深圳--惠州
爆料！这可能就是临深今年值得特别关注的楼盘！
公元二零一九，注定是整个粤港澳大湾区最亢奋的一年。
8月，大湾区规划落地后短短半年，一则重磅又落入湾区。
《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，赋予了深圳重要而艰巨的历史使命。
作为深圳近邻，惠州再被“点名”。
《意见》明确提出“深莞惠联动发展”一条。
在湾区背景下，有了中央红利加持，深莞惠合作打开了更大的想象空间。
毫无疑问，先行示范区是深圳的机会，同时也是惠州的机会，价值重塑的机遇迎风而来。
在深圳腾飞式发展下，作为“深圳后花园”的惠州，会分得几杯羹？处在历史机遇的最好风口上，购房者们又该如何判断和抉择。
NO. 1｜惠州将成临深最重要的城市之一
“推进深莞惠联动发展，促进珠江口东西两岸融合互动，创新完善、探索推广深汕特别合作区管理体制机制。”
——《意见》节选部分
惠州过去给人最大的感觉就是城市不怎么突出，不像深圳广州可以吸引到那么多的目光。
多年以来，随着深惠两地合作密切，深惠融城等战略逐步加深两城的地缘关系，一切都在慢慢发生改变。
作为接壤深圳，临近香港的城市，惠州的大跨步发展已经成为一种必然。
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半小时经济生活圈
规划4条轨道10个高铁站
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深圳先行示范区的定位，赋予了深圳更多的政策，也给深莞惠都市圈带来更多的机会。
文件里提到“探索推广深汕合作区管理体制机制”不容忽视。
虽然字面上看不出来与惠州有联系，但是从一则新闻可窥探其中的奥秘。
深圳将在西丽建设西丽高铁新城，西丽高铁站将比北站更大。
而从西丽站出发的深汕高铁，半小时内到达深汕合作区。中间包含几个站点：西丽、坪山、惠州南、深汕合作区赤石站。
——截取自《深圳商报》
轨道相连让深惠这两座粤港澳大湾区东部重要城市之间的空间距离日益缩短。
约10分钟，是厦深高铁从惠州南站到坪山的距离；约30分钟，是到深圳北站的距离。
随着赣深高铁建设，预计到2021年从惠州中心区到深圳只要约20来分钟，跨城“半小时经济生活圈”呼之欲出。
“同城化”越来越明显，很大一部分人白天深圳工作，晚上坐高铁回惠州居住，这将成为更多“深惠人”的生活方式。
毕竟，在深圳约七成以上的上班族光是坐地铁都要超过半小时。
如今惠州已包含7条已规划铁路、1条初步规划铁路，1条运行中的城际铁路和3条规划城际铁路。
其中关注度极高的深惠城际铁路已初步列为2022年破土动工的重点项目。
一旦完整规划落地，惠州将实现境内共10高铁站！
轨道外，惠州还在航空、海运上加快了深惠一体化的进程。
1、深圳第二大机场建设
惠州还将为深圳机场打造国际航空枢纽腾出空间；
自惠州通航以来发展速度居全国前列，今年有望突破250万人次。
2、加强惠州港和深圳港联动发展。
着力打造亿吨大港。至2035年惠州港港口吞吐量要达到2.5亿吨。
淘房志认为，在国际一流湾区中，不管纽约湾区、旧金山湾区还是东京湾区，都是交通先行，然后产业为基。
惠州的交通枢纽地位直线提升，将真正发挥大湾区连接粤东乃至闽赣的枢纽门户作用。
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企业协作发展
“深圳研发，惠州智造”
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在半小时经济圈的背景下，企业也走出了“深圳研发，惠州智造”的产业协作体系。
如今比亚迪、TCL、华星光电、德赛、赢合科技、欣旺达、光弘科技等大型企业纷纷落户惠州。
特别是惠州的临深区域，如惠阳区，近期也与深圳的龙岗区、坪山区频频“牵手”探讨合作，如谋划共建“龙岗—惠阳产业园”。
