03.01 房子,到底讓不讓炒?

房子,到底讓不讓炒?

房子,到底讓不讓炒?


最近,大家都在關注房住不炒,政治局會議沒有提,問題是,這個是否會成為經濟工作會議的議題。

政府強調6個穩定,我們要不要把房地產拿出來作為穩定的工具。

房地產企業搞錢越來越難了。

20多條小溪都被封堵了。

這是2019年金融民工的感受。

政府採取了一系列措施來封堵各種流入房地產的融資渠道。

1.以前,很多銀行把新增的貸款50%甚至更多都給了房地產,現在監管部門加強了對房地產貸款的控制。有的銀行規定房地產行業新增貸款不得超過新增貸款的5%,按照20個行業進行平均分配。很多銀行都沒有額度,對房地產貸款進行額度管理。

2019年二季度末,人民幣房地產貸款餘額41.91萬億元,同比增加17.1%,增速比上季末低1.6個百分點;上半年新增3.21萬億元,佔同期各項新增貸款的33.2%,比上年全年水平低6.7個百分點。2019年二季度末,房地產開發貸款餘額11.04萬億元,同比增長14.6%,增速比上季末低4.3 個百分點。其中,保障性住房開發貸款餘額4.61萬億元,同比增長12.9%,增速比上季末低7.3個百分點。個人住房貸款餘額27.96 萬億元,同比增長17.3%,增速比上季末低0.3個百分點。

2.很多房地產企業參股銀行等金融機構,通過股權換取貸款的方式行不通了。錦州銀行,包商銀行都被接管了,銀保監會對金融機構的股東進行嚴查,防止股東套取銀行貸款,把房地產入股銀行,從而套取銀行貸款的路給堵死了。

3.2016年公司債發行了4萬億元,而今到了還債的高峰期。

房地產企業發債越來越難了,只有借新還舊,保障住房,租賃住房三者才能發債。即使能獲得交易所的發債批文,能否找到資金也是問題,民企債券違約率太高了,AA違約率50%,AA+違約率23%。民企發債要找到資金非常困難。

地產債的發行門檻較高,龍頭房企在發債主體中佔據了較大規模,所以AAA級佔比最高。地產債融資更偏好於國企,且有加劇趨勢。相較於民企、外企而言,國企的發行規模最大,且佔比有明顯上升趨勢;民企的發行規模僅此於國企,但佔比持續縮小。

信用債淨融資額下降,地產債償還高峰來臨。2016年房地產發債太多,而今3年期的債券都到期了,續債非常困難。某某銀行總行發文,對於房地產債券原則上不予展期續債。

今年前三季度,非城投地產債淨融資規模為-34億元,雖然今年發行規模較去年同期增長了16%,但到期規模較去年同期增加了1286億元,非城投地產債淨融資規模為負。2019年初至2019年9月27日房地產信用債(包括企業債、公司債、中票、短融、定向工具),累計發行298只,發行規模約3227億元(較去年同期增加450億元,同比增長16%);累計償還358只,償還規模約3261億元(較去年同期增加1286億元,同比增長65%)。自2019年5約以來,地產融資監管力度加大,限制資金通過信託、金融租賃、AMC渠道違規流向地產。在此大環境下,債券市場的地產融資情況也變差,6、7、9月等多月份淨融資額為負。

地產債主要以公司債為主,公司債約佔6成,中期票據約佔2成,幾乎沒有企業債。由於地產項目回籠資金時間較長,房企更傾向於發中長期債券;此外,發改委對房地產調控較為嚴厲,房企發行企業債的限制多且發行難度大。

近期地產信託窗口指導和發改委要求房企境外債只能“借新還舊”,兩方面融資的收緊意味著地產債的融資監管也難放鬆,此外考慮到2019年四季度有638億元地產債到期、2020年有5000多億元到期,預計未來地產債淨融資額難增加。

