综合|落落
一场疫情让房企原本期待的“小阳春”化为泡影，但自2月开始，无论是各城市公积金政策的接连发布，或房地产企业“云看房”线上营销模式的层出不穷，都让我们透过这一系列救市动作，感受到房地产从业者的信心满满。
在如今“万物皆可云”的时代，置业者所接收到的楼市信息愈加繁多，但同时也更加考验楼市卖方的精准定位功力，以及作为市场买方的置业者的有效信息筛选能力。
因此，今年我们将着眼于楼市本身，全面探讨当前楼市环境、政策导向、专家研判及置业技巧四大板块内容的“组合拳”，为广大置业者及意向置业者所存在的问题和疑虑给出全方位的参考信息。
Part 1移动端购房成新趋势，一线城市女性购房占比高于男性
今年1月，居理新房大数据研究院发布的《2019年新房消费大数据》（以下简称《报告》）显示，在北京、上海、广州、杭州、郑州、成都等11个一二线城市中，一线城市在核心购房面积基础上偏刚需，二线城市在核心购房面积基础上偏改善。此外，基于城市经济发展及常住人口等因素的影响，2019年置业者也呈现出不同于以往的新特点：
一方面，移动端置业用户增加。《报告》数据显示，APP、小程序等移动端逐渐成为一线城市及核心二线城市购房用户常用的购房入口，这些城市移动端购房需求持续增加。从全国范围看，男女移动端购房用户比例基本持平，分别达到51%和49%。除广州外，北京、上海、深圳等一线城市女性移动端购房用户均多于男性。除成都、重庆外，大部分二线城市的移动端购房用户则以男性为主。
另一方面，一线城市女性置业比例高。2019年3月，贝壳找房发布的《2019年女性安居报告》数据表明，2018年女性购房者比例整体达到了近7年来的最高值46.7%，与男性购房者比例已很接近。今年年初，居理新房大数据研究院发布的《报告》显示，除广州外，北京、上海、深圳等一线城市女性购房用户均多于男性。不难看出，如今女性置业者已成为房地产市场的不容小觑的“全新力量”。
对于女性购房比例在市场占比的逐年变化，有业内人士分析，这与女性独立意识、经济状况及房产的价值等密切相关。值得注意的是，当前房产的保值性成为女性自住或投资时的重要考量因素。
Part 2 坚持“房住不炒”，救市手段不等同楼市松绑
一场疫情让楼市“小阳春”渐行渐远。据CRIC监测数据，2月份受监测的27个重点城市新增供应面积85万平方米，环比大幅下降92%，同比降85%。因供应显著缩量，2月楼市成交依旧延续1月的下行态势，成交环比降幅高达83%，同比下跌77%。
为进一步稳定房地产市场，2月份以来已有多个城市相继出台楼市调控政策，纷纷出台公积金延缴、下调公积金首付比例、减免物业租金、土地款可申请延期或分期缴付、降低公积金缴存比例等政策，甚至广州“公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象”、驻马店 “要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”等相关文件被紧急叫停，其实都反映出当前房地产市场最迫切的需求——救市！
需要明确的是，虽然当前房地产市场受到一定影响，各大城市的救市政策出台较多，但市场“房住不炒”的底线不会改变。
3月3日，中国人民银行会同财政部、中国银保监会召开会议重申“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，这是央行第三次在不同场合释放这一信号。
对此，东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞对《证券日报》记者表示，当前房地产市场仍将坚持“房住不炒”这一政策红线，预计未来政策松绑内容不会在三四线城市普遍出现，但不排除个别受疫情影响极大或需求侧压力很大的城市出台类似的刺激性政策；中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华对媒体表示，“根据疫情对政策作出调整是符合实际的，但是要以房住不炒为底线，不能鼓励或变相支持炒房。”
