趨於常態化的房地產調控，在近年來讓許多房企都過上了“勒緊褲腰帶”的日子。
數據顯示，截止今年5月，40家上市房企完成融資金額451.17億元，環比4月減少41.34%，融資總額更是自去年5月以來的最低。與此同時，房地產企業IPO也持續處於收緊狀態，目前在上交所排隊的5家房地產擬IPO企業，均較3月再次出現了審核排序下滑，最大下滑幅度達到了16位。
上市融資舉步維艱，債權融資也不容樂觀。受國內政策影響，2017年地產企業債券融資量較前2年大幅下跌，全年總融資額1264.9億元，僅為2016年的16.9%。僅在今年6月，已有近10家房地產企業陸續中止了公司債發行，涉及金額接近500億元。至於海外融資，由於美國加息影響，人民幣貶值壓力不斷加重著房地產企業還貸負擔，也持續影響著相關海外債券投資者信心。加上5月出臺的《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，加大限制了地方政府對市場化融資的擔保，大大增添了企業海外債券融資備案難度。
除此以外，房企還在面臨著融資貴問題。銀行貸款渠道的收緊，造成間接融資與信託融資成本一應增長，僅在債券市場，2017年四季度AAA級加權利率已達到5.92%，比2016年整整提高出1.63個百分點。有地產領域專家表示，高槓杆是目前諸多房企普遍存在的問題，當前的金融監管意在去槓桿、防過熱，以守住不發生系統性風險為底線。預計地產調控或成為短期常態，2018年整體融資成本可能在2017年基礎上還有50-100BP左右的上升。
各方的圍堵，讓房地產企業開始重新審視當前發展模式，除了融資渠道的拓展，運營模式也成為了不少企業調整的內容。有業內人士表示，為適應新經濟體系下地產金融發展需求，部分房企已率先開展金融創新，“產融結合”模式便是其中重點發展方向之一。
在“產融結合”模式中，金融機構業務可直接與房企發展需求掛鉤，針對性進行產品研發及業務拓展，低成本助力滯緩項目、難點項目運營。同時，伴以多方投資者的引入，地產項目風險能被有效分散，資金使用效率也能得到進一步提升。
據瞭解，目前業內主要採取直接設立金融控股平臺、參股金融機構及分階段引入合作基金等方式，具體落地“產融結合”。而隨著房企對“產融結合”的逐漸重視，近年來成熟項目案例也在不斷增多。2014年，龍湖地產通過與CPPIB成立合資公司，共同發展蘇州時代天街商業地產項目，在獲得土地增值收益的同時，極大緩解了資金壓力，為後期商業運營價值提升奠定了基礎。2015年，綠地集團創設子公司綠地金融，獨立開展基金投資、管理業務、類金融業務等，不僅有效引導了綠地存量資源發展，也形成了獨立營收能力，成為了綠地集團此後發展的新增長點。
通江投資集團董事長張保國表示，以“產融結合”模式為核心，金融機構與房企可形成良好的優勢互補。在融資方面，相關渠道可由傳統銀行信貸、債券融資拓展至私募基金、保險以及資產證券化等，形成更為全面的資金結構。同時，通過將地產資源與金融模式的匹配，更多的金融創新內容得以呈現，這將有助於企業利潤多元化構建，形成更具競爭優勢的發展模式。
然而，開展“產融結合”並不意味著一勞永逸，金融創新的背後，運營難度也相應提升。例如在金融業務拓展中，房企不可避免的將加大金融項目投入，由此或極易導致產業的虛擬化，一旦面臨金融行業風險，將牽連實體產業遭受衝擊。此外，地產與金融的融合發展，往往需要優秀的頂層設計團隊及全新的企業管理模式，而我國目前在該領域仍處於發展初期階段，相關複合型人才及業務模式的培養也有待時間的積累。
“產融結合”的開展應重點著力於既有資源的整合、產品設計及渠道拓展，既要適當創新，也要貼合企業風險承受能力，張保國這樣認為。以商業物業發展為例，初期階段可重點提升資金使用效率，開展基於物業服務的社區理財、貸款等內容。而在中後期，隨著運營模式及渠道的成熟，企業可開展結構化物業價值提升，打包形成租金收益ABS、物業費ABS等，引入更多參與方，形成高效的資金週轉，並藉此向著輕資產及長線發展模式進發。
在張保國眼中，金融創新是企業自我更新、持續發展的關鍵所在，不僅在房地產行業，“產融結合”模式引領的解決方案未來或能在更多領域進行全面推廣。據瞭解，通江投資集團始終將“產融結合”模式作為戰略發展核心，在地產領域及多類產業領域，不斷探索金融業務與產業發展的融合，以期更好的將金融創新動力注入傳統產業的改革升級進程中。未來，隨著我國金融大門的逐漸打開，更多更全面的金融創新或將登陸國內市場，金融領域與各類產業亦能借此碰撞出更多的火花。
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