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轉眼間，2019年已經過完了。
打開微信公眾號的列表，因為關注的都是樓市公眾號，一眼掃過，充斥著“房地產涼涼、房產增值時代已經過去、每天都在損失利息”的標題。
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看多了後，總有種感覺，彷彿衝到樓下中介店就會有一套筍盤等著你，因為別人熬不住要割肉了。可是實際上呢，問問熟悉的中介，查查房源，關注的小區房源寥寥無幾，沒看到有什麼筍出來。
有人問：你怎麼知道一套房子到底筍還是不筍？
也有人問：你怎麼知道一座城市到底筍還是不筍？
今天，我們就聊一聊樓市投資的基本面分析。
一）基本面與估值
投資的方式方法流派眾多，但如果要用一個合適的詞形容筆者的選籌邏輯，“基本面分析”還是最為貼切的。事物的基本面，指的是事物內在的，長期穩定的，不會輕易受到外界波動影響的特質，也就是說，它更貼近事物的本來面目。
我們說一個事物的價值存在低估和高估，都是相對於基本面的估值而言的，或者也可以說，基本面的估值相當於我們眼中認定的“實際價值”。基本面投資就是一個不斷髮現被低估的資產，買入後坐等價值發現和迴歸的過程。
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比如說銀行對一幢房屋的評估價，理論上就蘊含著對這幢房屋的基本面的判斷。
很多中西部縣城的銀行，是不發放二手房貸款的，只給新房貸款，這表明銀行不認可這項東西是“資產”，懶得評估當地的二手房產價值，因為沒有人會給一個持續貶值且沒有流動性的東西貸款。
還有些中西部城市雖然給二手房貸款，但是銀行評估房產的價格一般低於二手市場實際成交價，說明在銀行並不承認市場對該房屋的標價是該房屋的實際價值，認為房屋的市場價存在高估。
說白了，這就相當於銀行看空本地房產，認為二手房根本不值這個價，房子與奢侈品包包一樣，是折價的東西。房子和奢侈品概念卻完全不同，如此判斷當然是不科學的，後來房價的上漲也超出了銀行的預料。
隨著二手房交易的規模越發頻繁，交易價格上漲了，評估價也會隨之上漲，銀行為了放貸款賺息差，再加上交易價、評估價、核稅價等價格開始逐漸統一，二手房評估價對於房產實際價值的反應的功能就消失了。
對一項資產進行評估，本就是一件很難的事情，以至於眾多大學都開設了“資產評估”專業。房子作為一種“非標準化”資產，如何評估的確很難。但是，要投資樓市，我們終究還是要把房子這項資產放到一個能夠相對合理的體系中去評估。
因為城市化進程以及眾多附加因素，房價收入比、租售比等國外概念在國內並不適用。但是，我們還是可以通過一些指標的觀察，大體找到相對低估的城市或者房產。
二）城市價值
我們都知道，只有大城市，才有房地產。房產價值的核心在於所處城市是否有價值，是否持續的快速發展並吸引更多的人口。
人口與土地是影響房產價值最核心的要素，在種花家，土地掌握在ZF手中，可是人口流動卻不容易掌控。ZF可以多供地平抑價格，也可以少供地維持價格，這些是建立在人口比較固定的基礎上的。
但是，一旦人口大規模流入或者流出，人地供求關係就不可控了。因此，人口是比土地供應更加直接的影響一個城市房價的指標。
持續不斷地人口流入，或者巨大的本地人口規模，會激發剛需自住、改善、學區、投資等大量房產購買需求。對城市的發達程度以及人口吸引力進行排序，能夠為一座城市的房產價值做一個大體的錨定，相當於對城市的一次資產評估。
我國的城市戰爭轟轟烈烈，到處都是排名。
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網絡上充斥著各種城市GDP排名和百強縣市、宜居城市排行榜。中華城市貼吧，高樓迷，各個城市論壇上的人都在為自己城市搖旗吶喊。
成都重慶，北京上海、廣州深圳、濟南青島、瀋陽大連、武漢長沙、南京蘇州、廈門福州這些城市的網民在網上有時會爭得面紅耳赤。
我們日常談論的一線城市、新一線城市、二線城市、三四線城市，這些語境其本身就給城市做了個排名，分出了三六九等。
近年來，城市排名又引進了除了GDP以外很多其他的數據指標。比如：本外幣存款總額（資金總量）、小學生人數、城市建設面積、奢侈品牌進駐數量、星巴克數據、麥當勞數據、軌道交通里程、財政稅收和預算規模、抖音播放率、天貓雙11數據、移動電話數量等等。
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當前研究國內城市綜合排名的文章汗牛充棟，數據已經十分豐富，有很多微信公眾號天天跟蹤各城市發展的最新動態。
從世界範圍內來看，只有一些人口領土雙重大國，能夠支撐多箇中心城市。比如美國的紐約、洛杉磯、舊金山，印度的孟買、新德里、加爾各答、班加羅爾，巴西的聖保羅以及里約熱內盧，俄羅斯的莫斯科與聖彼得堡...
