来源/地产风声
“皇爷爷是我大清第一巴图鲁！”
《雍正王朝》中“热河围猎”这一桥段，康熙把蒙古王公原本进贡给太子的如意，给了皇孙弘历。
巴图鲁是满语英雄的意思。小小的弘历，靠着一波彩虹屁，把皇爷爷拍得龙颜大悦，弘历他爹在一旁窃喜：真是父凭子贵啊。
十几年后，25岁的弘历继位，从老子雍正那儿接过权柄后，也没忘记他的“皇爷爷”。史载，他曾多次前往遵化拜谒东陵。顺治、康熙均葬于此。
在前往遵化的路上，有座仿照紫禁城建造的行宫。野史相传，一回，乾隆入住行宫歇脚时，捡到一个黄金香炉，可把他高兴坏了。
这个“行宫”所在，就是如今环京楼市一哥“京东睡城”——燕郊。这座距“紫禁城”40公里的小镇，从前睡皇帝，如今睡“北漂”。
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历史湮灭，一切皆是笑谈。
解放后，燕郊北边的几个镇相继并入北京顺义、平谷，而燕郊错过了北京的怀抱，悲伤逆流成潮白河。
相比于今天头戴“环京一哥”的喧闹，那时候的燕郊，还是个安静的小镇。
近水楼台，好位置还需要好机遇。小镇的起步和传奇人物的发迹，都是此理。
燕郊第一次被“激活”，缘于一场举国工业迁移和一份北京城市规划。回京回不去的，外迁不想走的，都留在了燕郊。
1964年，毛主席一声令下，“好人好马上三线”。于是，大批在京单位外迁中西部。
到了80年代，外迁单位开始回流，很多被拒之门外。于是，他们落户燕郊，与京城隔河相望。其中就有冶金一局，这也是第一批入驻的中直单位。当时燕郊每5个人里，就有一个是冶金职工。
1993年，国务院批复《北京城市总体规划（1991-2010）》，提出“从市区向郊区转移”。京东燕郊，一夜入春。
政策好，位置优，自然吸引人。中海油、核工业23公司、中兴、神威药业纷至沓来；华北科技学院、防灾科技学院等部委高校纷纷落户。
但尴尬的是，入学新生总要问一遍：“不是说在北京吗，为什么邮编、电话区号都是河北廊坊？”
企业职工、高校生，第一代“北漂”诞生。人口增加，基建成型，小镇迅速崛起。外来的和尚会念经，当地人也不逊色。建工厂、搞养殖、农副业让一部分人先富了起来。
后来叱咤燕郊地产的四大房企领头人，这时都已在生意场上崭露头角。
90年代，李福成凭借香油作坊名冠三河，还接受了赵忠祥的采访。神奇的是，他靠着香油麻酱渣饲料养起了牛，享誉全国。1993年接待时任总理的视察。
1994年被农业部授予他“全国养牛状元”，一时间“中国牛王”名满天下。10年后，他把“福成五丰”送上A股，是为“中国养牛第一股”。
名副其实，李福成是个“牛人”。
而燕郊以北的高楼镇，石克荣同样意气风发，26岁建起价值百万的砖厂，30岁把濒临倒闭的乡企油脂厂扭亏为盈，仅用一年就实现1000多万产值。“汇福粮油”也由此发轫。
和李福成、石克荣半路出家不同，马志涛、李怀一开始做的就是地产或者相关行业。
马志涛掌舵的河北兴达建工集团，1988年创办，算是燕郊的最老牌开发商。网上鲜有关于他的报道，只听人说，“马总网球打得不错！”；而李怀这时正在三河做着建材生意，据说挖到第一桶金是185万，所以把楼盘命名为“星河185”。
总之，90年代，燕郊和燕郊的人，都在攒着劲。
从1992年的省级“经济技术开发区”到1999年的省级“高新技术产业园区”，8年之间，燕郊以“镇”的行政级别，实现“飞”的发展速度。
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拥抱新世纪，迎面而来的却是波谲云诡的地产10年。
李福成、石克荣诧异极了：
盖房子竟然如此赚钱，一年顶过去十年。
随着福利分房彻底退出历史舞台，2000年后，燕郊出现了第一批商品房。
普通住宅项目，千元售价，但鲜有人问津。反而是别墅项目炙手可热，成了京城有钱人的心头好。像东方夏威夷别墅区，早期业主里有张国立、徐帆等名角儿，每次搞业主联欢会，就跟春晚似的。
“明星”别墅区的开发商是兴达集团，这个老牌开发商喜欢开发高档住宅、别墅和大型商业街。早年间被本地人称为购物天堂的“燕郊步行街”，就是兴达的代表作。
到了2000年左右，后来叱咤燕郊地产界的几大开发商也相继成立，只是初衷不同，有的迫于形势，有的纯属“玩票”。
显然，李福成投身房地产属于前者，当时受京津冀一体化环保升级等因素影响，福成五丰的畜牧养殖、加工利润锐减。
