04.27 房企“預繳增值稅”是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”?

文|金穗源商學院 王皓鵬

前些日子我們分享了《預繳增值稅是否可以“混抵”其他項目應交增值稅?》文章,有些穗友就非常細心,進一步提出了值得我們思考的問題,即“預繳增值稅”是否可以抵頂其他業務的“未交增值稅”?

我們還是通過案例來分析。

房企“預繳增值稅”是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”?

案例:

金穗源公司開發項目屬於增值稅新項目,當期銷售商品房預收賬款1000萬元。同時採取多種經營銷售鋼材,當期增值稅進項100萬元,銷項稅金80萬元,“應交增值稅”科目借方餘額20萬元,當期是否需要就1000萬元的預售房款預繳增值稅?

我們先來學習相關文件:

(1)財政部關於印發《增值稅會計處理規定》的通知(財會[2016]22號)對於“預繳增值稅的賬務處理”規定如下:

企業預繳增值稅時,借記“應交稅費——預交增值稅”科目,貸記“銀行存款”科目。月末,企業應將“預交增值稅”明細科目餘額轉入“未交增值稅”明細科目,借記“應交稅費——未交增值稅”科目,貸記“應交稅費——預交增值稅”科目。房地產開發企業等在預繳增值稅後,應直至納稅義務發生時方可從“應交稅費——預交增值稅”科目結轉至“應交稅費——未交增值稅”科目。

房企“預繳增值稅”是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”?

解讀:從22文件看出,金穗源公司在“預收賬款”沒有確認收入的時候,是不可以將預繳的增值稅遞減當期應交增值稅的。

(2)國家稅務總局關於發佈《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)第十四條規定:

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發,以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款後,向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

解讀:總局18公告也強調,在產生增值稅納稅義務的時候(簡單理解為確認收入節點),才可以將“預繳的增值稅”遞減“應交增值稅”。同時要知道,房企預繳增值稅可以混抵不同項目的應交增值稅。

通過以上學習與分析,我們小結如下:

房地產企業如果有多種經營,開發業務部分增值稅預繳是必須前置的業務,“直至”開發業務增值稅納稅義務發生的時候,“方可”將預繳增值稅遞減當期應交增值稅。

房企“預繳增值稅”是否可以抵頂多種經營下的“未交增值稅”?

在此友情提示,預繳增值稅可以遞減增值稅老項目的應交增值稅,也可以遞減新項目的應交增值稅,同時可以遞減其他業務的應交增值稅。或者簡單理解為開發業務預繳的增值稅,與當期“未交增值稅”貸方餘額抵頂,差額為當期應交增值稅稅款。


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