回家的旅途

1.小产权没单独产权证，权益得不到保障

2.公寓复式楼单价略低住房，使用率高，但是后期转手变现难，因为商业性质税费非常高

3.二手房同样得看产权，同时二手房优质物业比较难寻，多花时间看对比二手房，合适就赶快下手。

最后祝福你早日找到合适你的房子。

房产太伟说

关于小产权房和公寓及二手房的选择问题，

个人建议：

一，是小产权房是地方政府所为，如镇乡村部门集资造的房屋，这种房子是没有向国家缴纳土地增值税等费用，没有个人产权证，严格来说是非法建筑，政府可以随时动迁并没有赔偿……

二，是公寓房一般是50年产权房，这种房子问题很多，一个层面有十几家至二十几家，比较混乱吵闹不得安静，通风采光都得不到保障，水电煤都是工业标准，都高于居民使用的几倍，如果出售水费很高，是差额的20%左右，不易出手，但，开发商为了忽悠老百姓，给消费者送装修送软装等一些吸引人的眼球，如果是繁华地段也可以考虑公寓房，因为地段好租金还是可以的……本人不建议购买公寓房……

三，是二手房老百姓的首选，买二手房主要是钞票决定了消费者的权限，二手房的好处一般都是周边配套成熟，这样的房子容易出售，但有钱的一定要选更好的地段，地段越好升值越快，小区的品味也会越高，购买二手房可以考虑靠近轻轨站学校购物商城等……

