這兩天，合肥市教育局公佈了2018年中小學招生方案，一些政策較往年出現了很大改變。其實早在年初，教育部辦公廳已經出臺《關於做好2018年普通中小學招生入學工作的通知》，合肥這次招生方案，不過是對教育部精神的進一步落實而已。
方案中涉及大家比較關心的一些問題，比如租售同權，公民同招，多校劃片等，這篇文章我將結合這兩個文件的主要內容，來分析一下未來合肥學區房的發展趨勢。
租售同權，租房就能上好學區？
關於“租售同權”的表述，教育部指導意見是這樣的：
“統籌保障不同群體入學，各地要加快建立以居住證為主要依據的義務教育隨遷子女入學政策。”
我們應注意到兩個關鍵詞，一是統籌保障，二是居住證。合肥對於無房戶租房上學，也是圍繞這兩點解決的，我們看到分為城區戶籍和非城區戶籍兩種情況：
合肥城區戶籍。對於有合肥市戶籍的無房戶，以單獨租賃的成套房屋作為唯一住房並登記備案，由租住地所在區教育主管部門統籌安排入學，若符合“房戶一致”條件的，由租住地所在區教育主管部門安排相對就近入學。
非合肥城區戶籍。對於非合肥市城區戶籍的無房戶，需要滿足以下四個條件，才可以由租住地所在區教育主管部門安排相對就近入學。
1、取得合肥居住證滿1年；2、憑勞動合同或營業執照；3、連續租住同一成套房屋並登記備案滿3年的；4、連續繳納合肥市城鎮職工社會保險或法定稅費滿3年。
需要注意的是，非戶籍入學的前提要在區域教育資源許可的條件下，如果區域教育資源不足，非戶籍無房戶子女入學是無法得到保障的。很明顯，戶籍人口和非戶籍人口的入學門檻和受保障程度完全不同，戶籍人口會被優先保障，且入學門檻更低。
不管是戶籍無房戶還是非戶籍無房戶，都只能被安排相對就近入學，並不保證你可以在租住地所在學區上學。我的分析是，如果租住房學區學位不足，可以安排在租住房所在學區，如果學位已滿，則被分流到相對就近且學位不滿的學校就讀。
目前合肥學區房唯一保證入學的條件還是兩個一致原則，即未成年子女戶口要與監護人戶口一致，監護人戶口要與房產證地址一致，只有這樣你才能100%保證可以上學區房所在學區。
所以租售顯然是不可能同權的。有房子有戶口的人，可以保證你能上房子所在的學區；沒房子有戶口的人可以保障你有學上，但不能保證你可以上租住房所在學區；沒房子沒戶口的人，甚至連子女上學都不能承諾100%保障。
過去5年中，合肥市區中考報名人數已從2014年的25956人，增長至2018年的30293人，4年間增加了4340人，增幅16.7%，平均每年4%左右，說明合肥外來人口一直呈不斷增長趨勢，但教育資源卻相對不足。
合肥共有大概100所初中，成績排名前10的學校，其招生規模佔全市報考比例的30%，排名前30名的初中，招生規模佔全市的70%左右。學校分化越來越大，學位越來越向優質學校集中，好學校學位嚴重緊張，差學校基本上年年招不滿（公號“小易論樓市”《你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各初中學區點評》）。
其實在之前的文章中（公號“小易論樓市”《合肥假如租購同權，學區房價格會降嗎？》），我就分析過租售同權的問題，其背後面臨的現實情況是教育資源短缺，優質資源更是嚴重不足。所以導致的結果就是，有房子和有戶口的優先被考慮，只有學區房才能保證你100%享受到優質學區，而租房只能保證你有學上，至於什麼學校你沒得挑。所謂租售同權，只是看上去很美。
公民同招，學區房再度利好？
去年一篇文章我分析過（公號“小易論樓市”《合肥高價學校還是高價學區房，你選擇哪個？》），壽春中學是合肥市最好的民辦初中，它之所以優秀，是因為可以提前自主招生。在公辦學校報名之前，壽春中學能夠先進行考試篩選，通過掐尖方式獲取優質生源。
由於在公辦學校招生之前就可以通過考試被提前錄取，很多家長選擇讓孩子先考壽春中學，如果考不上再以公辦學校作為保底。去年壽春中學南國花園校區招錄比例為1:5，濱湖校區招錄比例達到1:10，所以我們看到去年壽春中學自主招生時人山人海，不過這種景象恐怕以後再也難以看到了。
教育部《通知》中有一條特別引人注目：“要將民辦學校招生入學工作納入當地教育行政部門統一管理，嚴格規範招生計劃和招生方式管理，引導其合理確定招生範圍，並與公辦學校同步招生。”
合肥市公佈的招生方案，繼承了以上精神。我主要劃3個要點：
1、公辦學校和民辦學校共同招生，不得提前招生、超計劃招生，不得以考試、測試等方式選拔錄取學生。這基本上杜絕了往年民辦學校提前“掐尖”的行為。
