从而终TT
老亮认为在公寓、住宅、商铺中还是住宅更具有投资价值。老亮先强调一下，如果让我选择投资，不管是公寓、住宅还是商铺我都不会选。因为老亮一直在说房产投资的黄金时代已经过去了，现在不在适合投资房产了。既然提问者想要一个比较，下面老亮就挨个分析一下。
如果时间在向前推移15年，那商铺肯定是最好的投资选择，不说增值，就是吃租金也够美的了。但是，随着网络的发展特别是电商的出现，对线下的销售形成了致命的打击，看看到处关闭的商铺就知道了。所以在现在这个背景环境下投资商铺肯定不是明智之举。
公寓这个有着住宅和办公双重属性的房产，有着自身的优点，比如价格比住宅便宜，面积比较小。但是缺点也不少，不能作为学区房，水电费等各种费用执行商业标准价格比较高。由于其特殊的属性，导致了公寓属于小众房产，在一些城市的核心区域尚可，其它地方风险就比较大了。
最后说一说住宅，住宅走过了辉煌的20年，虽然已经过了黄金投资时代，但是由于其实大众产品，需求不会停止。如果在公寓、商铺和住宅之间选择的话，老亮还是推荐选择住宅。黄金时代过去了不等于不能投资，只是在投资需要更加谨慎罢了。每个城市都会有一些区域存在着一定的投资价值的房子，只是看你是否能做出正确的选择。
老亮说房
首先，公寓住宅和商铺讲究的都是地段，在核心城市核心区位下的资产，无论这三种形式的哪一种都极具增值空间，比如在北上广深核心区拥有资产，再怎么样也不会差的，这也是财富的象征。
当然不是所有人都有能力在核心区置业，单从普通对比来看
资产增值：住宅＞商铺＞公寓
稳定回报收益：商铺＞住宅＞公寓
资产变现能力：住宅＞公寓＞商铺（市场共识，商铺税高不好卖，住宅最抢手）
下面具体分析下
1，公寓，公寓40年产权，商用水电，面积不如住宅，多为年轻人在城市中过度而购买，或投资者为赚取租金收益而购买，增值空间和增值速度远不如同期的住宅，年收益率在百分之2到百分之7之间（各城市不同）
以上海为例，2015年住宅均价尚在2万多徘徊，到2016年底，房价已经5万以上，而同期同价格的公寓，最多也就3，4万的样子，个别的甚至价格没涨。
变现能力中等
2，住宅，住宅70年产权，刚需，升值空间大，保值能力强，在2016年房地产市场上涨期间是主力军，一二三四线大部分城市住宅涨幅都在一倍以上。
3，商铺，以前常有人说“一铺养三代”，商铺稳定的租金回报和相对良好的增值空间，确实是不错的选择，对于解决了刚需问题，家有多套房的，选择投资商铺，长期收益是稳健的选择，唯一的缺陷是变现能力差，二手商铺的交易税非常之高，让许多人望而却步。
综上，如何选择投资品种还是要根据自身的经济实力来选择，拥有3套房以上的家庭，才建议购买商铺，而经济条件不够的，还是踏实买房吧。
万里财经
这三类房产投资各有优势和劣势，所适合的人群、对应的需求也不同。
公寓：不限购不限贷，但投资性价比较差
优势一、不限购，受地产调控影响
我们这里所说的公寓，一般指的是“商用公寓”，即土地类型为商业用地或商住用地。既然是商用，就意味着不受房地产调控的影响，最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额。上海、北京调控再严、再限购，公寓楼也不受影响。
优势二、单价便宜
同一条街或者同一个地段，公寓楼的单价往往是住宅楼的八成甚至更便宜。也就是说，同地段买两套住宅的钱，没准可以买三套公寓。而且，很多公寓面积较小，这就进一步降低了投资所需要的成本。
优势三、商住灵活，租金优势
公寓毕竟是商住或商用性质，因此既可以自住，又可以办公、注册公司，因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐，前屋办公，后屋住人，工作生活无缝衔接。
另外，公寓在租金上一般比住宅相对高一些。
劣势一、贷款成本高
贷款买公寓不能申请房贷，而只能走是银行的商业贷款，一般由银行自主定价，不同银行利率也不同，但总体利率肯定要高于房贷。
另外，公寓贷款一般最多10年，而达不到房贷的30年。
所以说，虽然公寓单价便宜，但如果你不走全款，而是走贷款的话，融资成本会比较高。
劣势二、居住舒适性较低
为了兼顾商用，公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图，公寓楼普遍比较拥挤，而且公摊多在30%左右甚至更高，户型几乎没有南北通透一说，因此居住舒适新较低。