2018年1月到2019年11月,民營企業債券市場淨融資為-2981億,也就是說,債券市場不僅沒給民營企業供血,反而抽了血。這還是考慮了結構化和房地產企業融資的結果,如果再把這倆排除,那數字只能更難看。

4.美元債發行也越來越難,只允許發行1年以內的債券,用於借新還舊,否則需要到發改委拿批文。

2019年7月發改委要求房企境外發債“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”,這意味著這意味房企只能“借新還舊”不能新增加境外債,且債務僅限境外中長期。

5.信託融資也越來越難了,都要432齊全,到哪裡去找殼。

要壓縮地產類信託通道業務,目前有2萬億元的信託規模需要壓縮為0,這個影響是巨大的。有人估計累計3萬億的地產信託業務,其中2萬億為通道業務,而這些通道業務又主要為銀信渠道。監管的態度是,未來銀信通道業務將壓縮至零。

信託對資金用途的監管加強了,防止資金挪用,信託資金也越來越不好用了。

信託監管加強,地產前端融資受影響。近年來,地產信託因其交易架構靈活和投資限制相對少,成為房地產公司進行擴張和前端融資的重要手段。截至2019年2季度末,房地產信託餘額為29292.55億元,佔整體資金信託餘額的15.38%。截至2季度末地產信託新增規模即達到6572.25億元,佔2季度新增整體資金信託的比例達到20.92%,相比於2018年全年新增佔比提高了7.7個百分點。

5月銀保監會發布23號文,首次提及“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”,針對信託公司,強調了不得通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等。為落實23號文,銀監窗口指導,要求大部分公司三季度末的地產信託規模不超過二季度末規模,符合“432”的通道類業務也算房地產項目全部暫停。23號文和之後的窗口指導,重點針對與土地金融相關的信託投放渠道和交易架構。

根據李湛等的測算,三季度共有1669.9億元地產信託到期,按照目前的監管要求,三季度整個地產信託的投放額度上限在1700億元左右(不考慮通道類項目)。而2018年三季度房地產集合信託新增規模為2604.98億元。

根據用益信託網數據,2019年7-8月的新成立地產集合信託1050.36億元(2018年同期為1318.90億元),如圖20所示,2019年8月的新成立地產集合信託規模驟降。規模下降的同時,融資成本高居不下。地產信託的平均年化收益率從年初的7.76%上升到8月的8.28%,反映了年初至今房企對信託融資的大量需求。目前,23號文已經正式實施,對信託開發貸的“二級資質”要求也收緊到項目公司母公司必須具備二級資質。預計未來信託政策收緊的趨勢將進一步持續。

6.保理也停止註冊了。通過保理公司來做票據,也是房地產融資的一個新渠道,過去房地產看不上,現在蚊子也是肉,房地產企業也在搞票據,聚少成多。恆大的商票價格達到25%,融創的票據達到20%,可見他們的資金有多緊張。

7.房地產企業發ABS也越來越難了,這種信用的融資工具也不受銀行的歡迎了,找不到資金。CMBS相比而言,要好一些。問題是找不到好的底層資產。

ABS方面,銀保監會發布《關於推動供應鏈金融服務實體經濟的指導意見》,要求加強供應鏈金融服務監管。雖然文件未提及房地產行業,但在房企融資收緊的背景下,房地產ABS(尤其是房地產供應鏈ABS)的監管會有加強趨勢。預計未來房地產供應鏈ABS的審查會更加嚴格,尤其是中小房企發行ABS。目前房地產供應鏈ABS的主力仍是萬科、碧桂園、綠城等大型房企發行。