2、在選擇城區民辦學校時不可同時報名登記公辦學校。也就是說，你只能在公辦學校和民辦學校之間選其一，如果不報名公辦學校，民辦學校又沒上成，只能被分配到學位不滿的差學校。
3、對於報名人數超過招生計劃的民辦學校，可採取電腦隨機派位等方式錄取新生。結合第一條限制，民辦學校基本上完全喪失了篩選優質生源的能力，這對嚴重依賴生源的民辦學校來說，無異於致命打擊。
如果民辦學校不能掐尖，生源質量無法保證，升學率必然受到影響，那麼它的優勢可能蕩然無存。從學生角度來說，即使選擇民辦學校，也可能通過電腦隨機派位的方式入學，並不能保證一定有學上。
我相信絕大多數家長不會拿自己孩子前途作賭，還是會選擇學區房，畢竟優質生源穩定，升學率有保證，最重要的是，可以100%上好學區。如此一來，民辦學校沒落不可避免，原本屬於民辦學校的大部分生源，存在流向重點公辦學區的可能。
合肥6所公辦真學區，45中，42中，48中，50中東、西、新三個校區，去年一、六、八中指標到校數之和是828個，壽春中學兩個校區是358個，民辦學校佔了30%。如此一來，頂級學校相當於減少了，優質生源進一步向真學區集中，學區房將會更加稀缺（公號“小易論樓市 ”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
多校劃片，對學區房有何影響？
目前合肥實行單校劃片，就是一所小學或初中對應一個片區，戶口和住房屬於這個片區的學生，只能在這個片區確定的學校上學。多校劃片，顧名思義，就是多所學校對應一個片區，戶口和住房屬於這個片區的學生，通過電腦隨機派位決定你在哪一所學校上學。
教育部文件明確指出：“按照確保公平和就近入學原則，在教育資源相對均衡的地方，一般實行單校劃片；在教育資源配置不夠均衡、擇校衝動強烈的地方，統籌考慮過去片區劃分和生源分佈等情況，積極穩慎推進多校劃片，促進教育公平。”
目前北京部分區域已經實行多校劃片，至於對學區房有何影響，我們靜觀其效。可以預見的是，隨著義務教育階段民辦學校“掐尖”優勢的喪失，以後學區房擇校衝動會越來越強烈，不久的將來，合肥可能也會步北京的後塵。
義務教育階段學區劃分原則是公平和就近，公平是儘量保證每一個適齡兒童都能均衡享受教育資源，就近是保證每一個學生儘量就近入學，減少上下學通勤時間。
不論如何採取多校劃片，就近原則是始終無法迴避的問題。不可能我住在城東，你讓我去城西上學，本來學校就在家門口，你卻讓我到幾公里外的學校上學。我覺得這中間會存在一個度的把握，比如3公里，也就是說，方圓3公里範圍內的學校，才被允許劃到一片。
像合肥廬陽區環城河內，東西長大概3公里，南北長2.5公里左右，這可能就是一個比較合適的範圍。區域內學區有42中，45中和47中的一小部分，其中42中和45中是合肥市名列前茅的真學區，47中則比較差。
我們可以看到，去年42中指標到校數是96人，45中173人，47中35人，三校之和為304人。從辦學規模上來看，47中在校生人數僅僅是三所學校總和的1/10多一些，即使融入47中生源，對環城河內學區優質程度也幾無影響。
換句話說，只要你買了環城河內的學區房，就算實行多校劃片，你還是能保證在優質學區上學（公號“小易論樓市”《多校劃片對合肥學區房的影響》）。不過可能利空的是像45中這樣的頂級學區，要被拉到跟42中這樣的檔次上來，利好的是類似47中這種跟優質學區距離非常近的普通學區。
再比如政務區50中新校學區範圍內，東西長3.5公里，南北接近4公里，如果再擴大範圍跟其它學校一起多校劃片，我估計範圍內距離學校最遠的學生，光上下學路上通勤時間都要花費半個小時以上，實則違背了就近原則。
因此我認為，即使實行多校劃片，對於那些優質學區範圍很大的區域，也並不會產生太大影響，但對那些範圍小且相對孤零的學區，可能是個利空，比如48中，50中東、西校區。不管怎樣，距離學校近，始終是一個保證，畢竟就近入學，還是義務教育階段學區劃分的原則。
總的來說，合肥2018年中小學招生方案中涉及到的租房上學，並非我們所認為的那種“租售同權”。在優質教育資源相對短缺的情況下，租售不可能保證同權，想上好學區，必須購買學區房。
公辦學校和民辦學校同時招生，使民辦學校“掐尖”的優勢盡失，原本屬於民辦學校的生源，進一步向優質公辦學校集中，即使未來實行多校劃片，我覺得也不能從根本上解決擇校問題。可以預料的是，今後學區房將會越來越熱，有學區需求的家庭，應儘早考慮購買。
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