如果你有投资兼顾有居住需求，住在公寓楼可能会比较糟心。
劣势三、交易税费较高
买卖住宅，一般只涉及契税、个税，唯一满五的话，个税免收。
而买卖公寓，契税按5%收取，个税无法减免，除此之外，还涉及5%左右的营业税，1%左右的土地增值税，一定条件下还有所得税、印花税等等。
总体而言，个人认为，除非您是创业类企业，需要办公、生活无缝衔接，可以考虑商住公寓，如果纯粹投资的话，除非地段非常好，且能全款，否则不建议投资公益。
商铺：依赖地段，投资风险较大
优势一、不限购，不受地产调控影响
这一点与公寓类似，不再赘述。目前地产调控只涉及住宅，而并未波及商铺投资。
优势二、先期投资成本低
几十万的商铺，投资成本比公寓、住宅要低很多。
优势三、旺铺收入可观，适合养老，甚至传代
真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，你又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观。
劣势一、选址难，好旺铺更难
虽说旺铺稳定，但毕竟可遇不可求，大部分商铺并没有那么火。虽然不少大厦物业打出了“旺铺出租，年回报XX”的广告，但商铺的回报与选址、地段、人流量的关系太过紧密，选址选不好，就俩字：完蛋。转租多少家都不行。
劣势二、容易产生空置期
相比公寓与住宅，商铺容易产生一段时间的空置期，而且也相对不宜出手。
劣势三、投资收益不高、风险大
虽说商铺的租售比较高，但那只是“相对而言”。此前有一家地产机构做过统计，目前国内大多数三线以上城市，投资商铺年回报率还不足5%，低于10%的国际水平。
另外，商铺也容易面临开发商虚假宣传、大厦停业整顿等问题，经营风险较大。
住宅：刚需为主，投资慎重
住宅应该是大家最为熟悉的房产类型了，但个人建议，现阶段投资住宅应十分谨慎，房住不炒原则指导下的地产调控，还将作为常态化而持续下去。
优势一、贷款成本低
购房可以用房贷甚至公积金贷款，利率应该说是我们普通人所能拿到的，最低的借贷利率了，而且最长可以贷30年。
优势二、有一定升值潜力
在这三类房产中，住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然，针对的具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。
优势三、流动性好，交易费率低
相对于商铺、公寓，住宅的市场需求是最大的，因此其作为金融资产的流动性非常好。
住宅比商铺、公寓更容易变现，也没有公寓那么高的交易费率，因此被视作最好的不动产，在做贷款时，银行方面的认可度也较高。
劣势一、租售比太低
一般来说，一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%，二线、三线城市会高一些，但也难到4%。这个数字比公寓略差，更赶不上商铺的回报。
劣势二、地产调控
住宅是调控的主要对象，限购、限售、限贷等手段，都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看，未来投资性房产的前景不甚明朗，个人建议，对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市，应该慎重，甚至可以将投资性房产适当出手。
没有十足把握、对目标城市不熟悉的朋友，不建议投资住宅。
金投手闲话理财
在我的城市，住宅，公寓，商铺三种产品都有。
而且三种产品都有人买，为什么呢？
因为定位不同嘛！
在开发商拿地之前，就规划好了这块地盖什么，卖给谁，也就是定位。
住宅产品，
有的规划为首次置业的小户型，
有的规划为两室的刚需，三室的改善。
公寓产品，
一般都是精装好了卖，
想要省时省力，而且不太在意公寓的缺点的人会买。
商铺产品，
一般总价较高，需要有较高经济实力。
我们城市，5年之前，商铺是房产里最好的投资方式。
可现在出现了许多空铺，
而且商业环境确实也感觉有些低迷。
所以，成熟地段的商铺才有投资保障。
新建楼盘的商铺，确实发展有些缓慢。
所以，三种产品都值得投资，
只是你需要寻找适合你的那一种。
沈阳地产虾
公寓，店面，住宅，任何一项房产，第一要素就是地段，地段不行怎么投资都是打水漂。
