過去，產業新城發展過程中烙下了中國經濟社會發展和城鎮化的深刻印記，如今，新時代的產城融合正在向高質量發展邁進。
黨的十九大明確指出實施創新驅動發展、區域協調發展、鄉村振興發展等發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，這為產業新城提供了更大的發展契機。與此同時，產業新城運營商創新發展模式、強強聯合等都推動產城融合向更高質量發展。
《2018 中國產業新城運營商研究報告》顯示，優秀企業核心競爭力正在不斷得到鞏固，強者恆強局面已經顯現，經營業績水平與產業發展能力是造成企業綜合實力差距的主要原因。
從產業新城的調研結果來看，運營商對於產業定位的方法論和實踐模式越來越豐富。產業新城的定位不僅結合了自身產業規劃、企業資源優勢、當地資源稟賦、區位優勢等， 而且全球產業發展趨勢以及國家產業發展戰略等成為其產業定位的重要考量因素。不同的產業新城項目擁有獨特優勢， 應發揮產業新城比較優勢， 做好產業新城規劃的頂層設計工作。
產城融合之嬗變
在中國城市規劃簡史上，一直存在“先城後產”和“先產後城”的兩種模式。近年來，隨著經濟和城市的發展，產城融合這一概念逐漸進入公眾的視野。
傳統城市群和產業區的發展模式，是城市以居住、生活功能為主，產業區以工業生產為主。產城融合之4後，城市將成為產業的載體和依託，產業將推動城市更新和服務配套完善，從而達到產業功能、城鎮功能、生態功能融為一體，促進產業與城鎮的協調、健康發展。
《2017 產城融合發展報告》（以下簡稱《報告》） 指出，產城融合的概念，最早是針對城鎮化加速推進中出現的產業功能和城市功能分離的“鬼城”“睡城”等現象而提出的。國外經驗顯示，當城鎮化率達到50%以後，前期加速發展積累的問題開始放大呈現，環境汙染、交通擁堵等“城市病”進入高發期。目前，我國常住人口城鎮化率已經達到57.35% ， 意味著不能再繼續以往粗放的發展模式。
國家信息中心中國區域發展研究院執行院長周毅仁表示，我國城鎮化發展已經到了新階段，以往片面追求規模效應、經濟效益的傳統發展模式已經逐漸顯露出弊端。
因此，利用產城融合，合理佈局產業功能、城鎮功能和空間結構，在聚集產業的同時聚集人口，促進城鎮發展質量和人民生活質量提升，才是未來發展的方向。
產城融合，是我國經濟發展和城鎮化建設進入新階段所形成的一種新的發展理念，周毅仁說：“大建產業園區的粗放型發展模式曾一度有力地推進城市化進程，但現階段，單一的產業園區經濟已經不適應當前發展的形勢。我們現在的城市發展規模已經越來越大，生產、生活和生態問題如何銜接，如何綜合考慮，已經到了一個新的階段。”
《報告》指出，產城融合是在我國經濟轉型升級背景下提出的城鎮化與產業化協同發展的新思路。
2015 年7 月，國家發展改革委印發了《關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》，擬在全國範圍內選擇60 個左右條件成熟的地區開展產城融合示範區建設工作。2016 年印發《關於支持各地開展產城融合示範區建設的通知》，提出58 個產城融合示範區建設的主要任務。
《報告》提出，傳統的工業園區面積小、功能單一，但新的工業園區規模遠超從前，若還按照或“產”或“城”的發展，肯定無法滿足可持續發展的需求。產城融合實現“宜業宜居”，不僅是產業園區的方向，也是解決城鎮發展不均衡不充分的重要路徑。
開發商進階之路
在房地產行業轉型升級的背景下，從單一的住宅開發商到城市綜合體、文化旅遊城複合開發，再到產業地產、特色小鎮，中國的傳統開發商們一直在向城市運營商進化。產城融合項目契合城鎮化和全球化趨勢，能夠最大化發揮房地產開發企業在資金、運營、產業資源整合等方面優勢，已經成為當下大型地產商的一致選擇。