大多數的中小國家，都在“一國一城”的方向上進行著城市化。韓國等同於首爾，日本等同於東京，泰國等同於曼谷，英國等同於倫敦，法國等同於巴黎，印尼等同於雅加達，馬來西亞等同於吉隆坡，奧地利等同於維也納，捷克等同於布拉格，土耳其等同於伊斯坦布爾、越南基本上就是胡志明市。。。
這些國家的第二大城市都越來越不配擁有姓名，釜山、大阪、伯明翰、馬賽、河內等城市幾乎被人們忘記了。從某種程度上來說，世界上的中等大小國家的體量與我國的省份基本是劃等號的。
因此，近年來我國省城的崛起是有世界範圍內的城市發展規律做支撐的。一省一城會是未來的城市化趨勢。
如果是經常關注城市排名的人，基本上可以背出來前二十左右的城市。大致分為三檔，筆者總結為4+9+14，共27個城市。
第一檔：北京、上海、深圳、廣州
第二檔：成都、杭州、南京、武漢、重慶、天津、蘇州、西安、鄭州
第三檔：瀋陽、長沙、合肥、青島、濟南、寧波、無錫、南昌、南寧、大連、昆明、廈門、福州、貴陽
每一檔裡面的城市雖然也有強弱，但是總體分量相差沒有超出大致的量級。
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比如，長沙過萬億GDP，三所985高校，網紅城市，各方面指標遠超貴陽。但是貴陽背靠的貴州省，城市化率低，年輕人口多，發展潛力很大，而長沙周圍有武漢和廣州深圳等重量級城市，人口和吸引力很容易被分散拉扯。因此兩者還是放在一個檔位進行歸類。
此外，難道我大國際莊，龍城太原、東都洛陽城、蘇錫常中的常州、淮海中心徐州、河北強市唐山、山東強市煙臺、福建GDP第一的泉州、江西強市贛州不配擁有姓名麼？
由此延展下去，那是不是廣大三四線都有機會快速發展彎道超車了呢？顯然是不可能的，當前一些省份的強勢地級市在服務業高度集中的一省一城集中化進程中，註定會像大阪釜山一樣走下坡路的，這是由金融服務業的發展特點所決定的。
而太原石家莊兩座城市連地鐵修的都慢吞吞的，還不如貴陽快，地理上夾在北京與鄭州之間，毫無腹地可言。沒有腹地，或者不是省城或者計劃單列的城市，如果不像蘇州無錫一樣早點上位，後面再想突破就很難了。
既然我們要圈定一個明確的城市吸引力的排名，那就行必須進行取捨。
那怎麼看這三檔的城市呢？
第一檔的城市就是我們所說的一線城市。
京滬在進行減量發展，總體上發展已經比較成熟，城市的高速擴張、壯大骨架的時期已過，變化的速度在變慢，雖然地位無可撼動，但是正在逐漸被廣深趕上。廣深仍在進行增量發展，從城市發展規劃、人口流入數量、在校中小學人口數量（學位越來越緊缺）、年輕人口所佔比重、軌道交通在建量、移動電話增量……等等各項指標都能感覺到城市發展的增速。
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第二檔就是我們所說的強二線或者新一線。
他們正在快速發展，逐漸地拉近與一線城市的距離，在可預見的未來將與一線城市的發展水平無限接近，他們就是正在崛起的新一線城市。
第三檔是我們所說的傳統二線城市。
他們也在進行快速的發展和蛻變，與第二檔城市最大的區別在於發展成果的確定性，可能發展到最後，仍然無法躋身一線，但這並不能抹殺他們正在快速發展的事實。
這個名單以外的城市，我們姑且可以視作為基本面較差的城市。
這些地方從城市的長期發展與特質來看，光靠其自身的力量不足以支撐產業崛起與大量人口流入，相應的其房產價值從長期來看處於弱勢或者不增值的範疇。當然，我們並不是說名單外的城市沒有投資機會，他們會受到政策、技術面的影響，從而發生行情，但這並不是城市分析基本面所關注的範圍。
三）價格
從長期來看，基本面分析認為，外部價格是圍繞著實際價值進行上下波動的。在與實際價值相比存在低估買入，等到上漲到實際價值甚至價格存在高估的情況下賣出就是投資的基本邏輯。
因此，不談價格的投資分析等於零。
相對於城市排名指標的紛繁複雜，多種因素權重各不相同，房價還是比較簡單透明的數據。而且房價還可以通過各類買房網站的公開數據進行交叉驗證。
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但是從人民幣購買的住房資產以及實際居住在這個城市的居民的生活水平來看，深圳城市價格依舊是存在低估的。從去年的招商雙璽“500萬一蹲”、華潤城大雨中排隊打徵信和今年的深業中城、招商領璽、頤灣府開盤n:1才能搖號，到二手房成交量逐月上升，剛剛過去的12月份，深圳二手房成交9959套，是2016年3月份以來最高。同時，二手房掛牌量大減，從5萬+套銳減到3.8萬套。可見深圳樓市的基本面。
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截止目前，Q房網的掛盤量是38095套，貝殼的掛盤量是37551套。
當前，已經不是買與不買、多與空的辯論和觀望之時，而是能不能抓住上車的關鍵時刻。
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