两地未来很有可能会借鉴“深汕合作区模式”，做一个深莞惠试验区。
合作区如果成立，就意味着深惠交界处，
尤其是惠阳，大亚湾的土地价值，会发生非常重大的变化
。总体来说，惠州长远来看将成为深圳周边最重要的城市之一。
NO. 2｜我们可能赶上了
惠州最好的准入时机
一线城市发展到一定规模，势必会出现人口拥堵所带来的城市病，对于深圳而言，向外分流成为了一种必然。
深圳人口密度是北京和广州的约4.5倍，是上海的1.5倍。2018年，深圳以新增49.83万人高居粤港澳大湾区城市群首位。
因为深圳房价的原因，对许多"新深圳人”并不友好，限购原因也使人束手束脚。
对大部分人来说，向外分流有两个要素是要关注的，不限购（可以买）以及总价低（买得起）。
淘房志更看好惠州。
惠州是全国环一线城市中少有的境内人士不限购的城市。
据数据统计，惠阳9月新房均价约1.3万/㎡。对比相邻的深圳龙岗和东莞清溪都低了不少。
来源：乐有家研究中心 | 临深一手住宅9月均价示意图
以9月均价数据计算一套90㎡的房子，首付（三成）仅约35万就能上车，而东莞50-60万左右，龙岗（含坪山）更是差不多127万元。
来源：乐有家研究中心 | 90㎡新房住宅首付价格计算示意图
对于预算不多的购房者来说，惠州的优势就体现出来了。惠州的房价在大环境影响下，迟早要补涨！
特别是惠阳这样邻近深圳的区域未来的潜力是巨大的，目前还处于洼地，正是入手的好时机。
NO. 3｜5年卖房近65万套
国庆3万批次访客"搅动"惠州楼市
事实上，惠州的潜力正在被越来越多的人看到。
1、据统计，5年（2014-2018年）惠州卖房近65万套，超过一半被外地人买走。尤其是惠阳大亚湾，房子或有超8成都被外地人收入囊中。
将惠阳和大亚湾两区的成交数据单独“拎”出来看，成交数据一直在上涨，从2014年的27813套到2018年的68364套，翻了2.46倍。
2、今年，惠州在稳中有序的市场节奏中，走出了一波小高潮。先行示范区发布后，9月惠州总成交13989套，环比上涨25.18%。
在此期间，惠州已连续数周排名粤港澳大湾区新房住宅网签榜首。且一周比一周“热闹”。以9月下半月为例：
9月16日-9月22日 网签套数3529套，环比上涨29%
9月23日-9月29日 网签套数3830套，环比上涨8.53%
3、热度还延续到了十一黄金周，近3万批次访客“搅动”惠州楼市，同比2018年上涨198%！认购量大幅上涨，同比上涨315%！
购房者们正在用真金白银为惠州楼市投票。
NO.４｜大亚湾人口密度724人/km²，
高于广东平均水平！未来将有上万人涌入
大亚湾，大深圳生活圈的一部分，成立于1993年5月。辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处，陆地面积仅293平方公里，人口密度却达724人/平方公里。
大亚湾人口密度724人/km²
高于广东平均水平
截至2017年底，大亚湾常住人口21.2万人，人口密度约724人/平方公里。那么，这一密度在省内、全国是怎样的标准呢？截至2018年底,广东常住人口11346万人，继续居全国首位，占全国人口总量的8.13%，广东人口密度631人/平方公里，为全国的4.35倍。而大亚湾人口密度是724人/平方公里，高于广东平均水平，更高于全国数倍。
2018年广东各市人口数据
据悉，珠三角城市群人口集聚度进一步加大。2018年，珠三角九市常住人口占粤港澳大湾区人口总量的88.55%。相较于2017年，珠三角三个人口最多的城市广州、深圳、东莞2018年常住人口净增量略有下调，但同时珠海、惠州等地常住人口净增量创下近八年新高，随着粤港澳大湾区的建设推进，珠三角对人才还将产生新“引力”。
湾区东部流动人口量、密度均大于西部
深圳东部带动临深区域
