“風來了，豬也能飛上天，風停了，摔得最慘的也是豬！”2019年，對於所有的房企來說，日子都過得有點如履薄冰。
對於2019年樓市，大多數的房企都有點談虎色變，因為這一年房企的日子確實不好過，房子難賣，錢難拿，不少房企都因為資不抵債而倒閉了。
自從2010年行業誕生第一家千億房企，至2019年，房地產行業千億房企數量已經達到34家。隨著這34家千億房企的規模之和已近8萬億元，行業集中度提升趨勢愈加明顯。
日前，中指研究院發佈2019年房地產企業銷售業績監測數據顯示，碧桂園以7715億元摘得桂冠，萬科以6312億元名列第二，中國恆大以6261億元排名第三。分獲四至十位的是，融創中國、保利發展、綠地控股、中海地產、新城控股、世茂房地產和華潤置地。進入兩千億元的房企共有15家，一千億元的房企達到35家。2019年TOP10房企拿地總額9702億元，佔TOP50房企的43.3%。
業內人士認為，儘管2019年樓市調控十分嚴厲，但是房地產行業競爭仍然激烈，最終2019年新房銷售達16萬億元創歷史新高，2020年調控政策不會放鬆，房企併購將加劇。
前四強是碧恆萬融
1月3日到5日，房企開始密集公佈2019年的銷售業績。
萬科公告顯示，2019年全年，萬科累計實現合同銷售面積4112.2萬平方米，合同銷售金額6308.4億元，同比增3.94%，創萬科單年銷售額新高。
恆大公告顯示，2019年全年，恆大累計實現合約銷售金額約6010.6億元，合約銷售面積約5846.3萬平方米，全年合約銷售均價為10281元/平方米。
融創公告披露的數據是，2019年全年，融創中國累計實現合同銷售金額約5562.1億元，同比增長21%；累計合同銷售面積約3828.5萬平方米，合同銷售均價約14530元/平方米。
由於碧桂園僅公佈權益銷售額，無法和其他房企公佈的全口徑銷售額做對比，但參照第三方統計機構億翰智庫發佈的《2019年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》，碧桂園全年全口徑銷售額為7715億元。
由此，2019年房企業績榜的前四強基本確定為：碧桂園、萬科、恆大、融創，位序和2018年完全相同。
與此同時，2019年全年銷售金額突破1000億元的房企共有35家，相比上年又多出5家。唯一的意外是，頻繁售賣項目股權的泰禾，從千億陣營中掉隊。
房企分化嚴重
“從公開的銷售數據看，一些大型房企總體完成了年度銷售目標。尤其在去年三、四季度，各大房企衝刺任務，帶來了一定效果，另一方面，很多房企佈局三四線城市，這些城市也帶來了一定的市場銷售額。”一房地產業內人士說。
“儘管如此，從部分房企的銷售增速看，並未達到前幾年的高速增長，從市場看，房企也已經感受到樓市的寒意。而且，有一些中小房企的業績還尚未公佈，預計有些業績並不理想。”上述人士表示。
隨著房地產市場降溫明顯，部分知名房企去年拿地也相對謹慎。
部分頭部房企、國企拿地積極性最高，中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升，且年末大舉併購。
可見，面對2019年極為複雜的行業格局，頭部房企們的拿地也非常謹慎，TOP15房企中多達10家房企的新增土地貨值同比下滑。其中，中國恆大的新增土地貨值僅2383.1億元，較2018年下降幅度超69%。
“未來，房地產市場將保持調控常態化、分化常態化的趨勢，中長期行業發展空間尚存，行業競爭格局仍未穩固，千億成為房企新的分水嶺，千億陣營也將持續分化成長。”中指院相關分析人士指出。
從2019年全年銷售業績來看，龍頭房企當中，碧桂園、萬科、恆大、融創保持領先，全口徑銷售額均突破5500億元規模。
2019年，房企之間收併購頻發。在經濟環境仍面臨外部不確定性以及行業增速趨緩、整體去化承壓的背景下，龍頭房企穩中求進，品牌效應和規模優勢持續凸顯。
專業人士指出：“預計2020年，房地產企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。”
中小房企赴港上市
2019年依然是房企IPO的大年。
繼正榮地產、美的置業等6家房企齊齊選擇2018年赴港上市後，2019年，上市房企陣營再添6員新丁。