Part 3 楼市逐渐回归正轨，房企收并购规模增大
1月底，湖北、广东、河南等多省份及武汉、成都等城市正式“官宣”售楼部暂停开放，这对本处于春节假期冷清的楼市来说，无疑又多了一道枷锁。在受到春节假期和疫情的双重影响下，据观点指数研究院数据显示，1-2月TOP 100房企总销售金额9007.2亿元，同比下降25.6%。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，受最新疫情影响，房企均在一定程度上面临短期销售业绩下行压力。2020年前两个月销售数据表现略显“颓势”，基本上符合预期。
虽说楼市原本的营销节奏被打乱，但从长远来看，楼市的平稳回归并非遥不可期。业内普遍认为，房地产需求只会被推迟，但不会消失，随着疫情防控形势好转，楼市也会逐渐反弹。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也对媒体表示，预计在疫情结束之前，市场情绪低落，市场均价保持平稳或下滑趋势。但随着疫情的结束，市场将逐渐回归正轨，市场活跃度逐渐增强，市场或再度回暖。
楼市波动带来的另一个影响，或许就是“活下来”和“走出去”了。
此前，中国指数研究院发布报告显示，2019年境内房地产公司作为买方完成的收并购约有333宗，涉及金额约2960.6亿元，同比分别上升14.7%、31.6%。“回顾2019年，房地产市场调控继续加码，招拍挂土地出让条件越来越高，收并购越来越成为房企拿地的有效手段。”
回顾近几年的西安房地产市场，我们不难发现，确实有不少房企落子西安的第一步，就是选择收购某些本土房企未开发的土地或已部分开发的住宅项目。当然，也有一些知名房企会选择“联姻”的方式在西安扎根，但无论哪种方式，无疑都透露出一个信号——未来房地产行业的集中度会进一步得到提升，房企扩大市场规模的利器之一，就是收并购或联手开发，行业资源将进一步向头部房企集中的趋势也会愈加明显。
Part 4置业大有技巧，切莫冲动消费
基于房地产市场政策调控、营销创新、行业资源整合等诸多因素，置业者在买房前要考虑的因素也处于不断变化当中。买房是自住还是投资？买房后房贷怎么还？如何挑选适合自己的户型……希望以下几条置业技巧能帮助迷茫的置业者拨开眼前迷雾。
1．选择入住率高的社区
优先考虑社区安全性问题，尽量选择入住率高、物业管理完善、安保严密的社区。如果选择购买二手房，也需要特别留意周边的配套设施及夜间环境，尽量避免杂乱、人员流动大的居住环境。
2．根据经济状况选对还款方式
现在绝大部分置业者都会选择贷款方式买房，那么还款情况就需要提前做好规划。比如，等额本金在前期还款额度较大，然后逐月递减，比较适合在前段时间还款能力强的置业者；而等额本息每月的还款额度相同，需要支付的利息比等额本金多，置业者可根据自己的经济状况灵活选择。
3.物业管理服务安全周到
一直以来，置业者在买房时会优先考虑地段、环境和配套设施，但这次疫情让我们深刻认识到优质物业的可贵。所谓优质物业，不仅是平日的安保检查、逢年过节的温暖问候、24小时社区的巡逻，更是注重公共空间的卫生防护，以及对社区进出人员的细致登记。就某种程度而言，衡量一个社区的好坏，物业管理的占比不容小觑。
4.生活配套是否成熟
当置业者对生活品质的追求，已不再满足于“居者有其屋”时，楼盘周边的配套情况，就成为影响置业者的一个重要因素。交通路网是否便捷、商超医院多久可以到达、社区是否有自建幼儿园、学区划分情况如何等等，都是理想生活落实到“柴米油盐、衣食住行”的真实写照，因此，生活配套的成熟度在一定程度上影响着业主对居住品质的评价。
5．选择品牌开发商
买房还需要考量的一个重要因素，就是开发商的资质。品牌开发商之于置业者，不仅是在户型设计、园林绿化、社区环境等方面有所保障，同样，在后期的物业管理和设施配套层面，大部分品牌开发商的优势也是有目共睹，用置业者的话就是 “买个安心”。
（材料来源：中国新闻网 证券日报 经济参考报 北京商报）
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