另外，从腾讯位置大数据分析可看出，大湾区东部（深圳、东莞和惠州）的流动人口数量和密度均比西部大，而深圳东部还在源源不断地向临深区域延伸辐射，将其变为大深圳生活圈的一环。
广东位置热力图（腾讯位置大数据）
《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出，大湾区要“建设人才高地”，其中“支持珠三角九市借鉴港澳吸引国际高端人才的经验和做法，创造更具吸引力的引进人才环境，实行更积极、更开放、更有效的人才引进政策，加快建设粤港澳人才合作示范区。”
大亚湾总人口从总量上看并不突出，但从人口密度上看，却有着巨大的潜力。人口是房地产的有力支撑，产业经济则是人口聚集的源动力。因此，大亚湾作为大深圳生活圈的一环，也是全国楼市的绝佳风口，除了蓬勃的楼市，其产业经济也较为发达。
据大亚湾发布的报告显示，去年在中海油炼化二期1000万吨/年炼油和120万吨/年乙烯项目带动下，全区规上工业总产值2267.7亿元，增长41.7%，实现规上工业增加值633亿元，增长23.8%，全区143家规模以上工业企业中，产值实现正增长的企业有106家，比重达74.1%。
慧聪集团签约大亚湾
未来将有上万人涌入
值得一提的是，本月初，慧聪集团与惠州大亚湾举行了合作签约仪式，与政府、龙光集团及德捷公司共同打造“慧湾——新一代信息技术产业港”。
据悉，“慧湾——新一代信息技术产业港”项目总投资额超人民币 150 亿。在项目建成后还将引进规模和影响力在行业排名前列的30-50家产业互联网企业入驻，2000 名产业链上下游产业互联网专业人才进驻，未来园区进驻的产业互联网产业链上下游专业人才总人数将超过10000人，未来项目打造的产业互联网生态圈将影响30000人。
网传慧聪双塔效果图
这意味着，未来大亚湾将有上万人涌入。对当下只有21万长住人口的大亚湾来说，的确是一个不小的数字。
值得一提的是，去年9月，投资总额为100亿美元的埃克森美孚惠州化工综合体项目正式落户广东惠州大亚湾，让肩负逐鹿世界新使命的惠州石化产业，再添强劲引擎。产业的不断引进，人口必将不断的增加，大亚湾再也不是只有楼市而没有人气的地方。
大亚湾如何抓住机遇？
持续吸引人口，推动产城人融合
目前，大亚湾区已基本形成石油化工、电子信息、汽车零部件及装备制造、港口物流、滨海旅游“1+4”现代产业体系，为国家新型工业化产业示范基地。大亚湾如何抓住机遇推动产城人的融合发展，关键一环便是要加快科技孵化器群建设，着力培育高新技术产业源头企业，促进科技成果产业化。
大亚湾科技创新园
当前，大亚湾区正以高质量建设世界级绿色石化产业基地，慧聪集团计划将总部及关联企业的整体业务迁入，必将会带来人流、物流、信息流、资金流，带动产城融合。根据计划，到2024年，慧聪将为当地创收不少于765亿元、纳税7.3亿元，引进各类入驻人员过万人。
大亚湾各项产业较为发达
此外，信息产业龙头项目落子，无疑是一个新机遇。长期以来，大亚湾区的产业结构相对单一，较为依赖石化产业，经济抗风险能力较差。汽车零部件装备制造业、电子信息产业规模较小、发展较为缓慢。待慧聪项目建成后，有望优化产业结构、推动信息产业发展。
大亚湾陆地面积并不大，但人口密度非常可观，经济发展潜力巨大。如今大亚湾各项配套逐渐兴起，例如：万达广场落户惠州并首选大亚湾，如今已顺利开业；灿邦新天地、翡翠山Hello City等大型商业MALL异军突起。相信在不久的将来，大亚湾人口将越来越密集，成为大深圳生活圈中亮眼的一环。
NO.５｜惠州北站将连接
地铁1号线、5号线，实现零换乘！
惠州市生态环境局公示了赣深铁路惠州北站综合交通枢纽配套工程（二期）的环评文件，惠州北站更多真容由此披露。
此次除了赣深高铁、深惠（莞惠）城际轨道外，惠州北站将预留地铁1号线和5号线的通道，实现对外运输方式和城市交通时刻衔接。
惠州北站综合交通枢纽