李福成阴差阳错转投地产，没想到正好摁住了“北漂青年”命脉。2002年，三河福成房地产开发公司创办，冲锋号吹响。十几年后，“李半城”如雷贯耳。
和李福成不同，石克荣做地产，纯粹是“玩票”。早先，随着汇福粮油员工与日俱增，家属住房迫在眉睫。2001年，石克荣自己盖了两个小区，用来解决职工住房难题，与此同时，汇福房地产开发有限公司创办。
2006年，汇福再建职工盘——普罗旺斯汇福苑，同时对外销售，因为小区高档，开盘不久即售罄。之后的项目，同样广受环评。
于是，坊间有了这样的段子：吃饭选汇福粮油，住房选汇福新楼。
当然也有人慧眼独具，知道房产会有春天。
原本从事建材生意的三河人李怀，在2000、2001年先后成立燕达集团、住达房地产开发有限公司，进军房地产。
也不知道从哪学来一个秘诀：房子卖得快，得靠bus带。李怀大笔一挥，投资2000万建造车站，就为了把北京930公交车引入燕郊。这样一来，买不起京城的北漂们，就来了燕郊。
至此，兴达、福成、汇福、燕达纷纷提枪上场，在原本只有二三条村街的小镇上，跑马圈地。
后来本地开发商像少女的青春痘，一个一个冒出。碧桂园、港中旅、天洋置地等外来房企，也纷纷赶来。燕郊高楼一夜起。
2000-2010年，燕郊早年的玉米地有多茂密，后来的高楼就有多林立。
全长不到7公里的燕顺路南段，10年间建成楼盘十几个，万户大盘，犬牙交错。相比对岸的通州，这里更像是市区。
老城区的行宫、东环等多被福成收入囊中，青年新城、福成系列、上上城系列，“李半城”的项目接连而至。
其他房企，只能分着吃另一半蛋糕。比如兴达，围绕燕郊公园，开发阳光小区、百花家园等。
十年间，万丈高楼平地起，燕郊丝毫没有喘息的机会，就要迈向下一个更为激荡的十年。
2010年元旦，新年伊始，老领导视察燕郊，真情暖农家。
此后，北京刮起限购风暴，“北漂”匆忙逃入燕郊。
房价涨得快，房子建得也快。燕京航城曾以半年打桩、一年建楼、次年交房的速度惊呆业内，同时拿下2012年度销售“总冠军”。新房炙手可热，二手房交易频繁。
2008年燕郊房价还在4000元/平米上下波动，而到了2010年，在北京严苛的限购政策推动下，燕郊楼市迅速膨胀，房价冲破万元大关。四面八方来的炒房客腰包肿大。
怎一个“火”字了得。
但往往月满则亏，2017年后的急转直下，也出乎所有人的意料。
3
燕郊一直都是北京楼市的晴雨表。有晴空万里，自然也有电闪雷鸣。
2015年，北京城市副中心确定，北三县的规划发展变得身不由己；随后随着新一轮房地产周期来临，在北京的带动下，房价开始稳步上涨。
最疯狂的时刻莫过于北京发布317严政前后，北京闭市，给燕郊打开了新的窗口，无数北漂和炒房客涌入燕郊，大家争先恐后上 “最后一班车”，直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。
可谁也没想到，高位上车，驶向的不是财富春天，而是房价断崖式下跌后的严冬。2017年3月21日，廊坊一纸限令将燕郊打入寒冬，炒房客全线溃败，随后在6月6日，限令再度升级，燕郊楼市彻底走进萧条时代。
不到1年，燕郊全城均价降至1.5万/平，跌幅逾6 成，房价粉碎性骨折。炒房客套在这里，一些把燕郊当跳板的首置客，也套在这里：房子卖不出去，回京的首付遥遥无期。
有多惨淡呢？2017年7月，一整月，全燕郊只卖了8套房。
与此同时，其它三四线房价都翻了番，燕郊只有一首凉凉送给自己。
北三县规划权归北京后，无地可批、有地难建，加上房价高台跳水，开发商的日子也急转直下。
福成寻思着多元化，2015年以15亿对价收购灵山宝塔陵园后，成了A股唯一一家有殡葬资产的公司。卖墓地确实是个好生意，剑走偏锋又一次让李福成躺赚。
2017年，福成集团相继参与总规模20亿的两只基金，均以殡葬行业为主要投资对象。2017年全年来自殡葬行业的收入2.27亿，占公司总营收的16.9%，毛利率高达86.8%，贡献了公司近40%的利润。
有人开玩笑说，“从阳宅到阴宅，福成全包了。”
然而，去地产化后表现不俗的福成，却在2018年爆出易主传闻。
“玩票”的石克荣，没有因为楼市的潮起潮落耽误炼油。在2016年全国两会上，他的“秸秆再利用”技术，吸引了燕达李怀合作的欲望。
走不出燕郊的地产大佬们，正在寻求突破。
飞不出环京鸟笼的燕郊，又该如何自我救赎呢？
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