以上几点建议，不足之处，请大家谅解，欢迎大家彼此交流……

无知比博学更容易自信

前几日，楼市君碰见一中介，被邀约看一套地铁站旁、总价仅25万的复式公寓。

怎知，待到达相关地点时，才被中介告知该楼盘房源已售完，还被安排到距离甚远的地方看房。

看到这里，阅盘无数的楼市君就发现，这又是中介的一贯带客套路。

今日，楼市君就根据上百次看房经历，给大家扒一扒房产中介为卖房，还会使出哪些招数！

1、虚报低价房源

引买家关注后转推其他房源

虚报低于市价、地铁上盖或名企合作的房源，诱买家到现场后，是中介惯用手段之一。

中招的买家到现场后，往往会被告知该房已售罄，从而带去看其他房源。

此前，楼市君就遇到中介打着阿里物业、地铁旁、总价20万的名号，引买家见面后，转推其他房源。

值得注意的是，买家去到项目现场才会发现，原来中介推荐的地铁盘，大多要乘坐几站公交才能接驳。

比如这套永泰地铁站旁房源，一开始，中介称该楼盘离地铁站很近，却不透露具体位置。

直到楼市君再三询问，才得到该盘距离地铁站约1.5公里的答案。

而另一处小产权公寓，声称自己为阿里物业，但深究后才得知，只是阿里与当地个别企业有签订了合作协议，并非阿里旗下物业。

但这些大IP，却总能成为中介招揽客人上门看房的噱头。

2、房源价格不透明

多番优惠诱买家下定

接下来，买家到达现场时，还可能因项目报价不透明而遭套路。

比如“围攻”买家的销售，会多番提示现场有限时优惠政策，以营造“现在不买以后就亏”的气氛。

而此时买家也最容易因为项目的降价手段，从而失去判断力，进行快速下定。

比如楼市君带领买家到达项目时，总会遇到挤满中介和看房者，看似很火爆的场景。

其实仔细一看，现场的多为销售、中介，且会选择包围买家。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

被多位销售“夹攻”，才只是发展商的套路之一。

当客户在现场看区位图、项目介绍或样板房时，开发商一般会大喇叭唱销控。

销售中心大声播报“仅剩N套”的消息，加上认购处大批人争先恐后刷卡缴费，让买家以为楼盘销售火爆。

某小产权公寓 图源：楼市君朋友圈

如果这时买家还在考虑中，销售就会不断向买家表示：房子还能再优惠些。

比如前几日，楼市君就踩了罗冲围客运站对面，一个名叫潮窝国际的公寓项目。

一套原报价21万20平的复式一房，当看到买家表现犹豫之时，便主动两次将优惠提供给买家。

谁伴我闯荡

各有各的优点和缺点。

小产权优点:价格便宜，俺同事14年买了一套小产权房，120平，21万，当时商品房价格在3800左右，省了一半，很划算。他们找了10个人，一起买了一块240平地皮，土地是出让地，有土地证，倒也不怕拆。缺点:地段差，不能落户，没法办理单独房产证，也就不能就近入读了，有些没土地证属于违建，随时面临被拆风险，没有保安，安全性差，要全款。

公寓优点:价格相对二手房便宜，地段相对小产权要好，小区环境也不错。缺点:不能落户，学区教育资源没有，商业性质，水电费比较贵，有些还没有天然气入户，只能使用电磁炉，便利性就差很多，卖的时候手续费高，使用年限短，40年。

二手房优点:小区环境好，有保安，安全性高，能落户，可以就近入住，还有投资作用。当然，缺点也有，俗话说好的东西除了贵，哪里都好，二手房就是价格高了。

建议:钱够的话买二手房，二手房＞不违建小产权＞公寓复式，那种违建的小产权就别考虑了，再便宜都不要，装修买家具都要几十万，整天提心吊胆担心被拆，没地方哭的。

黄大锤他爹

小产权，公寓，二手房这三类房子在我们的生活中是经常看见的，每一种房子他们的使用性质都是不一样的，三种房子中价格最高的是二手房，公寓，小产权自然排列下去。

小产权，公寓复式，二手房使用的性质

小产权，是指在村民的集体用地或者是村民的宅基地上建设的房子，统称为“小产权”，小产权没有向国家缴纳土地出让金的，这类的房子又分两种一种是只有一个村民集体证，另外一个就是就是没有任何证件。这两类建出来的房子都是不可以交易的，而房子一般都是进行私底下交易，选择做律师公证，签订个人合同。

公寓复式，有分两种情况，商业用地，住宅性质，两种的土地使用。商业用地产权使用40年水电使用情况跟商用一样的，居住用地使用时间为70年，水电使用就跟普通住宅一样，这样的公寓一般价格都比较高。在交易的时候商业用地的交易出售是比较困难的，按照商业性质来计算税费。而住宅性质的就是普通二手房的性质来出售。

二手房，这是我们的住宅用地，使用时间为70年，二手房建设小区都是大面积建筑的小区，社区比较大。在所有房产交易中，二手房的交易量是最大的，也是未来市场需求最大的。

三种性质的房子代表了三种不同的选择人群，也是满足了每个人对房子的追求和梦想。追求房子是我们一生中最大的梦想之一，也是每个人心中的一个家。

三种性质的房子选择合适性质的房子更适合我们自己的生活需求和定位。

购买小产权的人群是我们普通生活中，哪里的购房者较多是只需要一套房子用来居住，因为这样低成本的房子不断住的舒服，还更不用缴纳租金，房子没买之前每个月也要缴纳这么多租金，所以购买一套房子减少租金的同时，房子在供满了之后，房子是属于自己的。

复式公寓，购买这类房子的为公司白领比较多，一般工具建筑的地方都是在比较繁华的地带，既满足了白领对生活的追求，也满足了通行时间的方便。

二手房，购买二手房的人群在每个阶层都有很多人选择二手房，二手房不但满足了，上面两类条件也更满足了，可以居住大小区。

每一种性质能满足不同的人群，喜欢价格便宜的居住生产权，喜欢生活有品质的价钱又相对要实惠居住公寓，而对生活更有追求的居住大型小区不单只老人小孩，有更多的娱乐空间。

三种户型三种选择，我们必须只能选一种我们只选二手房

二手房有诸多的优点存在，第一就是产权有70年，第二房子有保证，第三升值空间较大。结合这三个优点，就能满足了其他两种户型不能满足的东西。

二手房的买卖不单单考虑到现在的居住性问题，还考虑到我们的供房压力，二手房的按揭可以选择供房，30年，每个月压力就会相对减少。在以后房产的升值空间中，二手房的升值空间无疑是最大的。