从收益回报看商铺第一选择，前置条件是同等地段。店铺租金回报率会比公寓，住宅收益更高，升值空间也更大。一般的租金收益5%左右，住宅3%，。投资小回报大，商铺更看重长期的投资。因为不管街铺还是商场格子铺还是社区铺都需要时间经营，培育市场。
从变现难易选择，是住宅。住宅是一种短期投资，三五年后变现，但是变现时间可能会很久，比较住宅的总价高。住宅一直是刚需，传统观念有房才有家，转手只是时间的问题。当然现在的二手房还是一个低温状态，除非地段不错的。
公寓投资比住宅投资量低，租金收益比店面低。公寓更适合年轻人的投资热。因为比住房总价低，先将就一下，后期在置换大的。公寓的投资更要配套齐全，不然后期转手比较困难。
长生说房
房产投资没有那个更值得，哪个更有价值，而是要投其所好，玩票还是投资是两码事，非要说投资价值，实际投资房产的价值，分为长期价值，短期价值，又要分出来长期房价增长，还有短期房价增长，你是玩票投机，还是玩的是投资效果，很多朋友搞不懂什么是投资，什么是投机？
老百姓投资，就是为了赚钱，但是赚钱的过程中要预防几个情况，或者注意几个事情，一个是不亏钱，房地产市场投资住宅，目前为止亏钱的几乎为零，但是商业地产，按照投资住宅的方式去玩，铁定就砸到手里了，商业地产不能玩票，住宅可以玩票，但是政策也在逐步堵住这个漏洞，例如限售，收取增值税，甚至限购，都会慢慢赌注玩票的动态；
未来房地产投资，一定是一个投资市场，赚取租金收益，赚取溢价，但是玩票的投机行为，只能短期的去抓机会，长期玩一定是一个死，为什么，政策不允许，一玩的时间长了，破坏了金融秩序，肯定是要制止的，投资才是正道，也就是上面提到的，长期价值，投资；
短期的价值，玩票心态，投机行为，都是不可取的，但是抓住机会，可以赚点小钱；
投资房产可以考虑长期的租金价值的投资，就是写字楼，商铺，酒店公寓等等，投资住宅兼顾的更多的是溢价，至于租金收益，少的微不足道，当然这个和新建商品房过多有关系，目前住宅考虑租金收益，还有点为时过早，什么时候二手房交易量占据70%以上，就可以考虑住宅的租金收益了，北上广深以及二线城市，有可能最先出现，所以就不聊了；
至于说哪个更有价值，其实都有价值，也都有风险，为什么呢？
首先说住宅，看长期，房价一定会和经济走势旗鼓相当，也就是说房价每年按照7-8的增长幅度，是正确的也是正常的，但是调节房价的最大动力，不是限购，而是根据城市发展动态，进行有计划的建设存量房，同时把二手房存量房，运动起来，才是正常的，对吧？
住宅投资的收益，在于房价是否增长，至于租金可以忽略不计，投资住宅，杠杆越大，投资的年限越长，需要增长的幅度越大，例如，100万的房子，首付30%，贷款70万，按揭20年计算，每月还款4700左右，每年还款5万计算，60%还款额是利息，持有5年，利息总支出15-18万，房价必须增长15%以上才能做到不亏钱，还要赚钱呢，那就必须增长30%才能赚15万，对吧？
这样一算，投资住宅，短平快是最好的，可是这个机会如今越来越不可能了，也不再有了！
投资商铺，写字楼，酒店公寓，就属于长期投资，短期投资一定亏钱，一般的商业楼盘都会透支3年的房价，今年买的房子，3年后才是他的实际价值，这一就意味着，长期投资才更好，另外，商业房子的税费较高一点点，而且是纯市场化的，对未来的判断必须极度的准确；
楼盘的定位，周边的商业，商圈，人口的密度，人口的人均消费是多少，高端人群还是低端人群，楼盘本身的配套，车位，物业管理，是否统一出租等等，周边的交通环境，未来商圈建设，城市规划都要了如指掌，不能拍脑瓜子，自己主观判断，或者交给老天爷，就完蛋了；
阿永哥点评：
一是投资房子，不论是住宅，写字楼，上铺还是酒店公寓，记住一个规则，价格越高越值得投资，价格越高从概率来讲，服务越好，楼盘越高端，在楼市下行的时候，越有竞争力，楼市上升的时候，增值也最多，否则物极必反，投资本来就是一个高资本的事情，记住了，哈！
二是投资房子是一个技术活，他要考虑的事情，会是各方各面的，包括城市规划都要了如指掌，否则就没有了意义，站得高望得远，记得第二个规则，跟着有钱人投资，会占便宜，他们的信息更广阔，站位更高，视野更广阔，投资成功率也会越高；
好了，就说这么多吧！
购房有难题，请找乐福居，关于房子，还有什么其他的疑问，可以随时搜索关注公众号[乐福居]，留言给我，我会直言不讳，有问必答，最后祝愿每一个人，都有一个温暖的家！
