2月12日，廣宇發展（00537.SZ）發佈了2020年第一次臨時股東大會決議的公告。公告顯示，會議通過了控股股東魯能集團為本公司及所屬公司提供財務資助的議案。
早在2019年12月21日，廣宇發展的控股股股東魯能集團以9.17億元受讓此前廣宇發展出售的魯美項目存貨資產。
大股東頻頻出手，以緩解光廣宇發展的燃眉之急。然而，外界不禁要問，廣宇發展究竟何時斷奶？
業績增長乏力
廣宇發展和魯能集團的資產重組用時長達8年。早在2009年12月，廣宇發展與魯能集團就重組和整合事項簽訂附條件生效的框架協議。歷經兩次重組失敗後，2017年8月24日，廣宇發展與魯能集團之間的重大資產重組方案獲無條件通過，並同年9月20日取得證監會批覆，在2017年10月30日新增股份發行上市。自此，魯能集團將其下屬的主要住宅類房地產資產和業務注入廣宇發展，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平臺。
重組直接給廣宇發展帶來了銷售規模方面的變化。2017年，廣宇發展的銷售額由2016年的68.2億元增至271.1億元，增幅高達297.51%。可惜好景不長，2018年廣宇發展的銷售額就開始出現下滑，當年銷售額為222.07億元，同比下降18.09%。這種下降趨勢一直延續到了2019年，半年報顯示，2019年上半年，廣宇發展的簽約銷售額僅為51.72億元，較2018年同期減少51.18%。
而在重組之前，魯能集團的銷售規模位於行業TOP20之內。但從目前廣宇發展的規模來看，不僅百強榜上無名，而且面臨著去化不佳、資金緊張、增長乏力等諸多難題。
銷售業績的下滑，勢必將影響營業收入的結轉，這在廣宇發展重組之後正逐漸顯現。2017年，廣宇發展的營業收入和歸屬於母公司股東淨利潤的同比增速分別為135.69%和263.02%，2018年這一增速已經降至25.01%和19.16%。
2019年以來，廣宇發展的營業收入非但沒有增加，反而出現了減少。三季報顯示，截至2019年9月，廣宇發展共錄得營業收入130.81億元，同比減少9.46%。
另一方面，廣宇發展利潤的增加也得益於重組帶來的土儲擴充。2016年廣宇發展的房地產業務集中於重慶、東莞、青島等地。2017年，其土儲範圍已拓寬至濟南、北京、宜賓、成都、南京、蘇州、張家口等城市。2017年年報顯示，廣宇發展重組獲得的順義新城、魯能亙富、宜賓魯能等項目，該年度共實現淨利潤14.36億元，佔公司當年實現歸屬於母公司股東淨利潤的66.13%。
值得注意的是，曾貢獻較高利潤的北京地區近兩年銷售下滑較為明顯。2017年，廣宇發展北京地區的收入佔收入總額的22.97%，2019年上半年已經降至5.71%。廣宇發展在北京的銷售主要來自順義新城，其成交金額在2017年達34.78億元，而2018年大幅下滑至10.22億元，2019年上半年的銷售備案金額僅為5.82億元，預期未來收入將持續下滑。
此外，重慶地區作為廣宇發展的銷售主力，卻頻繁出現業主維權事件。在廣宇發展重慶的三家公司中，僅重慶魯能貢獻的銷售額就佔到了公司全部銷售備案金額的26.33%。2019年前三季度，由於訴訟賠償金支出增加，廣宇發展的營業外支出較上年同期增加239.43%，高達764.61萬元。相關數據顯示，廣宇發展牽扯的訴訟超80起。截至2019年6月末，仍有40起左右尚未結案。涉及的訴訟項多為與所售項目業主之間的糾紛，其中大多來自重慶魯能項目。
去化不佳
受銷售業績影響，廣宇發展的去化率在走低。半年報顯示，廣宇發展2018上半年可售面積約為191萬平方米，截至2018年6月末未售面積87.40萬平方米，去化率超54%。而到了2019上半年，廣宇發展的可售面積約為185.18萬平方米，截至2019年6月末未售面積145.61萬平方米，上半年的去化率僅為21%。
在廣宇發展的存貨中，重慶魯能星城十三街區項目於2016年12月就已竣工，但截至2019年中期，該項目的去化只有約27.4%。與之類似，竣工於2016年—2017年的南渝星城、魯能城中央公館一期、魯能城二三期和九龍花園，項目相應去化也僅為11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。可見，廣宇發展並非無房可賣而是賣不出去。
為加速去化以及資金迴流，廣宇發展於去年11月22日將其持有的北京市豐臺區榴鄉路84號院的魯美項目S-24地塊1號樓3單元及地下部分存貨資產，以進場掛牌交易方式進行對外轉讓，而“接盤”的則為其控股股東魯能集團，此次出售為廣宇發展去化了約7.51億元存貨。
短期償債承壓
廣宇發展出售項目，也可看出其對資金回款的急迫。由於收到的商品房銷售收入減少，2019年前三季度廣宇發展經營活動產生的現金流量淨額為-24.89億元，同比降低174.36%。現金及現金等價物餘額為45.65億元，而短期借款則高達71.61億元，手持現金對於短期借款的覆蓋率僅為63.75%。自2017年重組以來，廣宇發展調整後的現金比率和速動比率一直呈現下降趨勢，2019年上半年兩指標分別降至近五年的最低值0.12和0.4後，三季度末升至0.22以及0.47。綜合來看，短期償債壓力較大。
從長期來看，廣宇發展反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”自2017年之後呈現穩定上升的趨勢，長期償債能力正在逐年增強。
應對銷售回款減慢，廣宇發展在“賣項目”的同時也在加大融資力度。2019年前三季度，公司財務費用達到1.92億元，較上年同期增加81.66%，主要原因是融資規模增加及費用化貸款利息支出增加。
從廣宇發展近五年的負債總額來看，2014年－2019年上半年期間，其負債總額分別為23.16億元、52.53億元、150.78億元、629.43億元、652.7億元和624.95億元。重組導致廣宇發展注入債務總額在5年時間翻了近27倍，廣宇發展的槓桿也隨之居高不下。截至2019年第三季度，廣宇發展調整後的資產負債率為73.71%，淨負債率為138.01%。
而魯能集團除了“接盤”存貨之外，也在持續對廣宇發展進行財務資助。例如，在2019年11月14日，魯能集團有限公司向廣宇發展東莞公司、南京硅谷公司分別提供10.52億、1.2億的財務資助，年利率均為5.5%，期限均為1年。
1月21日，廣宇發展發佈公告稱，公司第九屆董事會第四十六次會議審議通過《關於預計2020年度控股股東向公司及所屬公司提供財務資助額度暨關聯交易的議案》。公告顯示，為滿足公司及所屬公司業務發展需要，緩解資金需求，公司控股股東魯能集團2020年度擬向公司及所屬公司提供財務資助本金額度不超過217.19億元，期限不超過24個月，年利率不超過5.5%，財務資助金額在總額度內可於有效期內循環使用。在2019年這一財務資助額度為108.38億元，可見魯能集團的輸血力度正在逐漸增強。
由於綠色發展乏力和財務指標不佳，廣宇發展也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的2019中國房企綠色信用指數TOP50。
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