近期，住房租賃市場暗流湧動。在疫情這一特殊時期，蛋殼公寓“免租”風波及自如的“漲價”事件，使本就受到爭議的長租公寓，再次遭到輿論的討伐。
2月19日，網上傳出一份由深圳市委政法委員會發布的《關於開展相關排查工作的通知》，通知顯示，在處置蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件過程中，發現蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，通知要求對蛋殼公寓及其他房屋租賃公司儘快開展排查工作。
被部分地方明令禁止的租金貸，又一次出現在人們的視線裡。
長租公寓經歷了幾年的野蠻生長後，在2018年左右，迎來行業的大洗牌，併購、房企剝離長租業務成為趨勢。長租公寓行業亂象則進一步顯現，違規使用租金貸及不符合盈利邏輯的“高收低租”運作方式，有著極大的隱患，也因此，出現了一大批暴雷的企業。自如隨意漲價、甲醛門、偷拍等等爭議事件也是頻頻發生。最近自如與蛋殼發生的爭議事件，說明長租公寓亂象依然存在。
與此同時，資本市場對長租公寓這一門生意的態度，在悄然發生變化。
甩不開的租金貸
1月17日，蛋殼公寓成功在紐交所上市，成為自青客公寓後第二家在美上市的國內長租公寓服務商。
資料顯示，蛋殼公寓成立於2015年1月，截止2019年9月底在中國13個城市建立了運營機構，自2019年初收購愛上租後，規模快速擴張，公寓數量從2434個增至40.67萬個。
據媒體統計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構資金鍊斷裂或無法再經營，而在2019年佔了其中的53家，其中資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
這其中大部分為分散式長租公寓，採用互聯網模式運營，即“租金貸”、“高進低出”、“高槓杆”。蛋殼公寓也不例外，其在規模擴張的同時，為後來的運營埋下了雷，此次的免租風波就是一個典型事件。
租金貸，就是公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機構貸款，存在較大的涉穩風險。
早在2019年12月，住建部等六部委發文明確要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的部分應於2022年年底之前逐步調整到位。
蛋殼招股書數據顯示，租客選擇租金貸的比例在2017年達到91.3%，2018年降低致75.8%，2019年前三季度進一步降低至67.9%，但依然超過規定的安全線。
其他長租公寓平臺也有一部分的租金貸，如青客公寓，截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機構合作，有65.4％的租金系使用租金貸支付，年利率在4.35％到8.6％之間的未償還本金為7.567億元，有16.5％的租客正在申請租金貸。自如則是如果選擇租金貸將會獲得一定的優惠。
盈利前景黯淡
處於輿論漩渦的還有自如。2月初，一些自如客在社交媒體及投訴平臺上發佈信息，稱自如在疫情特殊時期“坐地起價”。自如CEO熊林於2月10日在微博作出回應，稱自如客戶續約價格出現大的波動是極個例情況，還表示，如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團隊即日立刻辭職。
自如的漲價事件並不是第一次發生，早在2018年11月，就有自如《續約漲幅規定》流傳於網絡。其內容顯示，2018年12月1日起，長租房供應商自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。
在此之前，在監管部門強力出擊下，多個市場主要供應商承諾加大投放房源力度，被熱炒的長租房市場才剛剛逐漸迴歸的平靜，再次被打破。
不管是自如的漲價，還是蛋殼的“兩頭吃”，究其根本，還是資金流危機和持續虧損的問題。
2017年和2018年，蛋殼公寓的營業收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣，同比增長307.3%，淨虧損則分別為2.72億和13.70億元人民幣。
蛋殼公寓招股書顯示，公司2019年前三季度虧損25億元，同比擴大了一倍；籌資活動的現金流量已經無法覆蓋經營活動和投資活動產生的現金流，現金淨流量轉負，為-1.68億元，資金壓力凸顯。
擁有更大房源規模的自如，盈利情況也不樂觀。據瞭解，迄今為止，依託鏈家成長起來的自如已擁有了100萬間房子，而據第一消費金融數據，2015年、2016年和2017年累計虧損近13億元。
在1月3日自如召開的內部年度戰略發佈會上，自如CEO熊林宣佈正式成立北京城市業務拓展中心（北京戰區），其總經理周藝君稱，北京自如2020年的經營目標是完成盈利。
為佔領市場，“高收低租”，還利用“租金貸”收未來的錢救當下的急，在這種模式下，長租公寓無法健康發展。房屋空置之下，企業仍需按期支付房東租金，隨著規模的擴大，運營成本變高，盈利壓力進一步被放大。
去年9月底，蛋殼公寓入住率達到了86.9%，但是蛋殼公寓的空置套房也成倍的增加。截至同期，蛋殼公寓空置套房為5.33萬套，比2018年9月底的2.8萬套相增加了2.53萬套。
資本趨於謹慎
長租公寓“跑馬圈地”少不了資本的支持。2017年在政策催動下，長租市場融資近30起，鉅額資金，接踵而至，這股熱度直接延續到2018年，然而隨著一波長租公寓資金鍊斷裂、暴雷，長租公寓融資情況也發生了變化。
據中指研究院數據，2018年長租公寓領域，企業獲得融資37筆，約1491億元（包括髮債、基金、授信等各類用於長租公寓發展的資金），而2019年僅有16筆，約360億元，金額不足2018年的1/4。
資本端對長租公寓領域態度更加嚴謹，企業獲得融資金額整體減少，獲得融資的企業多為頭部企業，包括蛋殼、魔方、佳兆業、龍湖等，以國企、開發商、知名品牌公寓為主，這些有實力、有特色的長租公寓品牌依舊得到資本的親睞。
其中，2019年12月19日，藍領公寓企業安歆集團宣佈完成凱雷投資領投的數億元C輪融資。
2019年12月27日，上海城投控股股份有限公司公告稱，公司所屬上海城投置地（集團）有限公司的子公司上海城業房地產有限公司新增一筆銀行貸款，金額6.32億元。
在另一方面，房企佈局長租公寓的步伐在減緩，有的甚至剝離該業務。2019年5月14日，朗詩綠色集團公告稱，將處於虧損階段的，包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。
在萬科2018年度業績會上，萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示，萬村計劃比我們一開始想象的要複雜，他還提道，長租公寓現在看起來要賺錢很難。
在被媒體曝光並和監管約談之後，蛋殼公寓2月20日向房東公佈三種支持和返還方案，但房東和租客更加不滿，蛋殼“免租”風波尚未平息。
也許，長租公寓只有改善用戶體驗、消除安全隱患，迴歸到服務業主及租客的商業邏輯本質，才能走得更遠。
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