中指控股（CIH）IPO:180億美元的思考框架，重新定義數據生意

一個月之前公開遞交招股書的中指控股（CIH）有限公司（CIH，以下簡稱“中指控股（CIH）”），定於6月11日在納斯納克掛牌交易。

數據、SaaS工具、分析、商辦、土地等關鍵詞，讓中指控股（CIH）不同於以往在美國掛牌的任何一家中國公司，極其大膽的DPO掛牌方式，更是引起資本市場的廣泛關注。

中指控股（CIH）：熟悉的陌生人

對照招股書和中指控股（CIH）官網，我們發現：基於對國內現有機構類型和業務的分析，已經無法在一個正確的路徑上形成對“中指控股（CIH）”的認知，這儼然已是一盤幾乎覆蓋了房地產全產業鏈所有參與主體的、數據+新技術+分析+互聯網的大生意。中指控股（CIH）對自己的定位是：以大數據和創新技術賦能中國房地產市場（特別是商業地產市場）的數據SaaS工具、市場推廣服務綜合運營商。

在目前的時間節點下，通過梳理產品結構邏輯形成有效的價值判斷，或許遠大於對其他信息的糾纏。

中指控股（CIH）的核心機構中國房地產指數系統已有20年曆史，CREIS數據庫開國內房地產數據產品先河。就目前中國房地產市場狀況和相關機構的發展水平來說，中指控股（CIH）通過時間鑄就的競爭壁壘短期內難以逾越。

中指控股（CIH）的產品架構既清晰又複雜。公開資料顯示，CIH為行業提供上述兩個方向下的四類服務：以CREIS數據庫為基礎的數據服務，以SaaS工具為載體的分析服務，以數據調研和研究分析為基礎的推廣服務，面向商鋪、寫字樓、土地的掛牌和掛牌服務。

整個產品體系的優勢在於，數據為根本，在數據基礎上，各產品線之間既能相互獨立，又能相互補充，彼此間是一種系統性的、能夠不斷自我優化升級的狀態。比如，CREIS數據庫對外為行業研究提供全方位數據支持，對內是土地SaaS工具產品和其他研究服務的基礎，而大流量的網站平臺、工具產品、雲調研平臺、研究服務又不斷通過用戶與系統的高頻互動，對數據庫的數據進行動態更新。當然，這些彼此交叉支持真正能夠形成合力的前提是：各部分運行良好。為兩個大市場數據賦能。

價值180億美元的思考框架

在這樣的產品結構下，中指控股（CIH）在國內應該只面臨單一產品線上的競爭。沒有類似的生態和模式，就不足以稱為競品。

或許是由於市場進化程度的限制，2019年1月的一條新聞在當時並未引起國內關注。新聞報道了一宗2.8億美元的交易，主角包括我們熟悉的穆迪和我們陌生的CoStar。2018年，美國商業地產數據公司Reis開始尋找買家。CoStar表現了濃厚的興趣，提出以3.3億美元收購該公司，但Reis董事會從反壟斷的角度終止談判。最終，Reis以2.8億美元賣給金融分析巨頭穆迪。這則新聞將“CoStar”帶入中國市場參與主體的視野，也為我們提供了一個正確理解中指控股（CIH）的思考框架。

成立於1987年的CoStar是美國最大的商業地產數據服務商和研究公司。綜合公開信息，該公司擁有商業地產數據庫和垂直互聯網平臺，數據能力和網絡平臺結合，構築起難以逾越的競爭壁壘和無法複製的商業模式。

在CoStar的框架下去看中指控股（CIH），這個與眾不同的中概股公司及其大膽的IPO方式，反而顯示一種正常的邏輯：代表了行業未來方向並構築了堅實的競爭壁壘的企業，在資本市場應該具有天然的優勢。

中指控股（CIH）的核心優勢或許在於：有時間壁壘的流程化的數據建設機制，技術驅動且符合行業需求的產品方向，以及商用物業和土地兩個龐大的市場。

近兩年，中國商品房銷售面積均保持在17億平方米左右；2013-2018年中國房地產市場交易總面積年均增長5.6%，其中商業地產交易總面積年均增長7.5%。未來，基於城鎮化進程、改善需求釋放和城市更新帶動，中國房地產市場仍具備市場空間，特別是商業地產。中指控股（CIH）還有另一條看起來空間十分廣闊的產品線：土地數據及SaaS工具。土地和資金是房地產業的兩條命脈。中國有2856個縣級土地行政區劃單位，僅招拍掛市場2018全年土地出讓金已達到6.5萬億元。廣闊的市場需要更多高質量的服務。

目前看來，中指控股（CIH）的數據庫、雲平臺和SaaS工具，已經覆蓋到主要的市場參與主體：開發商、金融機構、經紀人及經紀公司、物業公司、策劃代理及行業服務企業、專業人士。在清晰又複雜的產品結構下，中指控股（CIH）一定對未來20倍的收入充滿期待，以中國市場的發展程度和潛力，或許更高。

面對如此強大富有潛力的標杆，和如此複雜難以把握的現實，對於中指控股（CIH）來說，IPO只能算是漫長征途中的短暫一站。