总结：在房子的选择上自己合适才是最重要的，价钱不多，但是需要居住的面积很大，就选择小产权和公寓，他们的使用面积都是非常高的。

有点意思A

我看了评论里都是说小产权房不能买的，我买的就是回迁房，我说说小产权房，要是你有兴趣买，也能做个提示。

当时我买的房子对面商品房房价是6500，我买的110平，相当于商品房130平以上，38万一次性付清，还送个10平的储物室（比一间房都实用）。现在没有房贷，不要太爽。算下来最多只相当于商品房130的三分之一钱（包括商品房税费和贷款利息。）

回迁房的物业不如商品房，但是楼上楼下人好相处，因为他们本来都一个村里的都认识，你也就更容易融入一体，你只要谦卑一点，你敬人一尺，别人就会敬你一丈。我家现在楼上楼下能还能互赞帮忙（主要是在楼下遇到谁在楼下，还能帮忙照看孩子，有的还主动说你把孩子给我看着，你去忙什么什么），隔壁栋见到了也能打个招呼了，不像商品房没人情味，对门可能好多年都不认识。

但是记住是集体的大小区的回迁房，土地是村镇一级集体的，不会是违建，个人的或者公司的不行，风险大。买房最好不要买小区四周的，因为道路或别的什么原因扩建不会拆到你的房子，就算拆到你的，也已经拆很多家了，你就知道真正的拆迁款多少，不容易和原房主扯皮。

买房要做对原房主的了解，最好是那个小区有他们本地人，对房主的为人有一定的了解。签合同一定要原房主一家人都签，避免刚装修好了，有他的家庭成员说不同意卖。

虽然合同对于房子买卖无效，（不要付现金，保存合同、收款收据和转账小票，还有他家户口本复印件），但是对于房子卖给你的事实有效，他想要回房子就要退你房钱和装修钱，好在现在房子升职空间不大了，扯皮的几率就很小了，也不排除有那种吃喝嫖赌抽的无赖和房子之前被抵押出去了，所以买房一定要做对房东的一点了解。合同签了以后把水电、燃气、物业等所有能改的户名都改了，有的村还为购房者做登记，出证明。

总之，风险和省钱共存，就看你倾向那一面。

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1.小产权在产权上问题太多，完全不建议考虑

2.公寓复式，我不知道楼主指的是不是商业产权的那种。如果是，不建议考虑。首先这类产品是土地属性问题，造成只能出商业产权的房屋。开发商拿了商业性质的土地，却不造写字楼或商业配套，一般情况下，地段相对不会太好，势必以后回报率会很差，从而做成以居住为主的产品。其次，正因为土地性质问题，造成水电煤的费用比住宅房要高（按商业标准收费），当然这也不会是一笔巨资。但是买卖交易费用就相对较高，出售是按商业产权交易收取税费。其中最大头的当属土地增值税，即买进卖出的差额的50%-200%（按增值额度不同，收取不同比例，具体可百度）。说到这里，有些人可能会说可以做低房价，的确，这是一个办法。但首先做低要过的了交易中心的评估价，做太低是不可能过评估，让你交易的。其次影响最大的是买受方，包括贷款比例、以及买受方以后出手等。所以买你房子的人能不能接受也是一个问题。再者，因为此类产品以上本身的缺陷，基本很少有上升空间。即跌的比大盘快，涨的比大盘慢。而且因为是商业属性，很多买家会将之出租，然后很多可能是办公性质，造成项目本身的杂乱，居住在里面的你在这种环境里会舒服吗？它可能唯一的优点，就是便宜。相对而言肯定比同地段住宅房便宜，但不能只看眼前，长远而言，实在不值得购买。

