12.18 違約不履行定金應否返還

[案情]2018年8月2日,甲方張某某與乙方姚某某、丙方某房地產經紀公司簽訂房屋定金買賣協議一份,約定甲方將自有房屋以140餘萬元的價格出售給乙方;簽訂之日起至2018年8月5日前乙方需交付給甲方定金30萬元;乙方於2018年10月1日之前向甲方付清80萬元;合同備註另約定乙方2018年8月8日支付甲方3萬元定金。

協議簽訂當日,姚某某向張某某支付3萬元定金。8月9日,姚某某向張某某支付了30萬元,張某某出具的收據載明“收款事由:購係爭房屋首付款”。9月30日,姚某某與張某某至某房地產經紀公司協商付款事宜,姚某某表示無法當場支付80萬元房款,因張某某不同意延遲付款時間而未能達成一致。2018年10月1日,姚某某發函給張某某,表示80萬元的房款已備好,要求繼續履行買賣協議書,張某某於2018年10月3日收到上述函件。張某某認為姚某某未按時支付購房款80萬元,構成違約,主張適用定金法則沒收定金,姚某主張自己未違約,故而訴至法院。

[評析]關於雙方爭議的定金數額問題。雖然雙方在房屋定金買賣協議書中約定了2018年8月5日之前付30萬元定金,並在備註欄內註明2018年8月8日支付3萬元也為定金,但收款人張某某於2018年8月9日出具的收據中明確了30萬元為首付款,此文字表述可視為雙方對該筆款項的性質作了變更,且姚某某亦於訴訟中確認該款性質為首付款,據此,該買賣協議定金為3萬元。

姚某某及張某某簽訂的房屋定金買賣協議書系當事人的真實意思表示,於法不悖,應屬合法有效。雙方均應依約履行各自義務。上述協議書約定了房屋交易價格和部分房款的支付,並未確定簽訂正式買賣合同的時間,故姚某某所付定金3萬元系其依約履行付款義務的履約保證。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定,當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。根據雙方的書面約定,買受人姚某某應於2018年10月1日前支付購房款80萬元,但姚某某並未按約付清上述款項,其書面告知張某某要求繼續履行的通知到達張某某處也顯示已超過雙方約定的付款期限,此舉姚某某已構成違約,理應承擔違約責任,即按定金罰則沒收其已經支付的定金3萬元。孫 青 石 立


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