有行業資深人士指出，在眾多傳統房地產開發企業眼裡，產城融合領域未來可期，但轉型並非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌表示，當下的城市改造不再是“住宅開發”，而應該是“產城融合”，因為一個城市的活力在於產業與城市的融合。這個過程會為開發商帶來很大的發展空間。
因時而動， 順勢而為， 多家開發商都在積極探索產城融合， 如碧桂園、萬科、華潤置地、招商蛇口等。
2016 年8 月，碧桂園集團正式發佈“產城融合”戰略，提出“為鳳築巢，陪伴成長”的產城融合理念。
據碧桂園集團產城融合中心副總經理周洋艦介紹，碧桂園已經完成從單一地產商到城市運營商甚至智能製造商的角色轉換， 提出“ 產業+ 地產+金融+應用場景” 發展模式。目前碧桂園已集聚產業資源超過1700家，其中世界500 強52 家、上市公司398 家。
2018 年6 月1 日，碧桂園深圳機器人產業園正式開園，這是碧桂園在深圳落地的首個產融項目。該項目將承接寶安中心區產業優勢，從機器人產業生產、研發的全產業鏈出發，重點引入機器人及相關配套產業，打造以機器人為主題的產業園區。
碧桂園深圳機器人產業園立足粵港澳大灣區核心，依託千億元產業資源，瞄準機器人、智能製造領域，將機器人生產、創新加速、眾創空間等進行整合，目標是打造機器人產業化高地。
據悉， 目前園區已簽約企業13家。園區正式運營後，企業年產值將超10 億元人民幣， 稅收超過8000 萬元。項目在改善區域投資環境、促進產業結構調整和發展經濟等方面將發揮輻射、示範和帶動作用。
碧桂園深圳區域副總裁冀豫東說：“ 我們內部口號是做一個成一個，目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營工作。”
碧桂園在深圳已佈局近10 個產城項目， 總體量達500 萬平方米以上，這些產城規模佔有率高，產業鏈虹吸效應強，產城資源整合優勢也比較明顯。
萬科集團創始人、董事會名譽主席王石表示，萬科的產業佈局在十幾年前已經開始。
在今年3 月的業績會上，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科要做城鄉建設與生活服務商。近年來，萬科合作佈局的濟南濟陽科技住居產業城、“中國北京人力資源服務產業園”等產城融合項目都正在進行中。
華潤置地南山科技金融城是由深圳南山區政府與華潤置地共建的產城融合示範項目，將與華潤萬象天地、精品住宅公寓、五星級酒店、人文劇場等多元配套業態進行產城融合探索。
深圳市南山區政府宣佈，未來3年，科技金融城將吸引高於300 家金融及高新技術企業落戶，創造2.3 萬個就業崗位， 貢獻超800 億元年產值； 將管理超1700 億元的資金規模， 打造成為年產值逾1000 億元的科技金融聚集地。
招商蛇口獨特的產城開發和園區運營模式——蛇口模式，已為其帶來了更多的資源。2016 年， 招商蛇口與華僑城一起拿下的深圳高價地空港會展綜合體， 總建面146 萬平方米，配套區總建面222 萬平方米，便是以產城開發模式勝出的。
招商蛇口董事常務副總經理劉偉在2017 業績發佈會上表示， 除了粵港澳大灣區，“ 蛇口模式” 內拓外延，拿下了多個產城開發項目，簽約落地項目7 個，其中蘇州金融小鎮規劃面積約4.04 平方公里，去年已經成立了合資公司，將圍繞蘇州市高新區科技新城板塊，聚集創新產業，產城結合。
轉向高質量發展
隨著優質產業新城項目運營的逐步成熟，土地資源逐漸稀缺，如何提升土地投資強度、優化招商資源成為運營商的關注點。
過去，產業新城內有商就招的現象比較普遍，只要產業相關就能夠入駐，土地投資強度不足，然而新城土地資源有限， 制約了新城的長期發展。