3.二手房就不用多说了，找准项目入手。主要看购房预算了，当然首选还是地段，其次包括项目品牌、物业管理等都是影响楼盘以后走势的因素。至于户型、楼层等，这个则是最后考虑的，毕竟二手房不可能多得数不清，也不是新盘，能挑选楼层。所以买二手房个人认为按地段、房龄、品牌、物业管理等次序逐一挑选后决定。就目前市场而言，个人认为一线城市会继续涨，二线城市适当观望下手，三四线城市不建议购买（当然有特殊利好除外）

优室

1、三者之中选的知，首先是二手房，建议选证满5年的，10年以内的。基本上楼宇硬件暗病，物管好坏，价格水分，周边配套建设都基本能够从各种渠道了解得清清楚楚并且可以实地考察。根据自己的收入，选择适合的地段，户型大小。太旧的房屋如果管理跟不上，银行评估会打折扣的。

2、公寓复式，公寓这种不动产，主要是看运营的，物业管理、业主自己的运营能力。追求的是出租回报率，二次出手中间的税费较住宅高，接盘客相对较少。通常是一手业主才可以利益最大化，二手的话除非是黄金地段的公寓物业，否则，不建议持有，免得浪费贷款名额和额度。

3、小产权，这种物业，除非是同村人了解底细，否则不建议入手。即使是新建小产权也同样存在风险，如果出现违建等情况，就好麻烦。如果是农村大宅这种，外地人也只能租用。

经典影视眼

这三种房各有特色

从价钱上来讲，同地段，同位置，同户型，同面积的，小产权房，低于公寓房，低于住宅，因此可以结合自身的经济实力，做自己的选择，

从升值空间来讲，二手房应该大于公寓房，大于小产权房，这个是由土地性质和房产证决定的，

从以后交易的角度来看，按二手房容易出手，公寓不太好出手，小产权房基本无法出手，小产权房没有房产证，而公寓出售需要交的税较多，二手房只要满足一定的年限，可以合理避税，少交税。

从学区角度来讲，只有二手房住宅，有学区分配，公寓和小产权房都是没有学区配置的。

从投资角度来讲，虽然国家一直强调，房子是用来住的，不是用来炒的，但是二手房，升值空间大，容易出手，而公寓升值空间小，出租方便，小产权房只能自己住，或者出租基本无升值空间。

日常点点滴

不用选，直接选二手房。

题主既然在这三类里面进行选择，那么基本上是想要价格相对便宜一点的房子。我们一个一个的分析。

小产权，也就是没有房产证也办不了房产证的房子。这样的房子优点是便宜，相当便宜！但是小产权房在法律上是不允许买卖的，国家也在大力整改，如果被国家强制拆除了的话，连一毛钱的赔偿都没有。而且，小产权房除了能住，其它别的属性都没有，比如落户、孩子上学、房产抵押等。综上所述，小产权房千万不要碰。

商住公寓房，这种房子有房本，40年产权，相对来说优点是面积相对较小，有一定的法律保障，总价较低，不限购而且可以注册公司。因为是40年的商业属性，其实从本质上它还是属于商铺类，水电都是商业的，比民用水电都要贵很多，同样的这样的房子无法落户、无法提供孩子上学的资格。还有就是这类房子，一般在一个楼里密密麻麻的排布着，就像宾馆一样，很难做到南北通透，住着也是不舒适，不到万不得已，比如因为没有购房资格而不得不买不限购的商铺，其它时候不建议买商住公寓房。

二手房，既然题主和小产权房和公寓房做对比，那么一般也就是比较老旧相对便宜的二手房。这类房子缺点是设施相对老旧、停车不方便等几个问题。但是除了这几个缺点以外，对比小产权房和公寓房就都是优点了。可以落户、孩子上学、资金紧张随时可以抵押等等…而且二手房对比小产权和公寓还有保值和升值的优势，而且二手房如果建成时间较长还可能会面临短期内会拆迁，对于现在的拆迁政策会给予1比1.2的补偿，这样可能会有一套变两套，两居变三居，老房变新房改变。

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關鍵字: 二手房 房产 公寓