05.19 廈二手房評估價要下調？網友：首付要多十幾萬 湊不出

　　廈門二手房市場風雲又起。

　　近日，一則中介透露的關於“二手房評估價可能下調”的消息，在朋友圈炸開了鍋!

　　雖然目前該消息還未得到任何相關方面確認，但是吃瓜群眾已按耐不住內心的小九九，開啟了一場關於評估價下調的“座談會”：

　　可見，“二手房評估價可能下調”的消息，還是讓一些剛需族急的寢食難安。

　　那麼，目前廈門二手房的評估價“真相”到底如何?對於買房小白來說，你是否知道“評估價”指的是什麼?對購房者有什麼影響?

　　掛牌價與評估價最高差值1萬1元/㎡

　　“評估價下調”是什麼體驗?這種情況就切實在買家最關心的“房貸”問題中上演。

　　對於購房者來說，銀行對房產評估價進行下調，意味著購房者得到的貸款額度也會相應減少，需要準備的首付款會增加，這會加大了購房者置業壓力。

　　因此，為了讓大家儘快瞭解最新情況，小編第一時間電話諮詢了廈門的20家中介的相關人員。

　　其中大部分的中介表示，還沒收到該消息，但也有3家中介均表示，二手房的評估價是要開始下調，但目前是還沒有。

　　某中介還表示，目前文件還未下來，但估計在下個月就會下調了，貸款政策會經常變，要買房的趕緊了，要不然首付又要不夠了。

　　那麼，目前二手房評估價的具體情況到底如何?

　　據小編所調查的部分小區瞭解到，目前島內的部分掛牌價與評估價之間會相差6000-12000元/㎡。

　　差值較高的有，位於思明區的五龍大廈的掛牌價在55429元/㎡，評估價在44000元/㎡左右，差值11429元/㎡;

　　差值在4000-8000元/㎡的有，位於思明區的牡丹園的掛牌價在52790元/㎡，評估價在46000-48000元/㎡，差值4790-6790元/㎡。

　　以及位於湖里區的國際郵輪城二期的掛牌價在63000元/㎡，評估價在55000元/㎡左右，差值8000元/㎡。

　　瞭解完島內，接著再來看看島外：

　　島外翔安的掛牌價與評估價基本上是差不多的。而海滄的掛牌價與評估價之間會相差2000-6000元/㎡。

　　例如：天湖城天湖小區掛牌價在35471元/㎡，評估價在30000元/㎡左右，差值5471元/㎡;海投青春海岸小區的掛票價在31460元/㎡，評估價在28000-29000元/㎡，差值2460-3460元/㎡。

　　相比海滄區，集美區的掛牌價與評估價之間的差值會相對大一些，幅度主要在1500-11000元/㎡。

　　例如：水晶湖郡三期的掛牌價在32500元/㎡，評估價僅在21000元/㎡左右，差值10500元/㎡。

　　相比於水晶湖郡三期，萬科廣場的掛牌價在25789元/㎡，評估價僅在23000-24000元/㎡，差值1789-2789元/㎡。

　　可以看到，島外的掛牌價與評估價差值主要在2000-11000元/㎡。

　　也就是說，目前市面上二手房的評估價要比掛牌價要低個幾千到一萬左右，那這是否就意味著評估價下調了呢?

　　答：NO!評估價在一般情況下是房屋實際售價的七八成。

　　而二手房的掛牌價與實際售價其實是兩種不同價格，實際售價往往會比掛牌價低，因此就會出現評估價與實際售價相差無幾或是還低於評估價的現象。

　　二手房價格回落已是不爭事實

　　暫且不論評估價在接下來的日子裡是否要下調，但廈門二手房價已出現較大範圍的普遍性回落，已是不爭的事實。

　　5月16日，國家統計局發佈了2018年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。二手房房價環比上漲的城市有59個，與上月持平。房價環比下跌的城市有9個，比上月增加2月。房價環比停漲的城市有4個，比上月減少2個。

　　其中，武漢停漲，北京、上海、鄭州、成都、廈門房價出現環比下跌，其中，廈門跌幅最大，環比下跌0.4%。

　　我們可以看到，距離2017年“3.25”限售新政已經一年有餘，二手房成交量的的確確是減少了，儘管近期有回溫趨勢，但價格始終處在“低調”狀態。

　　相關人士指出，先前一些高槓杆的投資者出清去槓桿，導致廈門二手房價格高位回調10%-15%。目前二手房價格回到一年前，去年2、3月份後房價大幅上漲的泡沫被擠出，說明購房者趨於理性。

　　也就是說，目前二手房價與2017年的巔峰時相比，已出現10-15%的下跌幅度。

　　小編隨手打開二手房網頁，直降百萬、兩百萬的房源的確不少，降幅超過20%的房源比例明顯增加。

　　那麼假如，某個小區的評估價是行情售價的8成，當降幅超過20%時，實際售價就基本接近評估價，甚至有些還會高於評估價。

　　小編在電話諮詢時，有中介也表示，評估價有時候是可以做到高於成交價格的。因為現在不少房東都在拋售，降幅還是很大的。

　　因此，在這樣的現實面前，有部分小區的評估價或許會有所下調。

　　有條件的剛需建議入市

　　正常情況下，二手房價普遍下降後，評估價也會在隨後的一段時間相應下調。

　　因為於銀行方面而言，評估價是銀行在二手房貸業務中有效規避風險的工具。房價上漲，評估價如不相應上調，違背市場價值規律;房價下降，評估價如不及時下調，不符合風險管控原則。

　　那麼，就目前的二手房市場而言，由於政策出臺後帶來的持續性效應，如今業主急售的心態也愈發明顯。但是大部分購房人持觀望態度，加上銀行放款較慢，為此，很多房東都忍痛割肉在賣房，尤其是很多投資客都在減倉了。

　　特別是樓市新政對市場還是有一定的打壓作用，所以，在這樣的市場背景下，二手房成交價格是在逐步的回落。

　　因此，按照規律，為了符合風險管控原則，評估價下調或是接下里會發生的大概率事情。

　　綜上所述，小編有以下幾點看法及建議：

　　● 一旦評估價下調，實際售價低於評估價的超低首付房源，將成鳳毛麟角;

　　● 打算在近期購買二手房的剛需，一定要做好首付資金的一個合理安排與分配，因為評估價如果下調了，你隨時還需要多付一大筆錢;

　　● 趁目前的議價主動權掌握在買家手中，對於手頭資金比較緊張的剛需客來說，應該早作打算，準備充裕的首付款，入市買房，以免錯過購房時機。