乐福居
手上有余钱的人，很多人会选择房产投资。而房产投资主要看三要素：一是位置，地段好，投资什么都能挣钱；二看经济和人口环境，每个区域的经济发展程度以及人口质量决定了这块区域的消费水平；最后看房价的性价比，确定好位置就要比对价格，比如1千万万的房产一个月只能收5000，这么算来性价比就很低，这项投资就不值得做。想要投资，那么就要考虑好公寓，住宅和商铺各自的投资特点和收益回报。
1.公寓：靠出租收益，按月，季度或者年度进行收费，形成收益，由于公寓的特性，出租目标一般是是年轻单身人士或者小两口，还有自由职业人。
2.住宅：受传统思想影响，中国人对房子的购买很执着，正如女人一般不会嫁给没有房子的人，这是刚需，市场广大，便于流通。
3.商铺：看位置，看位置，看位置。投资商铺，这是最为重要的一点，坐拥商铺，吃得金山银山的大有人在，但是抱着空铺徒流眼泪的也不在少数，随着电子商务的发展，实体店受到了巨大的冲击，所以很多商铺出现了空铺的情况。一旦空铺，也就意味着投资资金难以收回。
无论投资什么，都要看它的发展和目标人群是否符合你投资的要求。不要盲从，大家买房跟着买房，大家买商铺跟着买商铺。要根据自己的需求，再结合实地考察，综合考虑好多方面因素之后再确定自己的投资项目。
我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～
合伟说
1 价值源自于政策的扶持，产业和人口的流入。住宅刚需，投资商铺，长租公寓
2先从最近因中介利用资本手段炒作的长租公寓，这部分做的是一二线城市不断涌入的人口和年轻人群对中高端租房的需求，低收入者住城中村农民房，中高端收入但买房有难度的，选择中高端公寓，改善租房环境，针对城市白领阶层吧，现在的情况是地产开发乏力后，大量地产商进入长租公寓，给不同需求人群提供不同档次租房是好的，可终究资本是趋利的，最终演变为地产中介囤房哄抬房租，垄断市场，为了自身利益，把租房市场金融化，把风险全部转嫁给了租客和房东，先是高价拿下房东的房子，然后忽悠租客签一个表面是租房合同的贷款合同，贷款资金全部进入中介口袋，租客每个月以为在付房租，其实在还贷款，房东也没有收到中介的全部的房款。中介拿着这笔资金继续囤房，并且以租客的信用包装一个金融产品向银行继续贷款，不断的用资金垄断市场份额，用于自身发展，一旦出事，背锅的房东和租客。中介零风险，目前杭州就有多家中介暴雷，租客没房住，房东收不到钱的情况。如果要投资长租公寓，需要一定资金，还要考虑租金回报问题
2目前一二线的政策是维稳房价，投资一二线的房子稳定增值保值，三四线继续城市化改造，抑制炒作，让城市化稳步推进的同时，房价和居民收入稳定提升。投资一二线的刚需住宅和商铺需要看长期回报，短期会锁住自己的现金流，但是有房产在手想拿到银行的资金周转也是分分钟事情。三四线城市处于城市化改造阶段，存在价值洼地，也意味着有高回报的可能。同时也存在一定风险，住宅和商铺的位置和人流，以及政策对产业的引导都要考虑在内。
简单的说一二线的城市住宅可以保值增值，商铺和公寓要考虑好租金回报问题，三四线的住宅买对地方，随着城市化改造的推进，肯定有增值空间，商铺和公寓相对风险大。比较人口，产业都流向一线城市
路人蚁
从供求关系看，在许多城市，包括北上广深等一线城市，公寓和商铺未来的增量是不小的，在缺乏刚需和投资客的支持下，同时银行信贷首付高年限短，用电费用高企，公寓和商铺价格很难获得一定风险程度下的安全边际，空置率在实体经济周期下行的时候也会比较大的升上。
我国政策最明显的特征就是明牌式：哪个需求最多就会限制哪个，哪个没什么人买就会放开。这样的政策已经很清楚地告诉你，住宅单纯从价格来说更有投资价值。
但如果你是个长期持有者，对价格变动不敏感，只是追求一个租赁收益率，那么我就建议你买公寓和商铺，因为住宅的租售比太高，通常出租回报率只有1.5%左右。而公寓和商铺则可以达到3-5%的租赁收益
望采纳，谢谢！
投资大魔王
关于商铺，有句非常蛊惑人心的广告语“一铺养三代”。可以说听者热血沸腾，闻者欢欣鼓舞。但是，房地产市场发展的这一二十年，真正能养三代的商铺并不多。分享一篇视频，希望对大家的房产选择有帮助。
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