实践中，商业地产普遍存在转租、甚至多层次转租的情况；疫情之下，商户请求减免租金，但“二房东”们面临多重困局，左右为难：
- 次承租人（商户）提出减免租金要求，如果二房东率先给次承租人减免租金，后续业主（大房东）却拒绝减免租金，该怎么办？
- 二房东作为承租人如果先向大房东提出租金减免，但大房东却以二房东尚未给次承租人减免或者次承租人尚未提出减免要求,损失尚未发生为由，加以拒绝，该怎么办？
- 如果转租存在瑕疵，比如转租未经大房东同意、或者租赁房屋的实际用途与约定不符等，向大房东主张减免租金，可能面临违约责任的追索，该怎么办？
就此，二房东究竟该如何应对、突破困局？
商业地产二房东进行决策判断的因素
一、退租、减免租金的请求是否合理、合法
1. 以“疫情”为由提前退租，较难获得支持
无论是次承租人还是二房东，仅以“新冠疫情”为由，提出解除商业租赁合同，这种做法能否获得法院支持？
我们认为，从法律层面而言，次承租人或二房东该主张并不具有充分的依据。此观点亦可从最近各高院发布的相关意见中得到答案。
为何法院一般不予支持或对此审慎处理？这里涉及到主张退租时如果需要援引不可抗力、情势变更的，均需要满足“不能实现合同目的”要件。关于“合同目的能否实现”，具体到房屋租赁合同中，关键要判断疫情或政府防控措施是否对整个租赁期限履行造成根本性影响。由于租赁合同持续时间较长，而疫情影响期相对较短暂，疫情过后即可继续履行，并不会当然致使合同目的不能实现。
2. 以疫情为由，主张减免租金有一定合理性
《合同法》司法解释二第26条规定了情势变更，结合一些地方高院疫情期间的意见，如上海高院《问答二》的问题6，如受疫情影响房屋无法正常使用或虽然疫情并未影响次承租人或二房东实际占有使用房屋，但对营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
我们认为，就次承租人或二房东提出的租金减免问题，需要结合实际影响和公平原则，共同分担损失还是比较合理的。
二、减免租金问题应该兼顾“两端”
1. 面对次承租人的请求，分三个阶段进行应对与核查
第一，要求次承租人提交正式书面申请、说明具体事实和理由、提交必要的证明材料。
一方面可以回绝一些仅以疫情为借口、实际未受影响的想要减免租金的次承租人；另一方面，提交材料为二房东赢得了相应的转圜时间和余地，有利于二房东核查相关情况为减免租金留痕，也便于后续与大房东进行协商，为将来的或有诉讼提前做好准备。
第二，核查次承租人提出减免的相关事实和理由。
需要明确，关于租金是否减免，要看双方在合同中是否有相应约定，若有约定，依约定执行。如双方事先并未约定，结合《上海高院问答（二）》和我们的工作经验，如下内容可作为二房东们关于是否要减免租金的考量因素，如：次承租人是否受疫情或政府防控政策影响？租赁房屋在疫情期间是否无法正常使用？如无法正常使用，原因是什么？如使用，使用的情况如何？是正常使用？还是虽然使用，但营收产生重大减损？
第三，核查次承租人是否在疫情发生前存在其他违约情况。
例如，是否存在未经同意再次转租、逾期支付租金？如有，则次承租人将难以援引不可抗力或情势变更主张免责或减免租金。
2. 从四个方面全面分析大房东
第一，分析大房东的主体性质，是否是国有（集体）主体。以上海为例，如实际的大房东为上海市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业，比如各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等，可结合政府出台的相关强制减免房屋租金政策，申请减免租金。
第二，分析与大房东的合同性质、合同内容以及租赁合同背后的商业背景。例如，二房东与大房东实际是否是合作经营关系？又如，大房东给到二房东的租赁价格是否相对市场价格畸低，该租赁价格是否实际相当于双方的一个保底价格约定，这部分保底价格是否本身已经排除了二房东的经营风险、疫情对二房东的的影响？