以“零换乘”理念规划建设
从区域来看，惠州北站综合交通枢纽位于位于惠城区小金口惠州大道与惠博大道之间，距惠州市惠城区中心约11公里，距惠阳区约45公里，距博罗县城约10公里。
文件披露，惠州北站以“零换乘”的理念规划建设集两种或以上对外交通方式的综合客运枢纽，
实现设施一体化布局，对外运输方式和城市交通实现运力匹配、时刻衔接，最大程度缩短旅客换乘距离和换乘时间。具体来说，惠州北站将衔接珠三角城轨、地铁、公交、长途汽车、出租车、社会车辆等多种出行方式。
惠州北站最新效果图
二期工程拟年底开工
2021年6月完工
目前，赣深高铁和站前工程已经开工建设，拟于 2021 年开通运营，与其运营相配套的相关工程的建设迫在眉睫。
此次公示环评的惠州北站综合交通枢纽配套工程（二期）便是其配套项目，拟于2019年12月底开工，2021年6月中完工，总投资26.8亿元，总工期18个月。
从当前披露的信息来看，惠州北站将建成站城一体的示范，交通配套与城市开发在立体空间上高度复合。
二期工程先行建设交通配套，预留上部荷载，远期建设上盖开发。工程地块功能划分为 5 个地块及道路桥梁工程。
预留地铁1号线、5号线通道
根据城市轨道交通远期规划，待时机成熟后，惠州北站有望与地铁1号线、5号线接驳。主要满足惠城区、惠阳-大亚湾以及博罗之间的交通联系，在后期可以分别接驳深圳地铁16号线与东莞地铁3号线，达成与周边城市的互联互通。
1号线：组团间骨干快线，途经惠州北高铁站、惠州火车站、江北核心区、云山城际站、东平、河南岸、麦地、惠州学院、惠城南高铁站、惠阳汽车总站、惠州南站、大亚湾等重要地区，主要满足惠城、惠南与惠阳-大亚湾组团之间的轨道交通联系，实现惠州主要交通枢纽之间的快速通达。线路全长约70公里，设站约27座。
5号线：组团间加密线路，串联博罗核心区、龙溪片区与惠州北高铁站，预留与东莞3号线衔接衔接，主要起到加强博罗与惠城、东莞联系的功能。线路全长约37.4公里。
地铁1号线走向图
莞惠城际、赣深高铁
在城轨方面，当前莞惠高铁与赣深高铁无法衔接，有专家认为小金口站很有必要延伸至赣深高铁的惠州北站，目前正在争取省里支持。
莞惠城际：在东莞市经过洪梅、道滘、南城、东城、寮步、大朗、常平、樟木头、谢岗等镇(区)，随后从沥林、陈江、惠环、规划中的汽车客运南站、西湖站，小金口站，后续或将连接惠州北站，与赣深高铁接驳。
图源：本地宝
而作为全国高速铁路网“八纵八横”的重要一段，按照时速350公里设计的赣深高铁是江西对接珠三角的主通道，在惠州境内设博罗北站、惠州北站、仲恺新区站3个车站，计划2021年建成通车。
赣深铁路：全线车站依次为赣州西、信丰西、龙南东、定南西、和平东、龙川西、东源、河源东、博罗北、惠州北、仲恺、塘厦（东莞南）、光明城、深圳北、西丽站等15个站。
值得一提的是，地铁1号线途径惠州北站，正好与赣深高铁、莞惠城际轨道接驳，而地铁5号线也与惠州北站接驳。这便使得上面这4条线可以实现零换乘可能。
惠州北站不仅为铁路旅客集散提供了便利的条件，也服务于城市居民的生活出行，据测算，到2035年，惠州北站社会车辆单向客流4600人次/小时。
NO. ６｜低总价购入湾区资产
性价比让你眼前一亮
淘房志得到消息：惠阳的融创玖樟台项目正在热卖，是一个性价比挺高的项目。
这可谓是一个“现象级”的热销盘。
偌大的营销中心几乎无一空位 | 实景图
只花了三天的时间就成交140套，最高成交记录一日60套。
融创玖樟台的热销不是偶然。
融创作为连续两年位居TOP4的品牌房企，实力$庸置疑。
融创在文旅界已经拥有非常高的知名度，今年6月15日，广州融创文旅城开业当天迎客量超30万人次，开业七周累计客流量达328万人次。
傲人成绩的背后反映的是融创的影响力，和人们对融创品牌的认可。
玖樟台作为融创进驻惠阳的第一个项目，上半年就分别取得了惠阳区销售套数前三甲，金额第四的成绩。
