣房的二手房業主，壓力雖然有，但是也不用太過的擔心。買的早的朋友房價已經翻倍了，可以說即便你給購房者一點點的優惠，你也是可以賺到錢的。

最後，要提醒廣大的二手房業主，以及購房者。正確的認識市場，正確的對待市場，理性的買房。同時規劃好自己的現金流，不要影響自己家庭的生活。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

有價無市，我不知道怎麼理解這個詞語，“有價”當然一直是價格微跌的狀態，“無市”肯定還是有人買的，只是沒有那麼火爆罷了。

最近在關注樓市，一個月前，關注了號稱上海第一大盤的“上海康城”，這個小區總共有12500戶，最近幾個月掛牌交易的在135套左右，根據歷史成交來看，每個月基本差不多，五六套六七套的樣子。之前看的時候，找了價格最低的十套，簡單添加了房價備註，過了二十幾天，看到裡面三套降價了，降幅基本在5-20萬。朋友說幾百萬的房子降那麼一點說明不了什麼。

我的反駁觀點有兩個，第一，房價雖高，降價雖少，但是要看降幅，也許這個5-20萬就是房子的百分之五。第二，市面上的蘋果都賣8元一斤，你的本來賣7.5元，別人漲價賣8.5元了，你不可能降價賣7元，既然你把7.5元的蘋果降到了7元，那說明是賣8元的蘋果降到了7.5元，你不得不降價。至於別人為什麼會降價，最大可能是蘋果太多，賣不出去。所以說整個樓市應該都在降價。如果蘋果行情好，我想不會有人降價銷售。（我家種蘋果的，就簡單用蘋果舉例吧，今年蘋果會漲價，因為我們西北的蘋果遭受了冰凍災害，大量減產，我想是不是有價無市，賣房的是深有感觸）

上面說的數據和我看到的現象，有朋友說不準確，雖然鏈家“號稱”百分之百真房源，但是其實鏈家APP上還是存在一些低價導流的房源根本不存在。我想他說的也許有道理。但是我想，大多數房源應該是真的，大多數里面的一部分降了，那也說明了整體再降。大多數蘋果都由8元一斤上漲到了8.5元，你不可能把自己的蘋果從7.5元降到7元。

這就是我看到的中國樓市，不知道對不對，如果你有親身體會可以留言交流一下，因為最近考慮買房，想抄底。

旦牛

主要是兩個原因造成的。

1，買新房的人收入不高。

現在很多房子總價超過60萬，貸款接近50萬，還款2500左右。那麼一般家庭收入出去首付之外，又能有多少來還貸的。貸款超過80萬，還款達5000，絕大部分家庭就非常吃力了。

2，總量過多

現在很多人都有了2套房，有錢人早就買了二套房了，沒有2套房的都是低收入人群，既然是低收入，他們就更沒有多少錢買房子了。

二手房想不低於周圈10萬以上都是很難出手的，即便如此還得是比較好的學區才行。

蘇霍姆林斯基

“疫後方知萬事空”，這次疫情讓全天下人清醒啦，生命重要，現金為王，房子只是用來住的窩，急要時不能當飯吃。所以千萬不要為了買一套房，半生做房奴，壓誇一家人，無債一身輕，快樂過生活，大家且行且珍惜！[祈禱][祈禱]

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