第三，考虑大房东对于二房东的转租合同是否知情或者应当知情，大房东对于转租是否提出异议。这将决定转租的效力和二房东是否构成违约以及二房东是否有权向大房东主张减免租金。
第四，考虑实际租赁业态是不是符合合同约定的房屋用途。 比如租赁合同原来约定不能用于餐饮经营，结果，实际上次承租人就是将租赁房屋用作餐饮经营。此外，实操中，建议二房东还要考虑需不需要以及能不能向大房东披露次承租人的问题。
详解二房东的应对策略与实施步骤
根据合同相对性原则，二房东应当分别与商户、大房东进行减免租金的协商，可以按照以下思路操作：
一、根据与大房东达成的租金减免方式应对商户请求
第一，若大房东对于转租是同意且知情的，且大房东也同意减免租金，我们建议二房东在与大房东确定下减免期间后，争取将该减免期间在与次承租人的减免期间里往后顺延。举例来说，假设大房东免除二房东2、3月份的租金，那二房东最好争取在与次承租人的协议里将免除租金的月份放在3、4月份，并约定，若最终大房东未实际给二房东免除租金的，则二房东与次承租人的免除约定不予执行。 这样一方面能够确保大房东的减免政策落实下来，另一方面也可确保次承租人继续稳定的承租。前述减免约定无论是与大房东的还是次承租人的均应以书面协议的方式进行固定。
第二，若大房东对于租金减免附有条件，比如需要二房东将最终的租金减免落实到次承租人，比如要求二房东提交证明疫情实际影响的相应材料、保证材料真实等。我们认为，二房东在与大房东实际签署相关承诺书前，可先行要求次承租人签署承诺书，如次承租人应积极配合提供材料、保证提供材料真实、不存在虚假陈述、后续将继续租赁等，并设置相应的违约条款，如有违反，次承租人应补足原合同约定的租金。同时，二房东与大房东的约定应签署相应补充协议，通过书面形式固定下来。
第三，若大房东不同意减免租金或以二房东尚未向次承租人减免租金，尚未遭受损失为由进行拒绝的，则二房东应保留好对次承租人进行租金减免的过程性文件，如将次承租人遭受的损失情况、拟减免租金情况及时书面通知大房东。嗣后，二房东可再行向大房东主张，如大房东仍然拒绝，那么，可以通过法院诉讼实现权利。
第四，若二房东的转租存在瑕疵的，如实际上未经大房东同意进行了转租，此时建议二房东以自己名义去向大房东争取减免租金，如大房东拒绝的，则二房东应综合考虑违约责任与拟减免租金金额的情况，建议可先对次承租人予以租金减免或先行给予次承租人灵活的替代性优惠政策。
二、次承租人减免租金请求的应对
第一，二房东们应从整体商业利益出发，权衡疫情期间减免租金的损失，是否能够在后期次承租人恢复经营后租金利益中覆盖，如果二房东综合权衡后，认为疫情或租金减免对其整体利益影响较小的，此时，即便大房东拒绝后续租金减免，我们也建议二房东们从长远的眼光出发，着眼未来的商业利益，对符合一定减免情形的次承租人予以相应租金减免。
第二，一般而言，次承租人与二房东的租金价格会比二房东与大房东的租金价格更高，那么，面对疫情，即便大房东并不同意先行减免租金，我们也建议可以将以差价租金的金额作为心理底线对符合一定减免情形的次承租人进行减免的协商。
第三，采取其他灵活的替代性优惠政策，如将租金的支付周期延后，将减免的租金均摊在整体的租期内，协商长期租赁利益层面的优惠和调整，当然目前先搁置争议，避免激化矛盾导致更大损失，也是一个方法。
第四，考虑次承租人的履行情况，如疫情之前已发生违约的没有信用商户，或者根本没有经营前景的商户，建议及时止损：协商不减免租金，但解除租赁合同，收回房屋。
最后，大房东、二房东、次承租人，各方利益相关，一荣俱荣，一损俱损，建议各方共同友好协商，毕竟商户的实际经营利益才是租赁链条上的源头之水，唯有各方共克时艰，才能确保稳定的租金收益、维护各方长远利益。
编者按：希望星瀚微法苑的读者朋友持续关注本系列文章，也欢迎各商业地产的业主、经营者、关联方 为我们提供更多的案例和思路，我们集思广益，共同化解商业地产行业2020年初所面临的这场最大的危机。
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