一、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批覆，這幾樣東西領取的先後順序非常有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上寫明土地用途及年限。
但在現實中，這個想法只能是理想狀態。首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，土地出讓金是已經交了，剩下的事情規劃部門得給我搞定。
二、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。這是我們的特色。不過這裡也有些東西很有趣，與法律的關係也比較大，比如設立項目公司。這裡要注意一下，母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上註銷，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這麼幹。
立項主要考察的是項目的投資額及可行性。可行性現在各地由於市場經濟的深度不同，所以管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關係那更是異常隨便的事情。
不過這個事情還是很有靈活性，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關係。
三、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規範。
在這裡舉例說明一下，比如建築密度，看起來很簡單，就是建築物基底面積佔整個小區面積的比例數。比如這個小區是1萬平方米，3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。這個計算應該是沒有爭議了。但是3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。那麼，2000平方米到底算不算建築基底？之所以限制建築密度，無非就是為了保證綠化，保障居民的休閒空間。現在雖然是在地面上建了東西，但都是綠化，綠化、休閒空間沒有減少，2000平方米不能算在建築密度裡面。空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，技術規範沒有限死，有無窮的空間可以鑽研。
再舉個例子，容積率，總建築面積除以淨用地面積。但實踐中一看，什麼是淨用地面積？從哪裡起算？是純粹的土地使用權證載的面積，還是一直到周邊道路的道路中線去？根本說不清楚，怎麼算都行。把淨用地面積一加大，總建築面積自然就水漲船高。
其他譬如消防通道的設置，高層建築四周必須設立環形消防車道。但是這麼一來，小區綠化基本就毀掉了。怎麼辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格的設計要求的，個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2-3個月，往往都要和規劃部門反覆修改才能通得過。
四、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，無論什麼房地產公司，在這個問題上栽跟頭的幾率是一樣的，就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
管線綜合包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規範科學統籌安排，放到同一張圖紙上。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。
管線綜合所有的線，都得從外面引進來，跟外面有個接口。但是外面預留的接口經常會變。最常見的是市政排汙管線突然就重新施工，換地方了，哪怕就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完了。
還有高壓電線的接入口，一開始說得好好的，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者容量已經超了，不能再接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢引，引到多少電算多少電。
排水許可證是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都要求雨汙分流，就是雨水和生活汙水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。反過來又影響管線綜合設計。
五、單體審查、建築工程規劃許可證
規劃部門對單體設計的審查非常嚴格，但相對於總平面規劃，容易通過一點。單體設計是在總平面規劃的基礎上，落實單體建築的設計方案。單體方案關鍵就是落實各空間的大小尺寸。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當然，總平面審查期間也會審車位，不過那個階段主要是審經驗值，一般不會很在意車位夠不夠。但是單體階段不一樣，審得非常嚴格。這個時候開發商什麼招都會用上。比如所謂的子母車位，還有的宣稱要做立體機械停車位。不過很多都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。
審完單體設計，設計公司再細化一下出建築施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程沒什麼技術含量。
六、消防和人防專項審查
這方面的審查越來越嚴。一般說，各發展商都是委託消防施工企業代理報建。因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關係千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，涉及生命安全的消防規範，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規範已經是鐵律。
人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。用於人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。因為人防用途部分的車位只不過是暫用的性質，不能賣，所以開發商會想辦法減少人防面積。
七、節能審查、施工圖審查
節能審查是怎麼審都行。我國現在越來越強調可持續發展，建築節能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些設計，在節能方面肯定是不達標的。不過老百姓喜歡。在這裡南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有取暖問題，節能不能達標的房子，在冬天要花取暖費。
施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基於我國的審查技術非常的落後，連設計、施工技術都非常落後，因此這個審查實在是見仁見智。
施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家也是必須通過的。
八、餘泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
餘泥和噪音是最擾民的，但在很多城市，幾乎沒怎麼管。現在越來越多的城市加強了這兩方面的管理。
餘泥排放現在都歸各大公路管理部門的管理，包括公路、交通、警察。運輸施工餘泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這麼規範。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥，沒辦法，只能打通各路神仙。
噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規範的、噪音較輕的方式施工。這個是由環境保護部門管理。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。無論怎麼找關係都難批得下來。如果不報批就夜間開工？那肯定是要被處罰的。但是絕大多數的城市，還處於幾乎沒有管理的地步。
九、質量監督、安全監督
質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工很難分清楚。譬如打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？說不清楚。
在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬於安監的職責。由於質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那麼嚴。
現在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。做得比較好的城市是廣州，做個樁檢測的費用，只是周邊城市的三分之一。
十、施工招投標、監理報建
在必須要做施工招投標的時候，這個大家領域比較明白都。
監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，不多說了。
監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之後的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，發一個監理審查意見。通過了就是施工許可證了。
十一、施工許可證
施工許可證所需材料基本上是上面全部手續一個彙總。缺一不可。但如果開發商按要求一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，沒1年時間辦不下來。
因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規範和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就幹上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之後達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規範的大城市，也有空子可以鑽，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然後再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這麼把一個項目分割成很多部分發證。為什麼？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。
十二、放線、驗線
圖紙畫出來之後，要把圖紙上的建築物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定座標。這就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構幹，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線後，測繪院會發出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之後就做驗線。一看這個建築的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日後的驗收有莫大的關係。所以測繪院也得要維護好關係，尤其是在提前放線的場合。
十三、預售許可證
預售許可最重要的條件是：高層建築結構完成三分之二，低層建築結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建築往往在完成三分之二的結構，取得預售許可證之後，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收兩三成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。
現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什麼5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。申報價格直接就是2500元/平方米，隨便怎麼公示。賣的時候照樣賣5000賣8000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之後，到實地測量，就是實測了。
我們都知道，面積上的糾紛往往是日後客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規範造成的面積誤差，又或者在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。
為了避免這種糾紛，各大開發商都開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。
十四、關於預售中的土地解押
關於土地解押的問題，這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。
先從土地抵押說起。現在關於土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之後才能抵押貸款。這也是開發商為什麼這麼緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建築規模來確定和發放的。
根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要麼還貸，要麼更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
兩個辦法：現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，找一個比較合理的能讓雙方的臉面都過得去的藉口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。
無論銀監還是上級什麼部門來查，都可以解釋過去。那麼就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉，然後拿著這個註明了已解押字樣的土地證，給房管部門看。房管部門一看，的確如此，於是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鑽的制度。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這裡說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合併的地方也能用。
十五、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之後，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，舉個例子，我們有一次在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。結果驗收時，供電局無論不肯供電，說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。被迫之下，乖乖給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這麼個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改云云。
質量驗收現在非常簡單了。竣工之後，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然後交給質監站備案。這就完成了。質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件了。
房地產報建、土地拓展課程詳情：
3月23-24日：舉辦“快速取得房地產五證、驗收、備案報建技巧全流程案例詳解”暨“全國房地產報建管理師”職業培訓學習（成都班）
4月6-7日： 房地產土地投資拓展工程師”高級職業研修班北京開課。
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