西安创业小杨
买不到住宅，到底该不该买套公寓？
5年房地产营销经历，2年国际品牌酒店全国拓展总监经历。知乎阅读量近十万，主要都是问公寓能不能买？产权式酒店能不能投资？还有少数几个人，问我投资产权式酒店项目跑路了怎么办的。
贴出此文，用来集中回复犹豫是否要买公寓的网友。
#劝你不要买公寓的人，和劝你不要买房的竟是同一批人？#
当你有点闲钱，想买住宅要不没资格，要不钱包不够硬，但是存银行又不心甘，这时候房产销售们都会给你推荐公寓，比住宅便宜、面积小、总价低、贷款不受套数限制、不限购、租金回报率高，甚至有5米4层高的双钥匙买一套隔成两套用，还有精装包租的，让你零负担轻松做包租婆……
世上走不尽路，就是房产销售员的套路。始终不放心的你，回去问朋友、问百度，最后呢，反对者占到7成以上，不外乎这么几个理由：
1.商业性质，产权只有40年；
2.商业性质，按商业标准收水费、电费、物业费，没有燃气；
3.商业性质，银行按揭只能贷5成；
4.商业性质，二手交易时，交易税费比住宅高，预估要15%个点左右，不好转手；
5.商业性质，不能落户；
6.户数多，一层超过20户公寓很普遍，居住密度大，不舒适；
7.户数多，公摊大；
8.……（欢迎补充）
为什么大多数人都会告诫别人，不要买公寓呢？网上都是反对的信息呢？
因为大多数人根本就没有机会买上一套公寓！
就和当初劝你不要买房的那波人一样，他们没有房子，所以每次见面都会重复他的经验：房价有泡沫，别买！
那么反对买公寓的理由是靠谱的吗？
1.产权40年，比住宅少30年，但是我花点钱续期就行了！
我国建筑物的使用年限一般都认同50年的说法，任志强甚至提到过只有30年。
《物权法》有相关规定内容，商业用地到期可重新缴纳土地出让金获得土地使用权，补交土地费用不超过5位数，最低可低至15.6元/平米。40年以后，主要不出现重大的危机，补交的费用相对于房价来说都是小钱。
2.没有燃气，商业用电用水物业费，相对于节省的房价，都是小钱！
单身公寓一两个人住，没有燃气就用电磁炉，整栋楼没有明火更加安全！
普通住宅2块的水、5毛的电，一个月100块钱，商业3块的水、1块5的电，一个月200块钱，一年贵1000块钱，40年呢？多花了4万块钱，公寓总价比住宅可不止便宜几万块钱。
3.公寓按揭5成，但是不限套数，不看房贷呀！
如果你买过房，你就知道不能贷款有多难受了！首套房一般可以贷款7成，二套就降到3成了，第三套就不能贷款了。
甚至某些城市只要你有住宅贷款记录，不管是否还清，只要有一次就算二套，首付7成，有两次贷款记录，就别想再贷款了。
公寓贷款轻松，不管多少套，通通都可以贷一半。
4.税费高，让中介给你想办法规避呀！最主要的部分是增值税，能不能做低交易价格？只要你诚心想卖，各种疑难杂症，中介通通有办法。
5.不能落户。有的城市买公寓、商铺、写字楼都可以落户，比如长沙。
不过说实话，公寓你打算买来住一辈子吗？人生漫长，难道你这辈子就甘心只买一套公寓？
住宅是人生标配，公寓落不了户，买套住宅落。
6.居住密度大，舒适感差。你这么年轻，身强体壮的，暂时又不够钱买住宅，那就别用住宅的舒适度来对比公寓了！自己买来住也只是过渡一下嘛！
7.公摊大。公寓公摊一般30-40%，住宅公摊一般15-25%，公寓的公摊大，主要是因为户数多，走廊、电梯间等公共区域面积多了。不过，你买个40、50㎡的公寓，室内面积差个4、5㎡，差距很大吗？会因为这4、5个㎡，住的就不舒服了吗？
8.还有各种花式理由，你回想下你自己的初衷：
我钱少，所以先买个公寓凑合下。公寓便宜，过渡一下凑活住，那就凑活着！
我钱多，不想存银行买个公寓投资。公寓便宜，租金还可以，即时不算房价增值的部分，租金回报比存银行划算吧？
我钱不多也不少，买不买公寓？
就我个人的理解，公寓投资的核心优势是什么？
基数便宜+2倍杠杆
基数便宜，意味着，有较大的增长空间。房价从5万涨到10万比较难，但是从1万涨到2万呢？绝大多数城市已经验证过了。
2倍杠杆，意味着，房价涨30%，实际获利60%，最牛的是这个杠杆可以无限次数用。
100万的闲钱为例：
住宅：单价1万，不能按揭，建仓100㎡，3年后涨价50%，100×50=获利50万，转手成本扣除6%，投资回报44%；
公寓：单价0.8万，首付50%，3年后涨40%，100÷50%×40%=获利80万，转手成本扣除15%，3贷款成本15%，投资回报50%，
当基数便宜，又能无限次利用杠杆的时候，即使涨的慢、即使还有高额的税费成本和5%的贷款利息成本，公寓投资仍不输住宅。
是的，那些劝你不要买公寓的人，和当初劝你不要买房的人，就是同一批人。自己闲得蛋疼，不去问别人实际情况，当你跟他说你想买个什么，他始终都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你说呀，不能买！”
“你劝我别买，以后涨价了，损失你赔给我吗？”
“呃，那怎么可能……”
独立观察
买公寓升值有限，即便升值所上交税费过重业主获利渺茫。看一下出售时所上交税费：
