受新冠肺炎疫情影響，今年前兩個月，我國房企整體銷售規模大降。克而瑞研究中心的數據顯示，2月份百強房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下了近幾年來單月銷售最低紀錄。在“房住不炒”定位下，針對房地產行業困境，政府將更注重精準施策，而不是全盤託底，房企脫困更多還要依靠自身努力，強化應對風險的能力。
機構統計顯示，2月以來，近70個城市發佈了涉及房地產調控的相關政策。有的城市政策發佈後進行了“打補丁”，有的政策發佈後“一日遊”緊急撤回。業內人士指出，“房住不炒”基調不變，政策調控力度有限。
各地政策調整
3月4日晚，東莞市發佈《關於進一步優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》，加強商品住房銷售價格指導，項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或本項目前期成交價格不能做出合理說明的，暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案。取得預售許可證或現售備案證書180天后，對未售出房屋的申報價格進行調整，調高幅度不超過5%，調低幅度不限。
此前，東莞市調整了公積金政策，對公積金貸款使用範圍和期限有所放寬。其中，公積金最長貸款年限統一規定為30年；商貸可轉組合貸；進一步放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，對裝配式建築等三類情形給予上浮可調貸款，最高上浮20%。
同樣是在3月4日夜間，《廣州市人民政府關於印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》發佈。與此前發佈的通知相比，刪除了“廣州商服類項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元”。這意味著備受關注的廣州“商服類物業限購解除”等相關政策被撤回。
此外，率先調低公積金首套房貸款首付比例的駐馬店市，相關文件已從網站上撤回。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期部分城市一些涉及購房領域的政策出臺後又火速調整，顯示出這些政策並不成熟，後續這類政策的發佈將更為謹慎。地方政府制定政策應對潛在的市場反應等做出科學的評估。
中原地產首席分析師張大偉指出，從目前金融系統釋放的信號看，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性仍是首要任務。
疫情對房企影響
疫情為房企經營帶來了不小壓力。房企的主要資金來源是銷售收入、自有資金和融資所得。在疫情影響下，房企線下銷售嚴重受阻，無論是預期的春節期間返鄉置業潮偃旗息鼓，還是現場售樓大面積暫停，都對房企銷售現金回款造成了巨大影響。在銷售大幅減少的同時，房企的一些剛性成本支出卻一點都沒有少。
一般而言，房企的成本主要包括土地成本、建安成本、銷售費用、員工薪酬、其他管理費用、利息支出、土地增值稅等。這些成本通常與企業拿地、開發節奏息息相關。近一段時間，各地也對部分稅項、土地款繳納等給出了延緩政策。
值得注意的是，2020年是房企債務償還高峰年。克而瑞研究報告顯示，95家典型房企年內到期債務達5000億元，較2019年上漲45%，3月份是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。一部分習慣了“高槓杆、高週轉”模式的中小企業，將面臨嚴重的現金流危機。
房地產市場規模大，關聯產業眾多，風險不可不防。從需求端看，購房需求與普通快消品不同，購房總需求並不會因疫情而減少，疫情期間被壓抑的需求會在疫情結束後集中釋放，疫情可能導致未來各城市供需出現短期改變，但不會改變長期供需趨勢。因此，房地產市場整體並不會遭受毀滅性打擊，只是房企需要想辦法熬過疫情。
減員降薪 招聘放緩
從2月底，減員、降薪等一系列動作在一部分房企悄然出現，既有因組織架構優化所引發的人事大換防，也有因無力正常支付薪酬要求員工主動離職，還有中高管“自願”降薪的自救措施。
