日前，中指發佈了《2019中國城市開發投資吸引力排行榜》，
考慮到目前中國城市輪動、棚改紅利趨弱、城市分化的作用力，形成了最新關於2019年房地產開發吸引力TOP50強城市。先說結果，再說緣由！
2019年最具房地產開發投資吸引力50強如下：
2019房地產開發投資吸引力TOP50
1，顯然，能從中國近300個地級市脫穎而出的，這50強顯然是佼佼者！
50強城市表現出3個特點：
其一，一個顯而易見的結論是，2019年，上海、北京、深圳和廣州四個一線城市在全國所有地級以上城市中仍位列前四位，具體看，上海、北京投資吸引力仍然排名全國前兩位，深圳、廣州分別位列第三、四名。
其二、1.5線城市繼續保持快速增長態勢，排名位居前列。杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等城市經濟和人口規模大、產業基礎好且轉型持續，市場需求旺盛，排名位列前10。
- 成都，人口快速流入且經濟保持較快增長，排名較上年躍升兩位至第8位。
- 蘇州、鄭州分列11、12位。鄭州2018年GDP首過萬億、人口突破千萬，新房市場快速擴容，躋身1.5線城市，同時排名較上年提升兩位。
- 西安、長沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟南位居第13-19位，佛山市場容量持續保持較高水平，已與普通二線城市相當。
其三、2.5線城市中東莞仍保持在全國前20名。珠海、金華等大灣區和長三角城市排名繼續在三四線中保持前列，且部分城市排名較上年有所提升。
2，50強結論很重要，評判標準更重要！這次“50強城市”，核心是沿用從“人口+產業+交通”三大維度研判城市發展趨勢。核心邏輯在於
- 首先，人口要素是判斷城市價值的基點，人口向哪裡遷移是人們對城市選擇的結果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。
- 其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業機會與收入水平，因此，產業是城市發展的底層動力。
- 最後， 交通網絡重塑了城市空間格局，使生產要素可以更自由、更高效的在區域間交互與流動，很大程度上來說，通過交通規劃就可以大致判斷出未來哪些城市更具發展前景。
3，未來頭部城市的先發優勢和規模優勢還將長期存在——道理很簡單，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續聚集是城市競爭力最直接的體現。同時，人也是房地產發展的直接需求來源，因此，人口是我們判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點。目前，我國人口分佈呈現出明顯的“長尾效應”，多數人口集中在少數城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規模大，而大部分中小型城市人口規模相對較小。預計未來頭部城市的先發優勢和規模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集。
上週老潘在東京都市圈考察就感同身受。發現日本1.27億人，有接近4000萬人分佈在大東京都市圈，即33%左右人口分佈在首度城市東京都市圈裡，而且2000年到2018年東京都市圈每年在以22萬人口淨流入。
4，在目前中國人口遷徙趨勢中，中指得出結論：“東部發達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現“3+6”新格局。”
圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分佈圖
從2010年以後全國人口流動趨勢來看。東部三大區域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區域+中西部六大核心城市”的人口增長格局。
- 東部發達地區人口持續聚集，粵港澳+海西、長三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區域。這三大區域經濟起步早、先發優勢明顯，一直是人口流入較為集中的區域。
- 中西部重點二線城市經濟、產業崛起帶動人口吸引力增強。中西部地區早期人口流出較多，但近年來隨著產業向中西部轉移，核心城市就業崗位與收入水平提升，對周邊區域吸引力進一步凸顯
5，中國多數城市仍處於工業化中後期，製造業仍是促進城市產業發展的核心推手，且製造業發展及轉型升級空間仍較大。
由於城市發展階段不同，東部城市未來將更多依靠創新驅動，中西部城市則有望在承接產業轉移的同時實現產業轉型升級。整體而言，經濟增長的動力由以往的要素驅動逐漸向創新驅動轉變，創新實力強的城市，有更大的機會發展高端產業，取得產業競爭優勢。而城市對待科技創新的態度則直觀的反映在其研發投入規模上。
北京、上海、深圳R&D經費內部支出佔全國21.4%，長三角及粵港澳區域創新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點城市科創實力也較突出。
圖：2017年各城市R&D經費內部支出（億元）
數據來源：中國城市統計年鑑，各城市統計局
19個城市研發支出佔全國半壁江山，“北上深”研發投入遠超其他城市。
2017年，R&D經費內部支出超過200億的城市共有19個，合計佔全國R&D經費支出的52.5%，是全國主要的研發重鎮，“北上深”三個一線城市研發投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，佔全國總投入的21.4%，是我國創新發展的領頭羊。
蘇州、天津、武漢R&D支出超過400億，僅次於一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發投入超過350億，居全國前列。
6，近年來，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來的時間成本顯著下降，許多城市因為多條線路交匯，發展成為區域性乃至全國性交通樞紐，城市地位與潛力大幅提升。核心比如說長三角、粵港澳地區，鄭州、武漢等城市未來將建成“米字型”高鐵中心……整體交通樞紐地位帶動潛力提升。
根據中國高鐵遠期規劃，到2030年，我國將構建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實現內外互聯互通、區際多路暢通、省會高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋。”並“構建北京、上海、廣州、武漢、成都、瀋陽、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。”
從目前的高鐵格局來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經濟發達的中心城市高鐵通車班次已較多，而在高鐵網絡中，部分城市佔據交通要塞，尤其是中部地區的城市，多條高鐵線路交匯於此，聯結南北、貫通東西，區位優勢十分突出。從城市的地理位置及高鐵規劃來看，鄭州、武漢、西安等城市將建成“米字型”高鐵中心，城市樞紐地位提升。
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