营业税：差额×5.6%；个人所得税：差额×20%；契税：全额x3%；土地增值税：差额30%；印花税：金额x0.1%……
40年产权公寓水电、停车是商业收费，增加入住时的居住成本。还不可以享受落户政策、学区和通天然气等权利。同时业主买房时不可以用公积金贷款，利率是商贷高于70年产权住宅，贷款最长年限为10年，首付款必须是总房款的50%，利率高时间短是40年公寓和商铺的自身特点，而且40年公寓存在采光差、透风差和公摊面积大等缺点。
当然40年公寓优点是房子面积小、总房款金额少，符合经济上不富裕单身人士购买。
所以国内一二线城市限购是70年产权的住宅，40年产权公寓和商铺不限购(北京限公寓)只要业主有钱随便买。不但买时上交税费高，想出手变现上交税更高。公寓收租金2~30年才能收回成本，升值的部分扣掉税费一半利润都不到。
如果刚毕业参加工作单身人士作为自住过渡期使用，不图保值可以考虑购买。
投资此类40产权公寓或商铺风险较高，谨慎投资！
皖江新四军
个人观点：我觉得住宅太贵了买的起公寓的话是不错的。投资自住都可以的。有好多“懂”的人都说公寓不好四十年后拆了连房子都没有！我觉得不对！同样手续齐全怎么可能？又不是违建！四十年后的事情谁能看到？又不是小产权！
选择公寓一定要选择位置好的！比如楼下有超市商场。近距离的有医院学校银行等等！出租或者自住都是不错的！唯一可惜的是不能落户不能满足子女上学等等！
公寓的升值空间是有的但是相比住宅小了许多！但是公寓的租金却是住宅的1.5到2倍！这个跟物业也有很大的关系！我的公寓自己不住租出去拿租金同等位置租住宅剩下钱生活！同等位置的住宅几年内升值一万六公寓能升值七八千左右！这个也许不准。每个城市不同人们对待事物的理解不同！没有卖过所以并不知道出售会有多大的税！相比起来放银行应该是不错的选择！希望回答有用
LRJ30818430
以我四年房地产的经验来看，买公寓到底值不值得买呢
首先一般选择要买公寓的人有两种一种就是想要买这里但是没有名额，第二就是买来收租的。
公寓也分两种一种使用权，一种产权!
使用权的无非就是酒店式的那种只能拿来收租不能住的，而且水电费也很高，但是可以拿来注册公司。
产权的公寓优势就很多了，第一呢假如你是在佛山买的话是可以积分落户入学的，还能申请民用水电费，最主要的是产权公寓可以住也可以拿来收租的，优势在于想买这个地方的人前期可以拿来住后期买住宅了，在拿来收租。优势非常的大。
广佛经纪人顾问
首先，我的个人观点大方向是不买公寓，以下几个方面：
1.公寓属于商业性质，水电都是商业用，费用高很多，很多不通气，通气也是商业用气，居住的话成本比较高。
2.投资的话，公寓再次出售税费比较高，比住宅高18%左右，能接受的客户也很少，出租租金比不上商铺和门面。
综合以上两点，投资不去门面，居住不去住宅，建议不予考虑。
联网十点半
公寓作为一种新的投资方式为越来越多的人所接受，毕竟公寓不仅前期投入少，并且不限购，是不是可以当做房产投资的另一种方式呢？公寓真的值得购买吗？
首先来看一下住宅和公寓的区别：
从上面的对比中可以看出，尽管公寓具有总价低不限购的优势，但其持有成本、转让成本、购买成本都相当的高。
按照表格简单算笔账：
50万入手一套公寓，3年后60万卖出。这就意味着出手必须交纳：契税：60万*4%=2.4万；增值税：60万*5.6%=3.36万；个税：（60—50）*20%=2万；土地增值税：3.6万。也就是说50万入手一套公寓，3年后涨了10万块，以60万卖出，各项税费加起来，就要交纳11.36万！
不过存在即是合理，公寓的市场目前在大城市里是越来越大，所以想买公寓的小伙伴们注意了，下面这三个方面是必须要首先考虑的：
交通便利
公寓的交通直接决定了其升值的空间，一般地铁沿线，公交方便的公寓未来的升值价值更高。
开发商和物业
最好是知名或者较大的开发商，这样房子质量和居住配套服相对有保障。
环境好
周边的环境，如绿化、商超等，越健全，升值的空间越大。
如果真是要买公寓，一定要记着：公寓的赚钱路径不是通过溢价转让，而是长期持有。所以买公寓，最好是自己住或者长期持有出租，靠收取租金的方式来实现其价值，这就相当于在银行存了一个定期，一个“整存零取”的方式理财。
三益宝
在现有政策下有其它选择的情况尽量不要买公寓，特别例如深圳等城市出台新建公寓只能出租的政策，按照目前租售比，收回成本时间相当长，一般都要20至30年，甚至多达40年，而公寓一般产权才40年，虽然可以出钱延长，但心底没底。当然有特殊精品公寓，地段很好，出租租金高，行情很火爆，所以要具体问题具体分析。
小罗乾闻
有选择的话最好买住宅，如果能确定有学区的公寓另算，
贝壳天津新房
楼主，你提这个问题是做市场调研吗
戴德梁行每年都有市场上比较权威，真实的数据
还用这样问
创智资讯史志辉
如果你有住宅了，买公寓也没啥，如果你是第一套房子，建议还是买住宅吧。
只要你想一下，你买个公寓就卖不掉了，只能出租或自住，如果还能接受也可以买。
40年或者70年的年限并没有什么问题，国家也在推进公寓用水用电民用化，生活成本应该是没问题的。