地段、配套、产品除了是购房者们最关心的，也恰是融创玖樟台引以为傲的。
1、惠阳“深南大道”城市封面首排
项目位于媲美深南大道的迎宾大道旁，惠阳迎宾大道是一条快速路，红线宽度约60米，控制约100米，目前为双向6车道，非常阔气。
大道资产作为城市门脸的存在，无论在外观还是整体风貌和品质上，都有严格的要求。
（项目示意图）
项目所在版块是政府重点规划发展的商业住宅区，毗邻政务、核心商业圈，项目与惠阳行政服务中心直线距离约800米，目前区发改局、国土资源局、办税大厅等45家行政事业单位已纷纷入驻。
2、规划地铁6站可达深圳
项目周边规划多条轨道交通，距厦深高铁惠州南站直线距离约7公里，2站直抵深圳北站。
毗邻惠州地铁1号线（规划中）叶挺站，未来可通过深圳地铁14号线惠州延长线（规划中）乘坐地铁就可以到达福田中心区。
（项目区位图）
深圳地铁16号线延长线文旅北站（规划中）、深圳地铁19号线延长线铁门扇站（规划中）换乘深圳地铁轨道快速连深，未来通过地铁最快6站到深圳。
交通对楼盘的价值提升，不言而喻。
3、配套成熟，生活便捷
项目自带幼儿园，毗邻省一级惠州市惠阳区秋长中心小学，临近市一级维新小学，中学有省一级崇雅实验学校、叶挺中学、惠阳一中实验中学等。
（商圈图）
直线距离约5公里范围内有沃尔玛、天虹商场、吉之岛及新世界购物广场等商超，轻松解决日常生活所需。
4、高品质居住舒适体验，自带融创物业
项目整体规划及楼栋均采取南向点式布局，均为朝南户型，楼间距宽阔、通风采光好，带来高品质的居住舒适体验感。
（示意图）
据了解，目前项目一期5、6栋在售，均价为11500-12000元/m²。
（示意图）
在售户型建筑面积约86-137㎡南向三至四房。
120㎡户型图
137㎡户型图
（ ↑↑↑点击查看大图 ）
好风凭借力，依托深圳的腾飞联动。
“CP城市”的优势正在兑现，惠州离弯道超车还会远吗？
NO. ７｜【新盘入市】10月惠州将有82盘推新，
共约13769套新房入市！
自九月以来，预售证一波接着一波，据统计，九月份的预售已超过两万套。而现传统楼市“银十”的到来，加上普天同庆的十一黄金周的来袭，更是让房企们摩拳擦掌，争取获得更好的成绩！
据企鹅财经不完全统计，惠州市10月份将有82个项目计划开盘或加推，共计约1万3769套新房入市，环比上涨43%！中秋后的势头依旧不减，十一黄金周或更加猛烈！
惠城区10月预计将有2970套新房入市，较之上月，供应量有所下降，但仍占据榜首位置！
据企鹅监测，10月惠城区预计有17盘 入市，共2970套新房源。其中，有两个纯新盘预计推新，分别是【君尚瑞景】和【隆生西江花园】。
而此次【隆生西江花园】首批推出是1/3栋，建面户型约112-169㎡，预计有215套房源入市。
从开盘产品类型来看，10月推新以高层住宅为主，户型面积跨度较大，建面从78-268㎡不等，涵盖了高层住宅和别墅产品。
10月惠阳预计有17个盘推新，预计推货量约2752套，环比暴涨272%。
此次新力君悦湾、惠阳恒大棕榈岛、半岛1号3个项目均在九月底有加推新房源。其中惠阳恒大棕榈岛于9月30日新增预售证，此次获得预售证的为8栋，面积段约90-91㎡房源，共92套，预计在10月推出。
“金九”已过去，而作为以往供货和成交的热门区域，在接下来的“银十”阶段大亚湾将如何表现？
在昨日大亚湾的预售数据缺失的情况下，大亚湾首次以套数最少的状态入市。预计
10月将推12个盘，共约1560套房源等待入市，较之上月有所下降。此次面积段为43-255㎡，涵盖住宅、叠墅、商业等物业类型。值得一提的是，一直蓄势待发的【瀚柏·青柠时代】也于9月底获得预售证，此次拿到的是1栋，建面户型为78-88㎡2-3房房源，预计会在10月开盘入市。
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