12.06 福州首佔新城地少價高,房企“偷面積”招數頻出

區域樓市調查 | 福州首佔新城地少價高,房企“偷面積”招數頻出

名城紫金軒 李未來 攝

華夏時報(chinatimes.net.cn)記者李未來 福州報道

福州東南有一個區叫長樂,它離市中心大約有35公里的路程,在三環內直徑不到20公里、三環外群山環繞的福州,這是一個不小的距離。長樂2017年撤市設區,福州在新一輪城市總規劃中把長樂納入中心城區,而這些年房價也翻了倍。

近年來長樂的主要建設集中在離老城區只有約5公里的首佔鎮,許多房地產項目都集中在這裡,有全國性房企如中南置地,也有本土開發商如中茵、中發。房價約2.1萬-2.5萬元/平米,在福州所有的遠郊區縣中排名第一,一些三環內區域房價尚不及此。

近日《華夏時報》記者走訪了長樂樓市,其老城區新項目較少,漳港等區域配套不成熟、活力不足,首佔新城是長樂樓市的主陣地。但不少項目面臨著地價成本高、利潤空間小的問題,部分開發商為抬高房價在“贈送面積”上下功夫,出現“偷面積”的現象。

存在“偷面積”現象

“115平米的戶型,如果不加贈送,公攤大概20%,加了贈送面積,公攤只有10%。”近日,長樂首佔新城中茵天俊玖瓏臺項目銷售告訴記者,該項目的所有戶型套內實際使用面積都很高。

記者得到一份115平米的戶型圖,由於是一梯一戶,且業主只能到達自己居住的樓層,所以電梯間就被做進了套內面積中,面積大約有5平米,另外還有一個約12平米的陽臺也是贈送的。

在許多城市,新建商品房公攤一般在18%-25%之間,比如100平米產權的房屋,其套內實際使用面積約75-82平米,其餘分攤至電梯、消防通道、設備間、電梯及電梯間、樓梯、小區綠化等公共空間。

記者諮詢京潤律師事務所律師張志同得知,上述公共空間應該為社區業主所共有,開發商無權私自贈送,業主也無權獨自佔據。

長樂首佔新城的樓盤大多套內實際使用面積較高,主要是贈送陽臺的面積較大。比如大名城開發的名城紫金軒一個59平米的戶型,套內實際使用面積有50平米,陽臺長3米、寬1.5米;中府首府89平米的戶型,套內實際使用面積達到77平米,陽臺長6.2米、寬1.5米。

開發商吸引客戶的手段很豐富,房屋銷售也很“給力”,在今年全國樓市成交併不樂觀的情況下,長樂首佔新城商品房依然去化良好,截至11月15日,中發首府、名城紫金軒、中茵天俊玖瓏臺前期推出的樓盤均已進入尾盤收官階段,等待後期加推。

区域楼市调查 | 福州首占新城地少价高,房企“偷面积”招数频出

中茵天俊玖瓏臺 李未來 攝

長樂當地一名房產銷售告訴《華夏時報》記者,與其他樓市活躍區域吸引外溢人口購房的情況不同,首佔新城的商品房大多賣給了本地人,就連福州過來買房的人也不多。

長樂下轄14個鎮,民間資本雄厚,當地百姓普遍牽涉鋼鐵投資,據記者不完全統計,長樂系在全國各地投資的鋼鐵廠多達500多家,年產500萬噸的有5-6家,200萬噸的在30-40家。在區域分佈上,長樂人投資的鋼鐵廠以江蘇、山東、河北、山西、雲南、廣西等省份為多。

“很多投資鋼鐵產業的客戶來這裡購房,他們買來也是做投資。”中發首府置業顧問告訴記者。

土地成本高

長樂首佔新城新建商品房單價約2.1萬-2.5萬元/平米,這是福州其他遠郊區、縣所不能比擬的,比如福清平均單價不超過1.5萬元,連江縣約9000元/平米,閩侯縣約1.6萬元/平米,就連福州三環以內的倉山城南板塊,也只有2.3萬元/平米。

除民間資本雄厚的促進以外,長樂首佔新城的高房價還因為其規劃配套完善,以及土地成本較高。

長樂首佔新城是一個規劃有序的新城區,縱橫都只有3公里左右,在住宅、商業興起的同時,不少政府單位搬遷至此,醫院、學校、公園也陸續落地,在規劃中這裡將承載長樂城區的職能。長樂老城區雖然配套完善,人口相對密集,但規劃落伍,無法承擔城市未來發展重擔,新樓盤也較少。長樂其他板塊如濱海新城、鶴上、金峰等又較偏遠,因此大部分長樂本地人的購房需求就被擠壓到首佔新城。

但首佔新城是“盆地”地形,四面環山,可用於興建商品房的土地資源較少,每出現一宗土地,都會吸引許多房企爭搶,現在幾乎已經無地可出。

以中茵天俊玖瓏臺為例,該地塊於2018年5月30日掛牌,總用地面積52390平米,實際用地面積50150平米,起始價8.3億元,按實際用地面積測算,起始樓面價為7196元/平米。吸引了綠城、陽光城、保利、三盛世茂、華潤、建發+匯成、聯發、中茵+天瑞+中匯升、中國武夷、龍芝、名城等12家競買,最終中茵聯合體[中匯升(福建)發展有限公司、福建中茵集團有限公司投資、福建天瑞實業有限公司]以最高限價12.45億+競配建23400平米的代價拿到該地塊,扣除配建面積後,實際可售樓面價約13357元/平米。

2019年3月29日,中發拿下首佔新城廣場南路東側、和諧路北側一宗約21.68畝地塊,成交樓面價11542元/平米。而且該地塊限制眾多,配建住宅建築面積每平方米按照出讓公告發布之日的該地塊所處級別住宅基準樓面地價加上2600元/平方米回購,即:競得人須建設2890平方米的商業店面,按照13080元/平方米銷售,由福州市長樂區人民政府指定的村集體購買。

“首佔現在幾乎已經沒有什麼土地可以出讓了,而其他區域不是配套不好就是太偏,所以人們還是希望在這裡買房。”首佔新城一名樓盤置業顧問說道。


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