從質地上看，上述資本新人依舊可圈可點。中梁控股正式敲鐘，補齊了行業銷售額TOP20企業全部上市的最後一塊拼圖；而“準千億房企”新力控股集團順利登陸港交所，也意味著TOP50房企中地產開發業務尚未上市的僅餘祥生、金輝兩家。
此外，規模稍小的德信中國、銀城國際控股、中國天保集團、景業名邦集團等4家也各自有著不錯的資本“故事”可講。
然而與“山上”爭豔的風光大相徑庭，攀山者則是在風雨中艱難登峰。
在全年板塊整體大漲的背景下，“新生”們在資本市場中依然如履薄冰。在發行階段，為保證公開發行的順利推動，選擇壓縮發行數量、保守發行成為普遍現象，並直接影響到最終的募資規模。
可以看到，即便是Top20房企的中梁控股，其募集資金也僅為27.73億港元，而全年6家房企總計84.58億港元的實際募資總額，相較於2018年的98.51億亦下降了14.14%。
同時在上市後，這種現象依然沒有明顯好轉，截至2019年年末，鮮有問津的中國天保集團以及衝高回落的銀城國際控股收盤價依然位於發行價下方。
事實上，中小房企“新生”們的上市遇冷並不是市場孤例。在多數業內人士看來，2019年並不是一個理想的上市窗口期。
而這一點也從德勤出具的報告得以佐證，在報告中，在2019年港交所47.2%的IPO最終以發售價區間的下限發行，而在2018年該比例僅為29.8%。
在中小房企義無反顧上市的背後，或是生存、發展訴求下，對資金需求的極大渴望。在業內人士看來，在融資環境趨緊的大背景下，中小企業上市的意願更加迫切。
洗牌時代來了
由於銷售艱難、融資緊張等多方面因素，2019年房企的拿地態度更為審慎，工作重心集中在降負債、降槓桿、促銷售……
越來越多的房企意識到，保證現金流的穩定才是房企“生存”的。一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現有規模重要？還是活下去重要？當然是活下去！”。
眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高週轉、高負債、高槓杆的“三高”是最鮮明的特點。
一旦融資渠道被切斷，高負債率的中小房企們，大概率將會遭遇生存困境。
2019年以來，房地產融資政策持續收緊，銀保監會等機構密集發聲強調防範房地產金融風險。信託、銀行貸款、公司債、海外債等融資渠道，受到的限制越來越多，部分中小房企的資金鍊一度瀕臨斷裂。
全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。通過人民法院公告網查詢，2019年全年已宣告破產的房地產相關企業數量超過525家。
而破產名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務，這樣的企業破產倒閉，對房地產行業的影響相對有限。
2019年，房地產行業經歷了史上最為複雜的一年，這也將成為未來行業的轉折點。
有分析人士指出，穩字當頭的2020年，將繼續嚴控金融風險，房地產行業大概率不會有系統性機會，行業內部的“廝殺”將更加激烈，房地產行業集中度將進一步提升。
“未來房地產市場顯然只屬於前30強。”2019年的一次業內聚會上，某知名房地產行業大佬如此感慨。
未來，中小房企被淘汰是必然趨勢，以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中，80%-90%都將被淘汰，大型房企將會佔領房地產市場的天下。
2019年在規模表現上雖不突出的綠城、中梁、金茂等房企，在2019年的土地市場上卻表現激進，分別位列TOP14、TOP15和TOP16，顯示出重回規模梯隊的決心；規模排行位列第34位的美的置業更是直接殺入了TOP18，為下一階段的規模躍進埋下伏筆。
與規模排名不匹配的拿地手筆，讓2020年的房企排位賽潛藏了更多變化的可能，而更大的變數或許來自併購市場。
對所有房企而言，如何在奔跑中保持穩健與安全，在行業增速下滑中尋求更多的市場份額，或許關係到未來的生死的問題。
來自雲掌財經 素材來源：北京日報、全景財經、鋒面News、藍鯨財經、環球網
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