2月27日，凱德集團成為第一家公開宣佈降薪的房企。從4月1日起，董事會成員和其他高管層自願將董事費和基礎薪資降低5%-15%；所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪；其他員工不受影響。此舉措將在6個月後或者疫情平穩後重新評估。
此前，關於四川房企中迪禾邦因無力支付2020年1月及2月的工資消息在業界流傳，中迪禾邦要求員工在2月27日前按照先前協商方案主動離職，方可延期領取1、2月工資；如若在2月27日不主動離職，只發放1月份工資且會根據公司資金情況遲發或緩發。
在新型冠狀病毒肺炎疫情影響下，追求高週轉的開發商一面是銷售下滑、回款受限帶來的現金流危機；一面則是融資端收緊趨勢沒有明顯鬆動跡象，來自人力、財務等成本的剛性支出必不可少。
不過，由於員工薪酬支出在房企整體收入中佔比很小，多位房地產業內人士表示，減員降薪帶來的效果杯水車薪。
每年3、4月是房企招聘高峰期，根據祥源控股人力資源副總經理張曉宇的觀察，最近這段時間，各家房企的招聘節奏整體放緩了。他說，這個時間點，房企對於人員入口確實會比較謹慎，非價值創造崗位會減緩招聘速度，員工的跳槽也會更加慎重。
中小房企的自救
在回款不景氣的背景下，中小房企的日子越來越難過，資金鍊趨緊，融資融不上，土地拿不了，無米下炊，“只能在成本端壓多少算多少。”
這些中小房企常用的方式有兩種，一是將壓力傳遞到建築裝修公司等供應商身上。
最近正在減員降薪的幾家房企，多數是資金較為緊張，或者走高槓杆路線的中小企業。他們要不業績注水嚴重，要不就是將項目佈局在三四線城市，在當前市場大勢下，要維持正常運轉肯定難度很大。
根據克而瑞地產研究中心測算，64家百強上市房企平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元。其中融資成本支出是員工薪酬兩倍左右。
Top10房企員工單月平均薪酬支出約8.65億元，Top11-30約3.01億元，Top30後房企員工薪酬支出更是呈明顯下降趨勢。
大房企的管理動作
大型開發商的心理和長期用人計劃並不會出現改變，短期動作只是一項應激反應。
事實上，關於“組織架構調整”這道題，從2019年就陸續有大型房企陸續在進行，比如萬科、碧桂園等、陽光城等。減員降薪只是組織架構調整過程中出現的現象。
這種組織架構調整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合併區域。而最終目的是提高房地產行業人均效能。
從長期的角度切入，大型房企組織架構調整是一項管理動作，但疫情期間，由組織架構調整引發的一系列減員降薪，不免會被放到聚光燈下。
有分析人士說，這是前期動作的延續和深化，大型房企通過組織架構調整，在降本增效的前提下，適應目前銷售端困難、投資端成本高的局面。而某些職能人員的階段性調整則是根據市場動態做出的決策。
多位房地產人士均提到，對於大型房企而言，大規模進行裁員或降薪的可能性較小。
大型房企的日常賬面上通常會留足2-3個月開銷費用。業內普遍預測，3月中旬，大部分售樓處會陸續進入復工狀態，線下銷售逐漸恢復，資金壓力並不會持續太長時間。
綜合來看，樓市“房住不炒”定位不會因房企短暫的困難而改變，優秀的房企將在與疫情抗爭中不斷昇華、強健體魄，實力不足的房企難免要被市場所淘汰。
首先，房企要拓寬融資渠道，保證現金流安全。面對嚴峻局勢，房企要充分發揮自身實力，通過拓寬融資渠道、創新融資方式，積極補充資金，保證財務和現金流安全。這一方面有助於企業平穩度過疫情期，另一方面更是可持續發展能力的保障。隨著疫情結束，投資開發恢復甚至加速，更加考驗企業的資金實力。
其次，房企還要積極擁抱互聯網，拓展營銷渠道。當前，線上和線下銷售並行已經成為一種趨勢，特別是在特殊時期，線上銷售在一定程度上可以對沖線下銷售停擺的衝擊。疫情結束之後，線上銷售模式仍然有助於房企拓展銷路，降低成本。當前，房企需要積極促銷，爭取回款。
長期來看，房企更重要的是轉變發展觀念。房企不要僅盯著增量市場，存量市場同樣大有可為。各地大量的城市更新任務和改善型需求，都是有待進一步挖掘的市場。房企也不要唯規模論，抓著“高週轉”遊戲不放，只要做出品牌，做出特色，小而美的房企一樣有市場空間。
（綜合來源：中國證券報、經濟日報、中新經緯）
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