小長假剛過，樓市的大新聞就接二連三。

最大的新聞大概就是剛剛開始實行的新版房貸政策了。根據央行房貸利率新政，10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率（LPR）進行定價。

這也就意味著：10月8日起，全國範圍內的房貸利率“換錨”正式落地了。

01“換錨”是什麼意思？

之前跟大家科普過的LPR還記得嗎？

根據中國外匯交易中心官網介紹，LPR是一個簡稱，實際上指的就是貸款基礎利率（Loan Prime Rate，目前LPR的官方中文名是“貸款市場報價利率”）。

它是是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款基礎利率的集中報價和發佈機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定發佈人對報價進行加權平均計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。運行初期向社會公佈1年期貸款基礎利率。

全國銀行間同業拆借中心為貸款基礎利率的指定發佈人。每個交易日根據各報價行的報價，剔除最高、最低各1家報價，對其餘報價進行加權平均計算後，得出貸款基礎利率報價平均利率，並於11:30對外發布。

1年期政策基準利率為4.35%，5年期以上的政策貸款基準利率為4.9%。跟今天公佈的數據相比，1年期LPR較基準利率下降10個基點，5年期以上LPR較基準下降5個基點。

那麼，房貸利率這邊呢？

回顧一下，我們可以發現：從2015年10月24日以來，我國個人住房商業貸款的基準利率就基本穩定在一個水平左右：5年及以下為4.75%，5年以上為4.90%。

目前，國內絕大多數住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

而此前，LPR剛冒出水花的時候就有人抱著“利率並軌之後，LPR降了房貸利率也會跟著降”的天真想法，但事實證明跟房貸之間的勾稽關係很弱。這次“利率並軌”改革，房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但房貸的利率水平不能下降。

今年8月25日，央行發佈公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

這次的“換錨”，其實就是房貸利率換了個參考值而已。也就是說，自10月8日起，與房貸利率掛鉤的，變成了LPR利率，這次改變被市場成為房貸利率的一次“換錨”。

02利率、月供、房價怎麼走？

因為房地產在國人心裡的重要地位，很多人都十分關心“換錨”之後對市場的影響。

房貸利率是升是降？月供會不會發生變化？“換錨”會對未來的房價造成影響嗎？對普通購房者來說，“換錨”是好是壞？

我們必須明確的先決條件是，房貸利率是不會降的。這一點其實上文也有提到，早在8月召開的國務院政策例行吹風會上，央行副行長劉國強就明確表示：不管怎麼改，房貸利率是肯定不會下降的！

從落地情況看，改革前後，房貸利率變化不大。

據微信公眾號“簡七讀財”的整理發現，各地對此的執行情況不一，但預計最晚到明年會全部按新規來執行。

截止10月10日，北上廣深+重慶五大城市裡，除了上海外，房貸利率都有上調，但調整幅度較小。

數據截止日期：10月10日，圖片來源：簡七讀財

比如北京地區，根據市政府最新規定房貸利率“換錨”後的利率下限為：首套房利率不低於LPR加55個基點，二套房不低於LPR加105個基點。

而9月20日央行首次公佈的5年期以上LPR為4.85%，按此來計算，可以得出北京地區最新的房貸利率下限：10月8日起北京執行的個人住房貸款利率為：首套住房不低於5.4%；二套住房不低於5.9%。

當下北京地區的銀行執行情況又如何呢？查找公開資料後，筆者發現：在北京地區，農行已經與LPR掛鉤，首套房利率調整為5.4%，二套房利率調整為5.9%，分別比之前執行的利率高1-2個基點，符合新規；而郵儲銀行望京支行房貸利率正式掛鉤LPR後，首套利率為5.39%，二套利率為5.88%，水平略低於農行。

因此第一點我們可以粗下結論的是，除極個別城市外，房貸利率發生下調的可能性非常小。

而月供的變化，就是跟隨著房貸利率的變化而變化的，是個正相關函數。因而除上海外，上述其他四大城市的月供都有所增加。

最後來說房價。

高層的決心其實很明確。對於房地產市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的新定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

所以期待房價斷崖式下跌的朋友可以洗洗睡了，房價在未來很長一段時間都應該還是“穩”字當頭。

03結語

至於在十月期間，一些城市和地區發生的樓市回暖事件、新的調控手段和政策，筆者認為還是個別現象，這是房企和地方政府互相博弈的結果。

在徹底的風平浪靜之前，誰也說不準誰才能笑到最後成為最終的贏家。

不過有一點筆者始終可以確定的是，在“房住不炒”的大基調下，樓市的未來將進一步向平穩邁步。