8.P2P幾乎全軍覆沒,通過P2P為房地產融資已經行不通了。

9.對於AMC的通道業務也加強了管理,防止AMC和銀行串通,通過不良資產換取銀行貸款。

10.房地產企業上市非常困難,尤其是在國內,很多房地產企業都希望去香港上市,通過資本市場來融資。

11.類REITS也越來越難,真正的REITS很難放行,擔心資金被挪用搞房地產開發。

12.房地產股權投資基金業越來越難,找到投資真股權的資金 不容易,此外備案和託管都不容易。

13.引入戰略投資者,也是房地產企業的一個選擇,但是非常困難。平安就參股了幾家房地產企業,成為二股東。

14.過橋資金和高利貸,作為應急,比如拿地,發債的劣後資金等,很多房地產100強都在借高利貸,作為短期週轉之用。現在出臺了非法放貸罪,高利貸入刑,很多搞高利貸的個人和機構也不敢幹了。

15.私募房地產基金備案收緊。尊敬的私募基金管理人,根據國家房地產調控精神及審慎管理原則,建議合理安排私募股權地產基金涉及投向住宅類方向的展業速度,管控好存續期房地產基金風險,落實好投資者風險揭示及信披工作。協會將合理關注新備案地產基金中涉及投向住宅、關聯交易(特別是“自融”)、單一標的、先備後募、保本保收益或變相保本保收益等情況,結合宏觀政策、行業特點、私募管理人管理規模及展業速度等,適時採取相關審慎措施,請知悉。同時,請管理人對涉及投向住宅類方向的私募基金進行充分風險揭示,投資者對相關風險揭示簽章簽字確認。

16.打擊民營金控,切斷內部的資金倒騰術。

17.專款專用,防止資金挪用,出臺了三個辦法和一個指引,近年來,又進一步加強了資金用途的監管,比如信託資金。

18.防止大型民營企業內部倒騰資金,比如用非房地產主體融資,用房地產作為抵押,資金內部拆借,用於搞房地產。控制股東之間的貸款拆借,嚴格管理委託貸款,信託貸款等。

還有一些渠道,都在被封堵。貓捉老鼠的遊戲在上演。

進入2019年10月份以來,出現了房地產100強進“ICU”的情況,三盛宏業,頤和地產,福晟地產紛紛告急。

根據筆者的初步研究,百強房企中有20%%左右在賣“家當”,賣地,賣項目,賣股權。賣“家當”隊伍中不乏前二十,甚至是前十的房企。部分房企的資金緊張狀態已經到了要“割肉求生”的狀態,部分中大型房企甚至已經陷入了破產傳聞。這是房地產市場過去20年來,經歷四次調控都從來沒有過的現象。以往調控雖然導致市場降溫,但最終結果總是“大魚吃小魚”。而這次,部分“大魚”也十分危險了。從管理層的態度看,為實現調控最終目的,犧牲幾條“大魚”可能也是在所不惜的。所以無論是從業人員和資本市場的投資者,都要小心了,以前熬過的坎,這次很可能過不了。

總結起來,房企融資的渠道有:銀行貸款、房地產信託、債券、私募基金、保險、IPO和增發等等,其中國內貸款(包括銀行貸款、非銀行金融機構貸款)、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款是房企資金的主要來源。

根據李湛的研究,統計局2019年8月的數據,房地產開發企業到位資金,約1/3來自“定金及預收款”、15%來自“個人按揭貸款”,所以接近50%來自銷售回款;約31%來自房企“自籌資金”,約15%來自“國內貸款”,僅0.07%來自“利用外資”。

從籌資性現金流來看,自2018年起,不同梯隊的房地產發債企業籌資性現金流淨額均大幅走弱,主因是企業融資環境的收緊及房地產企業債務到期規模的增大。隨著房企融資政策的收緊及到期債務規模的增大,未來房企籌資性現金流難現明顯好轉,企業將主要通過加速回款和減少投資的方式儲備現金流,以緩解流動性壓力。

房地產融資形勢空前嚴峻,切不可掉以輕心。

2018年,房地產的負債是90萬億元,加上建築業的20萬億,合計是110多萬億元。

最近的經濟工作會議,會不會把房住不炒列入其中,成為市場關注的焦點問題。



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