評估程序不合法，房屋徵收補償高不了！
《徵收條例》第19條第1款規定：“被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《房屋徵收評估辦法》評估確定。”
可見，房屋徵收評估結果直接決定了你能獲得多少補償，那麼以下這些影響評估結果的重要程序，你都瞭解嗎？
第一：評估應在什麼時候進行？
根據《徵收條例》的規定，被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。
實踐中，有些徵收方在房屋徵收決定公告之前就進行評估，在一年甚至幾年之後才正式公告徵收決定。隨著房屋市價的變化，此時房屋價值早已發生巨大變化，對被徵收人而言是極不公平的。顯然，這樣的評估程序既不合理也不合法。
第二：評估機構怎麼確定？
方法一：房地產價格評估機構首先由被徵收人協商選定。注意：“被徵收人協商確定”是評估機構選擇方式的第一順位，徵收方無權私自決定，如果存在這種情形，被徵收人可以依法維權。
方法二：若被徵收人未在規定時間內進行協商，或者雖經協商但未能達成一致意見，則由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的投票原則決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。在此，要注意兩點：一是採用這種方法確定評估機構是有前提條件的，那就是被徵收人未在規定時間內進行協商，或者雖經協商但未能達成一致意見；二是即使採取多數原則、抽籤、搖號的方式來確定評估機構，也是要有被徵收人參與的，房屋徵收部門或其他政府部門均無權擅自指定評估機構。
第三：評估應該採用什麼方法？
常用的評估方法主要有：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等。
對於具體評估方法的選用，應該由註冊房地產評估師根據評估對象和當地房地產市場狀況，對上述幾種評估方法進行適用性分析後，選擇其中一種或者多種方法對被徵收房屋的價值進行評估。
此外，還要注意以下幾種情況，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條第2款、第3款的規定：（一）被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；（二）被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；（三）被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估；（四）可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行核對和比較分析後，合理確定評估結果。
第四：評估中通過哪些因素來確定房屋價值？
房地產價格是眾多因素相互作用的結果，根據《國有土地上房屋徵收評估方法》第14條第1款的規定，被徵收房屋價值評估應考慮以下因素：被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
第五：被徵收人能看到評估報告嗎？
根據《國有土地上房屋徵評估辦法》第16、17條的規定，在初步評估結果完成後，房屋徵收部門應該向被徵收人公示，在公示期間，被徵收人有獲得解釋的權利。
在分戶初步評估結果公示期滿後，房屋徵收部門應該向被徵收人轉交分戶評估報告。
因此，被徵收人是有權看到自己房屋的評估報告的。
第六：被徵收人對評估報告有疑問怎麼辦？
根據《國有土地上房屋徵評估辦法》第19條的規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應該向其作出解釋和說明。
第七：被徵收人對評估報告有異議怎麼辦？
第一步：申請複核評估。
被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
第二步：申請鑑定。
被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應該自收到複核結果之日起10日內向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
第三步：針對補償決定提起行政訴訟或複議。
若被徵收人對補償仍有異議，則按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第26條的規定處理，也即：如果被徵收人對鑑定結果仍然有異議，則要針對補償決定依法提起行政訴訟或者申請行政複議。
結語：程序合法是結果合理的重要前提，要想取得合理補償，被徵收人一定要高度重視房屋徵收評估程序，同時也要注意行使自己依法享有的權利，如積極參與評估機構的選擇等。
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