目前，產業新城運營商服務逐漸由被動轉向主動，堅持創新驅動和內涵式發展， 以“ 精準解決企業痛點”、“與企業共同成長”為目標，重視問題處理能力。運營商從行業中挖掘經驗豐富的人才梯隊，以“行業精英反哺企業”，牢牢把握最佳解決方案，真正解決入駐企業發展中遇到的問題，構建產業服務的核心競爭力。同時，堅持以企業孵化和技術商業化為產業培育的主線，注重構建服務核心產業鏈， 發揮集群優勢和規模效應。
另外，產業新城運營商在不斷加強產業新城內外平臺化服務。一方面，建設連通內部企業的服務平臺，在企業創辦孵化、成長壯大、規模發展等階段主動給予包括法律財稅、人才引培、規劃智庫等全方位支持，促進企業做大做強。另一方面，以產業新城為統一體，積極建設對外合作平臺， 幫助入駐企業高效對接外部市場。
《2018 中國產業新城運營商研究報告》指出，產業新城建設正朝高質量方向轉變，運營商更注重溼地、綠地生態系統的佈局和優質人居環境的塑造，著力打造景色優美、環境宜居的休閒生活核心區和城市品牌。城市基礎設施和服務日臻完善，配套設施體系化、全面化， 住宅、商業、學校、醫院等提質升級的同時，配套種類更豐富， 城市資源服務對象更廣泛。產業新城建設通過智慧管理系統的應用，為居民提供更便捷、更優質的服務，城市空間格局更完善，對高端人才吸引力更強。
諸多難題待解
值得注意的是，產城融合不是一蹴而就的，而是道阻且長。開發商、運營商在參與產城融合建設的過程中，要避免諸多誤區。
北京市社科院副院長趙弘表示，切莫讓產城融合示範區的建設成為開發商變相拿地的藉口。在產城融合示範區的建設中，離不開土地開發，很多企業拿了住宅用地或建設用地後，為了平衡資金，再去拿建設用地或住宅用地，美其名曰進行配套，但最後淪為了房地產開發項目，這就背離了產城融合建設原本的初衷。
對此，《報告》提出，由於早期城市規劃和建設盲目向周邊“ 攤大餅”式擴延，目前房地產開發規模已經面臨“天花板”。單純的物理空間建設已經不能滿足城市發展的需求。需要利用產融結合，優化存量，開展城市更新， 實現房地產行業轉型升級。
另外，在城鎮化發展過程中，一些地方為了求政績、求聲勢而大建產業園區。
對此，重慶市銅梁區副區長楊賢忠表示，一些地方為了“拿地”和開發花費“血本”，但在建成的產業園區內，各類企業一擁而上，其中不乏一些產能過剩、高耗能的企業。隨著以人為本、綠色發展的主旋律逐漸清晰，這種片面追求規模、重效益的發展模式難以為繼。
此外，目前對於開發商、運營商來說，如何打造好的產城融合項目仍處於探索階段，還需要政府、科研機構、企業等多方的緊密配合。
然而目前產城融合還存在一些機制問題尚未理順，尤其在政企合作方面。
《報告》舉例指出：一些地方政府領導把PPP （政府與社會資本合作） 模式片面理解為單純的融資渠道，人為擴大PPP 的應用領域，把房地產等純商業化項目、開發區的工業廠房等純產業化項目以PPP 的名義實施。或者是把PPP 項目看成是籤一個長期合同來搞融資。另外，在屬地化行政管理模式下，園區管委會與園區下轄的地方鄉鎮在管理上呈現“兩張皮”、權責不清現象， 導致園區規劃、投資、建設和運營效率低下。而一些企業， 則打著開發的幌子投資“圈地”。
普華永道創新服務部合夥人高駿傑表示，在城鎮化建設的過程中，由於政府的知識結構、人才儲備等方面無法涵蓋方方面面， 因此一部分權力、職責可以讓企業、社會資本方來行使。政府方側重做好規劃工作，提供完善基礎設施，營造良好的制度環境。
《報告》建議: 對於政府而言，要做好產業和城市功能定位、產業發展要素政策、生態環境、基礎設施建設等方面的頂層設計工作， 引導土地、產業、資金、人才等資源合理配置。城市運營商則主要做好投資設計開發、產業的導入、運營資源的導入等工作。政企通過產、城、人協同發展、相互融合的全生態體系的合作運營，共同推動城鎮化質量的提升。
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